Главная | Залог отдельных видов имущества ипотека

Залог отдельных видов имущества ипотека


Особенности предприятия как объекта гражданских правоотношений обусловливают специфику сделок с ним. Специальные нормы регулируют куплю-продажу, аренду, залог предприятия1. Залог предприятия регулируется ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости "2. При ипотеке предприятия заложенным считается все имущество, входящее в его состав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для полноценного осуществления его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования долга, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права.

То есть предприятие, как имущественный комплекс, имеет в своём составе помимо недвижимости также исключительные права, права требования и иные объекты не относимые к недвижимому имуществу.

Удивительно, но факт! Задаток, однако, отличается от обычных платежей по договору тем, что уплачивается кредитору вперед.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на всё входящие в его состав имущество1. Состав его определяется и оценивается на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными к договору об ипотеке.

В качестве залогодателя выступает собственник предприятия либо иное управомоченное им лицо - субъект права хозяйственного ведения, доверительный управляющий. Залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо, не участвующее в основном обязательстве. Залогодержателем может быть любой субъект гражданского оборота. Статус предпринимателя залогодержателю не требуется, поскольку при возникновении права обратить взыскание на предмет залога ему передается не предприятие как таковое, а сумма, вырученная от его продажи.

Проблема может возникнуть лишь в том случае, если залогодержатель, не зарегистрированный в качестве предпринимателя или не имеющий права заниматься предпринимательской деятельностью, решит приобрести предприятие при признании торгов несостоявшимися ст. Движимое имущество, входящее в состав предприятия, в значительной доле представлено объектами, находящимися в обороте, - сырьем, материалами, готовой продукцией, денежными средствами.

Защита прав кредитора-залогодержателя при отчуждении движимого имущества обеспечивается возможностью оспорить сделку, если в результате стоимость предприятия уменьшилась. В этом случае залогодержатель может воспользоваться правами, предоставленными ст.

Отчуждение недвижимых вещей, входящих в предприятие, допускается только с согласия залогодержателя. Данное требование вполне обоснованно - ведь недвижимое имущество всегда имеет значительную стоимость. Передача недвижимого имущества другим лицам влечет за собой снижение стоимости предприятия и, соответственно, ухудшает положение залогодержателя.

Ипотека предприятия предполагает одновременную ипотеку земельного участка, на котором оно находится, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект. Закон об ипотеке возлагает на залогодателя обязанности по обеспечению сохранности заложенного имущества. Нормы об ипотечном контроле, содержащиеся в Законе об ипотеке, свидетельствуют о преемственности ряда положений Закона РФ от 29 мая г.

Правда, этот подход в Законе об ипотеке несколько сглажен, поскольку указывается на права залогодержателя применить определенные меры не к предприятию, а к его собственнику1. Ипотечный контроль заключается в возможности залогодержателя постоянно следить за деятельностью залогодателя, блокировать его нежелательные действия.

Правомочия, предоставляемые залогодержателю Законом об ипотеке, можно разделить на две группы: В Законе об ипотеке указывается лишь на право залогодержателя требовать расторжения договора с руководителем предприятия. Однако управляющим имущественным комплексом предприятия не всегда является его руководитель.

Эти функции могут возлагаться и на иное лицо, к примеру, на доверительного управляющего. Представляется, что залогодержателю должно быть предоставлено право требовать отстранения не только руководителя организации, но и доверительного управляющего, и руководителей филиалов, других обособленных подразделений, действующих в ущерб интересам предприятия, а также главного бухгалтера.

В случаях, когда ставится вопрос об отстранении руководителей, работающих по трудовому договору, при принятии решения о расторжении договора следует соблюдать нормы трудового законодательства в отношении определения оснований и порядка увольнения. Закон предусматривает возможность требовать отстранения руководителя, привлеченного по контракту, и не предоставляет залогодержателю права заявлять требования о замене выборных исполнительных органов, в частности руководителя, избранного из числа участников организации.

Поскольку во многих организациях действует система избрания единоличного руководителя из числа ее участников например, в акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью, кооперативах и др. Для обеспечения защиты интересов залогодержателя необходимо распространить положение о праве требования отстранения руководителей и на выборных руководителей, тем более что законодательство об отдельных видах юридических лиц допускает досрочное прекращение полномочий избираемого руководителя.

Если образование исполнительных органов отнесено уставом общества к компетенции совета директоров наблюдательного совета общества, он вправе в любое время принять решение о досрочном прекращении полномочий единоличного исполнительного органа общества директора, генерального директора , членов коллегиального исполнительного органа общества правления, дирекции и об образовании новых исполнительных органов.

