Субаренда муниципального имущества без торгов

Доброго времени суток, уважаемый посетитель. В этой статье пойдёт разговор про Субаренда муниципального имущества без торгов. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи. Надеемся, что информация Вам пригодится

Субаренда государственного и муниципального имущества

Имущество может находиться, как в собственности граждан, так и в собственности государства. Закон не запрещает сдавать собственное имущество в аренду.

А можно ли сдавать в субаренду государственное имущество? Есть ли какие-либо нюансы?

Субаренда государственного имущества

Государство, как правило, владеет имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Это 2 вида вещного права, которые, на сегодняшний день, остаются только в государственных структурах.

Эти права реальны наряду с правом собственности, поэтому государство имеет право сдавать своё имущество в аренду.

А арендатор, в свою очередь, имеет право это имущество «пересдать» в наём. Но, с учётом некоторых нюансов.

Государство не сдаёт своё имущества как в найм, так и в поднаём физическим лицам, поэтому обе стороны договора — это юрлица. Определение субарендатора происходит посредством проведения аукциона.

Для заключения договора субаренды, субарендатор должен предоставить арендатору госимущества следующие сведения о себе:

 Выписку банковских реквизитов этот документ должен быть подписан руководителем юридического лица, а также главным бухгалтером
 Выписку из реестра юрлиц этот документ подтверждает, что субарендатор является реальным действующим предприятием, и на момент заключения сделки, не находится в стадии ликвидации, реорганизации или банкротства. Срок действия выписки — не более 30 календарных дней
 Документ который разрешает представителю (если таковой присутствует при заключении договора) подписывать такие документы

Если договор субаренды недвижимого имущества расторгается до истечения срока, на который он был заключён, то арендатор обязан предупредить субарендатора не менее чем за 1 месяц.

Необходимость проведения торгов

Обязанность по проведению торгов указана в ст. 17. 1 Закона № 135 ФЗ. В этой статье сказано, что необходимо проводить аукцион, если:

 Происходит передача права пользования государственным или муниципальным имуществом третьему лицу
 Арендатор обязан заключить договор субаренды с единственным участником торгов если последний не нарушил правила подачи заявки на участие в конкурсе и имеет на руках всю необходимую документацию для участия в конкурсе
 Минимальный срок, на который может быть заключён договор найма государственного или муниципального имущества это 1 день. Даже в этом случае, обязательно проводить торги

Вся информация о будущих торгах должна быть размещена на официальном сайте торгов. Сокрытие информации о будущих торгах приведёт к тому, что они будут считаться недействительными.

Перечень имущества, относительно права владения или пользования которыми необходимо проводить торги, указан в Приказе ФАС от 10. 02. 2021 года № 67.

Также в этом Приказе указан порядок проведения торгов. А также требования к аукционной документации.

К участию в конкурсе допускаются юрлица, отвечающие всем требованиям, перечисленным в данном Приказе.

Без согласия собственника

В ст. 615 ГК РФ сказано, что сдача арендованного имущества возможна только с согласия собственника этого имущества. Это касается не только аренды, но и субаренды и последующего найма.

Собственник может высказать своё согласие 2-мя различными способами:

 Указать в самом договоре найма госимущества пункт который выражает согласие собственника на сдачу арендованного у него имущества в поднаём
 Составить с арендатором отдельный документ который будет являться дополнительным соглашением к договору аренды. В этом документе строго прописать своё согласие

Если отсутствует согласие собственника в одном из этих видов, то сдавать имущество в субаренду запрещено.

Если собственник узнает о факте нарушения его прав, он может потребовать от арендатора расторжения договора.

В ст. 167, 168 и 2021 ГК РФ сказано, что собственник помещения, сданного в субаренду, имеет право требовать расторжения такого договора, если обнаружит, что арендатор сдал в аренду его владение.

Кроме того, он имеет право затребовать возмещения убытков, которые были вызваны тем, что субарендатор пользовался его имуществом, не имея на то законных оснований.

Судебная практика по таким делам довольно обширна, и суд всегда принимает сторону собственника помещения.

Кто платит НДС

Важный вопрос субаренды — кто платит НДС? Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, арендатор государственного или муниципального имущества остаётся налоговым агентом в части уплаты НДС.