Поскольку образование исполнительных органов чаще всего относится к компетенции общего собрания, законодательство позволяет устанавливать в уставе право совета директоров наблюдательного совета общества принять решение о приостановлении полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации управляющего.

При этом совет директоров наблюдательный совет общества обязан принять решение об образовании временного единоличного исполнительного органа общества директора, генерального директора и о проведении внеочередного общего собрания. Таким образом, если устав позволяет совершать указанные действия, то за залогодержателем следует признать право обратиться к совету директоров с требованием о приостановлении полномочий единоличного руководителя до созыва общего собрания, если это необходимо для защиты интересов залогодержателя.

Не указаны в Законе об ипотеке последствия отказа залогодателя от замены руководителя. Представляется, что данный вопрос также нуждается в более четком регулировании. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.

Отсрочка реализации заложенного имущества не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть: При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем: Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

Особенности залога отдельных видов имущества 2.

Удивительно, но факт! Задаток, однако, отличается от обычных платежей по договору тем, что уплачивается кредитору вперед.

Ипотека земельных участков По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки предназначенные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства , находящиеся в собственности физических и юридических лиц Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских фермерских хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Удивительно, но факт! Закладная может быть передана другому лицу.

Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Под систематическим нарушением сроков внесения понимается нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Эта норма также диспозитивна: Залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом, в следующих случаях: Кроме того, залогодержатель, будучи кредитором, вправе требовать досрочного исполнения обязательства и в иных, предусмотренных законом, случаях, например: Порядок обращения взыскания на заложенное имущество по общему правилу является судебным.

Это означает, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное подоговору об ипотеке, только по решению суда. Существует исключение из этого правила.

В частности, во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Такое соглашение должно быть заключено с учетом многочисленных требований, содержащихся в ст. Несоблюдение этих требований является основанием для того, чтобы лицо, чьи права нарушены этим соглашением, могло предъявить в суд исковое требование о признании соглашения недействительным.

В случае, если суд примет решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, таковое реализуется путем продажи с публичных торгов. Вместе с тем, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации на аукционе. Сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателем, другими кредиторами и самим залогодателем.

Однако предварительно из этой суммы удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Залог вещей в ломбарде. Статья ГК указывает признаки залога вещей в ломбарде, позволяющие выделить его в самостоятельный вид залога. Во-первых, его субъектный состав. Залогодателями в этом договоре могут быть только физические лица, а залогодержателями - специализированные организации,ломбарды, осуществляющие такую деятельность в качестве предпринимательской.

Во-вторых, это предмет залога. Ломбарды могут принимать в залог только движимое имущество, предназначенное для личного потребления п. Написать проект было поручено профессору Басину Ю. Он написал текст проекта, потом было обсуждено и его представили в Верховный Совет. На примере этого закона можно видеть, от каких случайностей иногда зависит развитие законодательства. Использовали многие положения российского проекта, но изучали и законы других стран. Основными видами залога выступают заклад и ипотека.

В разных правовых системах выделение ипотеки проводится по разным критериям: Россия выбрала первый вариант, там ипотека - это залог недвижимости. Однако как раз в тот период, когда готовился проект закона о залоге, мне попалась в руки книга о Гражданском кодексе Японии и мне очень понравилась система залога, заложенная в ГК Японии. Вследствие этого по нашему Закону о залоге заклад - это вид залога, при котором заложенное имущество передается от залогодателя во владение залогодержателя ст.

При таком понимании ипотека - это не только залог недвижимости, но и, например, залог товаров в обороте. Эта конструкция перешла и в ГК Общая часть года. Закон о залоге, принятый в году, когда еще отсутствовали добротные нормы гражданского права, сыграл позитивную роль и заложил основы создания развитого гражданского законодательства о залоге.

В ГК это правило получило развитие и стало общим, применимым ко всем договорам ст. То же самое можно сказать о защите прав залогодержателя на переданное ему имущество. В соответствии со ст. Залогодержатель имел право на защиту владения предметом залога против собственника. Эта норма затем была закреплена ГК как общая для защиты вещных прав лица, не являющегося собственником ст. Положения Закона о залоге были в году настолько новыми и незнакомыми, что депутаты вообще не очень поняли, что это за закон и какие отношения он регулирует.

Мне кажется до сих пор, что Закон о залоге побил все рекорды, до сих пор непревзойденные, по скорости принятия. Его приняли за 20 минут сразу в двух чтениях, причем из них 15 минут ушли на выступление докладчика по закону, одна минута на предложение одного из депутатов принять закон сразу в двух чтениях и четыре минуты на голосование.

Уже при разработке Гражданского кодекса в соответствии с п. В отношении же ипотеки вещей, приравненных к недвижимым, необходимо применение общих норм о залоге, предусмотренных гражданским законодательством. В соответствии со статьей ГК также предполагалось, что залог прав на земельные участки и прав на иные природные ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных земельным и иным природноресурсовым законодательством.

Определенные трудности в осуществлении сделок с недвижимостью и землей вызывали жесткие законодательные ограничения, которые существовали по земельным отношениям. Но принципиально новые законодательные изменения произошли с принятием Конституции Республики Казахстан от 30 августа года, в которой были провозглашены и закреплены рыночные устои экономики, в том числе и по недвижимости и земельным отношениям, а также отказ от государственной монополии на землю. Так, в Конституции предусматривается возможность предоставления земли в частную собственность на основаниях, условиях и в пределах, установленных в законодательных актах.

Удивительно, но факт! Кроме того, в соответствии с требованием п.

Указом было дано определение земли как недвижимого имущества, что было принципиально новым подходом в определении понятия недвижимости, закреплена возможность залога земельного участка и права землепользования, даны понятие и определение вещных прав на землю, залог которых также будет являться ипотекой недвижимого имущества. В подпункте 26 ст.

Однако если взыскание на такое имущество, в силу п. Порядок продажи заложенного недвижимого имущества на аукционе определяется правилами ст. Публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, должны организовываться и проводиться органами, на которые возлагается исполнение судебных решений, если иное не предусмотрено законом. Они проводятся по месту нахождения заложенного имущества.

Не позднее, чем за месяц до их проведения организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в периодическом издании, которое является официальным органом информации органа исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации, с указанием даты, времени и места проведения торгов, характера реализуемого на них имущества и его начально продажной цены.

Лица, которые желают принять участие в торгах, должны внести задаток в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о публичных торгах. По окончании торгов лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их, задаток немедленно возвращается. Он возвращается и в случае, если торги не состоялись. Победителем торгов признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену за продаваемое имущество.

Удивительно, но факт! Следует заметить, что статья 64 Закона об ипотеке противоречит ст.

В день их проведения это лицо и организатор торгов подписывают протокол о результатах. При уклонении кого-либо из них от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п. В течение 5 дней после окончания торгов лицо, выигравшее их, должно внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество исключая внесенный ранее задаток , на указанный организатором торгов счет.

По решению суда он не мог быть объектом гражданских правоотношений, так как ч. Ипотека земельных участков, указанных в п. Что касается общей долевой собственности, то её участник может в соответствии с п. Таким образом , в отношении залога установлен прямой запрет и доля в праве собственности на земельный участок не может быть принята в залог. Но варианты заключения договора ипотеки возможны например заключение соглашения между собственниками участка о разделе или выделе долей каждого.

Комментарий поясняет, что залог доли в праве собственности на земельный участок без раздела участка и выделения из него доли в натуре допускается только в одном случае: В остальных случаях залог доли не допускается. В отношении ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, существует иное правило - она может быть установлена только при наличии согласия на это сособственников.

Причем такое согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Похожие главы из других работ:

В качестве примера подобного федерального закона может быть назван Семейный кодекс РФ, в соответствии с п.

Земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских фермерских хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Земли, находящиеся в собственности РФ и субъектов РФ, являются государственной собственностью. Государственные земли делятся в свою очередь на федеральные земли земли, занимаемые федеральными объектами — здания, сооружения, предприятия другие земли, выделяемые для федеральных нужд и земли субъектов РФ - они собственники земли на своих территориях.

Муниципальная собственность на землю - это собственность муниципальных образований в пределах их границ. Однако, как это понятно, и здесь не все земли находятся в муниципальной собственности. Для примера возьмём любое муниципальное образование. На его территории могут быть 1 — 2 федеральных объектов. Земля, занимаемая ими, является, как правило, федеральной.

Далее, на его территории могут располагаться несколько предприятий областного или краевого, республиканского значения то есть земли субъекта РФ. На территории муниципального образования много частных собственников земли под жилыми домами, приусадебными, подсобными хозяйствами и т.

Эти частные земли также исключаются из муниципальных земель. В остатке остаются муниципальные земли — земли, занятые муниципальными объектами больницы, школы, муниципальное жильё и т.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом залога по договору об ипотеке в строго определенном случае:

Удивительно, но факт! Именно этими различиями и особенностями правового регулирования ипотеки при оформлении ее путем заключения ипотечного договора без выдачи или с выдачей ипотечного свидетельства, а также путем выдачи ипотечного свидетельства без заключения ипотечного договора и объясняется предусмотренное ст.



Читайте также:

  • Цессия по договору ипотеки образец
  • Судебная практика об усыновлении детей российскими гражданами