Кроме того, он остаётся плательщиком этого налога в части реализации услуг по сдаче имущества в поднаём.

Поэтому он должен исчислять НДС с этой операции. Такое разъяснение даётся в Письме Минфина от 18. 10. 2021 года № 03-07-11/436.

Что это такое

Субаренда — это юридическое действие, которое сопровождается переуступкой права пользования имуществом, полученного в аренду или наём.

Так как речь идёт о государственном имуществе, то оно сдаётся физическим и юридическим лицам в найм. Следовательно, субаренда, в данном случае, является поднаймом.

Сдача арендованного имущества в субаренду возможна только с разрешения собственника.

Заключение договора является обязательным обстоятельством регистрации факта совершения такой сделки.

Субаренда является одним из подвидов аренды, наряду с:

  1. Прокатом.
  2. Наймом.
  3. Лизингом.

Договор аренды является основным договором, а договор субаренды — второстепенным. То есть, договор поднайма не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

Если договор субаренды заключается на срок более 1 года, то он подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

Но, во избежание недоразумений, рекомендуется регистрировать договор даже в том случае, если срок его действия не достигает 1 года.

Законодательные акты

Договор субаренды является одним из видов договора аренды, поэтому к нему применяются все статьи главы 34 ГК РФ.

В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное им имущество в поднаём, но при этом получив письменное согласие собственника имущества.

Согласие может быть выражено как отдельным документом, например, дополнительным соглашением к договору, так и прописано отдельным пунктом в самом договоре аренды.

Регистрация договора происходит в соответствии с Федеральным Законом от 13.07.2005 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сдача в субаренду государственного и муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Видео: аренда земельного участка

Особенности процедуры

Можно ли сдавать в субаренду муниципальное имущество? Да, но с учётом некоторых нюансов.

Главная особенность сдачи в поднаём государственного или муниципального имущества заключается в том, что нужно проводить аукцион, на котором будет выбран субарендатор. Об этом сказано в ст. 17. 1 Закона № 135-ФЗ.

Но есть и другие нюансы:

 Срок договора субаренды не должен превышать срок, на который заключён основной договор
 Сдача государственного имущества как и любого другого, в поднаём возможна только с согласия владельца этого имущества
 Если прекращается право аренды то «автоматически» прекращается и право субаренды

Передача в субаренду муниципального имущества и государственной недвижимости возможна при выполнении следующих условий:

 У арендатора есть согласие собственника на заключение сделки площадь сдаваемого в поднаём имущества не менее 20 кв. м
 Общая площадь имущества, которое сдаётся в субаренду не превышает 10% от общей площади всего сданного в аренду государственного имущества

По итогам проведённых торгов, заключается соответствующий договор. Так как сдача государственного имущества в аренду проводится также с помощью аукциона, то согласие собственника может быть выражено в аукционной документации.

Правовая база арендных отношений для муниципального имущества

Чтобы сложилось  правильное и четкое понимание того, как получить муниципальное имущество в аренду (субаренду), нужно в первую очередь знать, на какой правой базе строятся такие отношения между местными органами власти (как собственником имущества) и потенциальным арендатором, будь это обычное частное лицо или предприниматель. Основополагающим нормативно правовым документом, регламентирующим именно эту модель отношений между муниципалитетом и арендатором, является ФЗ № 53 от 2021 года.

Частью 4 статьи 53 Федерального закона «О защите конкуренции» до 1 июля 2021 года разрешается заключение на новый срок договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных до 1 июля 2021 года с субъектами малого и среднего предпринимательства. Причем  здесь прямо указывается, что это возможно для всех типов отношений  за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2021 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Это касается и тех случаев, когда бизнес связан с такими видами деятельности, как осуществление добычи и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Кроме этого, ФЗ № 53 дает четкое определение тех видов бизнеса, которые в принципе не могут участвовать в арендных отношениях имущества муниципалитетов, которое предоставляется на праве без конкурсного заключения договора аренды (субаренда муниципального имущества с торгов регулируется ФЗ 44 и ФЗ 223)

В частности, арендатором не могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства:

  • являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
  • являющиеся участниками соглашений о разделе продукции – т.е. осуществляющие предпринимательскую деятельность в области экспортных и импортных поставок.
  • осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
  • являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;
  • осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых – песчаные или щебеночные карьеры).

Как видно, существуют довольно серьезные ограничения для некоторых видов бизнеса, которые не могут рассчитывать, не только на льготные условия аренды муниципального имущества, но и даже на право заключения таких отношений. Кроме этого специализированного законодательного акта, прямо регламентирующего арендные отношения между муниципальными органами власти (как собственника) и арендаторами, существуют и соответствующие статьи в кодифицированных законодательных актах, непосредственно касающиеся вопросов подобных арендных отношений.

Это, например, трактовка договора субаренды, который является одним из видов договора аренды, и поэтому к нему применяются все статьи главы 34 ГК РФ. В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное им имущество в поднаём, но при этом получив письменное согласие собственника имущества.

Согласие может быть выражено, как отдельным документом, например, дополнительным соглашением к договору, так и прописано отдельным пунктом в самом договоре аренды.

Также следует упомянуть и о таких правовых актах, регулирующие отдельные формы арендных отношений:

  1. регистрация договора аренды происходит в соответствии с Федеральным Законом от 13.07.2005 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  2. Сдача в субаренду государственного и муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Какое имущество, и на каких условиях, можно арендовать у муниципалитетов

С общей точки зрения законодательства, оно не устанавливает закрытого перечня того, какое именно  имущество может быть взято в аренду у муниципального образования.

Как показывает российская практика, то таким имуществом, чаще всего выступают:

  1. объекты недвижимости, принадлежащие муниципальному образованию, в том числе и земельные участки. Также сюда входят права аренды части береговой линии водоемов или земель, имеющих особый статус (водно охранный или рекреационный). В некоторых случаях, по такому имуществу обязательны торги и муниципальное имущество для арендатора реализуется через конкурсные процедуры.
  2. различное имущество, принадлежащее муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления — это может быть автотранспорт и различное оборудование.

В большинстве случаев  — это все же факторы, связанные с арендой малым бизнесом объектов недвижимости, принадлежащие муниципалитетам. Например, торговые помещения в муниципальном торговом центре или земельные участки, предоставляемые на праве аренды фермерам.

На каких условиях арендуется муниципальное имущество

Муниципальное имущество, которое может быть взято в аренду у собственников без проведения торгов, имеет три формы договорных отношений. Иногда субаренда определенных видов муниципального имущества предполагает торги.

Особенно, если это касается реализации имущества муниципальных предприятий — банкротов. Тогда торги даже для аренды или субаренды должны проводиться обязательно.

  1. Лизинг — предоставление имущества на правах аренды с последующим переходом имущества в полную собственность арендатора. Обычно такое имущество относится к классу транспортных средств и оборудования. В частности, могут передаваться в лизинг муниципальные коммуникации или даже целые предприятия коммунального хозяйства.
  2. Прокат — наиболее редкая форма предоставления муниципального имущества в аренду. Обычно это связано с сезонным характером бизнеса, когда, например, муниципальные игровые площадки или аттракционы городского парка, сдаются в аренду на некоторый срок предпринимателям.
  3. Договор найма. Это форма арендных отношений относится к тем видам использования муниципального имущества, когда предпринимателю нужно использовать в течение короткого периода времени объекты недвижимости или оборудование. Например, это найм муниципального автотранспорта для перевозки пассажиров на какое – ни будь массовое мероприятие, или найм актового зала школы для проведения какого- нибудь коммерческого или общественного мероприятия.

Все арендные отношения заключаются с составлением формального договора аренды.

Договор аренды является основным договором, а договор субаренды — второстепенным. То есть, договор поднайма не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

Если договор субаренды заключается на срок более 1 года, то он подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Но, во избежание недоразумений, рекомендуется регистрировать договор даже в том случае, если срок его действия не достигает 1 года.

Передача в субаренду муниципального имущества или государственной недвижимости возможна при выполнении следующих условий:

  • у арендатора есть согласие собственника на заключение сделки
  • площадь сдаваемого в поднаём имущества не менее 20 кв. м
  • общая площадь имущества, которое сдаётся в субаренду, не превышает 10% от общей площади всего сданного в аренду муниципального имущества

Что нужно для того, чтобы заключить договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

В российском законодательстве существуют разнообразные нормы и требования для заключения различных гражданско — правовых договоров.

Договор аренды муниципального имущества, в принципе, в этом плане не особо отличается и ниже будет приведен общий порядок того, что нужно для того, чтобы заключить такой договор с муниципалитетом (или муниципальным предприятием).

Для заключения договора аренды арендатор должен предоставить арендатору муниципального имущества следующие сведения о себе (для юридических лиц, в том числе и ИП):

  • Выписку банковских реквизитов — этот документ должен быть подписан руководителем юридического лица, а также главным бухгалтером

  • Выписку из реестра юридических лиц — этот документ подтверждает, что арендатор является реальным действующим предприятием, и на момент заключения сделки, не находится в стадии ликвидации, реорганизации или банкротства. Срок действия выписки — не более 30 календарных дней

  • Документ, который разрешает представителю (если таковой присутствует при заключении договора) подписывать документы – это либо доверенность, либо выписка из приказа компании, подписанная руководителем, имеющего право подписи.

  • Регистрация сделки в «Росреестре». Регистрировать договор на сдачу в наём или аренду муниципального имущества нужно в том случае, если срок его действия превышает 1 год.
  • регистрация договора субаренды государственного и муниципального имущества происходит в те же сроки, которые установлены для всех других договоров, подразумевающих передачу вещных прав на недвижимость. Это 10 — ти дневной срок с момента подачи полного пакета документов в территориальное подразделение Росреестра.

По окончании регистрации субарендатору выдаётся на руки выписка из ЕГРП, подтверждающее, что его законное право пользования данным помещением зарегистрировано в установленном порядке. Срок действия такой выписки — 30 дней с момента выдачи.

К этому также нужно добавить, что если все копии документов, а также сами экземпляры договоров будут заверены у нотариуса, то срок регистрации сделки сокращается до 3-х дней, так как отпадает необходимость в правовой экспертизе. Если есть вопросы или не хватает каких-либо документов, регистрация права приостанавливается до тех пор, пока эти вопросы не решатся, а недостающие документы не будут представлены.

Здесь нужно напомнить, что если договор субаренды недвижимого имущества расторгается до истечения срока, на который он был заключён, то арендатор обязан предупредить субарендатора не менее чем за 1 месяц.

В заключение

Остается только добавить, что использование муниципального имущества на арендных и субарендных отношениях все больше входит в российскую деловую практику. Этим с одной стороны муниципалитеты имеют возможность избавится от непрофильных активов, и в какой – то мере, пополнить свой местный бюджет, а с другой стороны – предприниматели могут получить имущество на более льготных условиях, чем, если бы они его приобретали или арендовали на обычном рынке.

Последние новости

Всемирный день конкуренции читать далее

О ценах на нефтепродукты за отчетный период читать далее

А что такое «дискаунтер»? читать далее

Об итогах семинара читать далее

На технический сбой не свалишь читать далее

Реклама в радиоэфире должна быть надлежащей читать далее

Колонка УФАС. Реклама на AVITO читать далее

Розничные цены на нефтепродукты за прошедшую неделю читать далее

Уведомление о принятии жалобы гражданина на организатора торгов читать далее

Реклама

Последние записи

  • Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости

    Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.

    Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2021 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

    В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.

    Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.

    Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:

    • имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
    • которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
    • занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
    • которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
    • выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).

    Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.

    Помимо данного специального федерального закона, напрямую регулирующего отношения аренды (субаренды) имущества муниципальных образований, действуют и отдельные статьи в кодифицированных нормативно-правовых актах, также имеющих отношение к вопросам арендных правоотношений.

    В частности, толкование договора субаренды, как разновидности арендного соглашения, и соответственно к нему подлежат применению нормативы гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 615 ГК, арендатор вправе сдать нанимаемое им помещение в субаренду (поднаем), но для чего обязательно требуется согласие его собственника в письменной форме.

    Разрешение арендодателя выражается либо в форме отдельного документа, к примеру, дополнительного соглашения, либо в качестве отдельного условия в основном договоре аренды.

    Кроме того, некоторые вопросы отношений аренды муниципальной недвижимости регулируют следующие законодательные акты:

    1. Федеральный закон от 13 июля 2021 г. под № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно указаниям которого осуществляется процедура регистрации договора аренды.

    Федеральный закон от 26 июля 2021 г. под № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Закон регламентирует правовые отношения, связанные с защитой конкуренции, а также вопросы предотвращения и пресечения недобросовестной конкуренции и монополистической деятельности.

    Условия субаренды имущества у муниципальных органов

    В соответствии с действующим законодательством, нет ограничивающего списка имущества, которое может быть сдано по договору аренды муниципальными органами.

    С практической точки зрения в России, зачастую сдается такое муниципальное имущество:

    • объекты недвижимого имущества, которые принадлежат муниципалитету, включая нежилые помещения, сооружения и участки земли. Кроме того, могут быть арендованы части водоохранной береговой линии водоемов либо земельных участков, обладающих особенным статусом. В отдельных ситуациях, в отношении некоторых видов имущества муниципальных образований обязательным условием их предоставления являются конкурсные торги;
    • разнообразное имущество, которое принадлежит муниципальным учреждениям на правах оперативного управления или хозяйственного ведения, например, автотранспортные средства или производственное оборудование.

    Главным образом, сдаются в субаренду имущество, предназначенное для ведения коммерческой деятельности малыми или средними организациями недвижимого имущества, принадлежащие муниципальным образованиям. К примеру, складские помещения, торговые площади в ТРЦ либо земли, выделяемые для ведения фермерского хозяйства.

    Формы аренды муниципального недвижимого имущества

    Имущество муниципальных органов может быть предоставлено в субаренды без проведения аукциона с помощью 3-х видов соглашений. В отдельных случаях сделка субаренды некоторых видов имущества муниципалитетов предоставляется только на торгах.

    В особенности в случае реализации недвижимости муниципальных предприятий, признанных банкротами. В этом случае договор аренды (субаренды) в обязательном порядке требует проведения конкурса.

    Образец договора субаренды нежилого помещения ищите в статье: договор субаренды нежилого помещения.

    Формы арендных отношений в отношении имущества муниципальных образований:

    1. Договор лизинга — предоставление муниципального имущества на основании субаренды с дальнейшим выкупом имущества в частную собственность арендатора. Как правило, данное имущество является автотранспортными средствами или производственное оборудование. Например, в лизинг могут быть сданы предприятия, осуществляющие обслуживание и ремонт коммунального хозяйства.
    2. Договор найма. Данная форма договорных отношений представляет собой разновидность сделки, на основании которой арендатор пользуется муниципальным имуществом (недвижимостью или оборудованием) на протяжении короткого срока. К примеру, в найм берется муниципальная техника или автотранспортные средства для осуществления перевозок людей или найм помещения дома культуры для проведения какого-то общественного мероприятия.
    3. Договор проката — является довольно редким договором, по которому предоставляется имущество в аренду. Как правило, такая договорная форма связана с сезонной коммерческой деятельностью, например, в случае аренды городских парков для размещения там аттракционов на летний период  предпринимателями.

    Возникновение арендных правоотношений сопровождается заключением договора аренды. Договору субаренды всегда предшествует оформление основного соглашения аренды.

    Поэтому существует норма Гражданского кодекса РФ, запрещающая заключение договора субаренды на срок, превышающий срок действия первоначальной аренды.

    В случае заключения субаренды на срок, превышающий один год, договор должен пройти обязательную процедуру госрегистрации в ФКП Росреестра. Однако, для того, чтобы иметь дополнительную правовую защиту в случае возникновения спорных ситуаций, субарендатор может настоять на государственной регистрации договора, даже если его срок действия менее одного года.

    Сдача в субаренду имущества муниципального образования возможна при соблюдении определенных требований:

    • собственник имущества выразил арендатору согласие на оформление сделки;
    • площадь арендуемого помещения более 20-ти квадратных метров;

    Необходимые документы для заключения договора аренды

    В гражданском праве России действуют всевозможные правила и нормы, которые должен соблюдаться при заключении хозяйственных договоров между организациями и физическими лицами.

    Эти нормативы применяются и при оформлении договора субаренды муниципального имущества. Далее будет рассмотрен общий порядок заключения такой сделки с органом местного самоуправления (либо муниципальным предприятием).

    Чтобы оформить договор аренды субарендатору необходимо предъявить арендатору имущества определенные документы (для организаций и индивидуальных предпринимателей):

    • Выписку из ЕГРЮЛ: указанный документ удостоверяет правоспособность субарендатора на момент заключения договора, а также факт того, что в отношении него не ведется процедура признания банкротом, юр. лицо не ликвидировано и т.д. Как правило, муниципалитет требует предоставление выписке, полученной не более 30-ти дней назад;
    • Реквизиты банковского счета: справка подписывается руководителем организации и ее главным бухгалтером;
    • Документ, подтверждающий полномочия представителя на подписание договора от имени юридического лица (надлежащим образом оформленная доверенность) или приказ директора организации;
    • Информация о регистрации сделки в службе Росреестра. Договор, на основании которого сдается в аренду муниципальное имущество, необходимо зарегистрировать, если его срок действия более одного года;

    В отношении договора субаренды имущества, принадлежащего муниципалитету, действуют общие сроки регистрации сделок, установленные для иных сделок, на основании которых передаются права владения или пользования на объекты недвижимости. Регистрация в ФКП Росреестра осуществляется в 10-дневный срок с даты подачи заявления и прилагаемых документов.

    После завершения регистрации субарендатору выдается выписка из ЕГРН, свидетельствующая о том, что он имеет право владения муниципальным имуществом в надлежащем порядке. Выписка действует 1 месяц со дня выдачи.

    Крое того, важно помнить, что в случае заверения копий документов в нотариальном порядке, срок осуществления регистрационной услуги Росреестром укорачивается до трёх дней, поскольку их проверка на достоверность не требуется.

    В случае возникновения каких-либо вопросов к документам вследствие расхождения в их содержании, процедура может быть приостановлена до момента решения этих вопросов или предоставления дополнительных бумаг.

    Следует учитывать, что при расторжении договора субаренды недвижимости до завершения его срока действия, арендатор имеет обязанность по уведомлению об этом другую сторону договора более чем за один месяц.

    В завершении необходимо отметить, что использование имущества муниципальных органов на основании отношений аренды все чаще применяется коммерческими предприятиями России. Благодаря чему местные власти тем самым могут пополнить бюджет муниципального образования, а также реализовать непрофильные активы.

    Также предприятия получают возможность получения недвижимого и другого муниципального имущества по льготным условиям, что соответствует задачам государства в содействии малому бизнесу.

    Видео: Как арендовать помещение у города. Плюсы аренды муниципальной собственности

    Документ

    Письмо ФАС России от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 «О направлении разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

    Комментарий

    В комментируемом письме ФАС РФ разъяснила отдельные вопросы, возникающие при применении Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). В частности, разъяснения антимонопольного органа касаются случаев заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества. Регулированию таких отношений посвящена статья 17.1 Закона № 135-ФЗ.

    Рассмотрим подробнее некоторые существенные разъяснения.

    При даче согласия на заключение договора в отношении государственного (муниципального имущества) его собственник должен учитывать необходимость проведения торгов

    Государственное или муниципальное предприятие, на балансе которого числится имущество, не вправе распоряжаться им без получения соответствующего согласия от собственника (п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ). Как правило, полномочия собственника такого имущества осуществляют государственные или муниципальные органы (ст. 125 ГК РФ).

    При этом, согласно ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, большинство сделок, связанных с использованием государственного и муниципального имущества, заключается только по результатам конкурса или аукциона.

    Однако государственный (муниципальный) орган – собственник имущества может выдать согласие на заключение сделки целевым образом без проведения торгов.

    ФАС РФ отметила, что выдача такого согласия государственным (муниципальным) органом в тех случаях, когда проведение торгов обязательно, противоречит требованиям Закона № 135-ФЗ.

    Статья 15 Закона № 135-ФЗ содержит запрет на совершение органами власти действий (бездействие), которые могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции. Если собственник даст согласие на передачу имущества организации без проведения торгов (если проведение конкурса или аукциона обязательно), это создаст для нее более благоприятные условия, чем для других субъектов хозяйственной деятельности. В этом случае положения Закона № 135-ФЗ будут нарушены.

    Законодательство не регулирует форму и содержание согласия собственника на заключение договора в отношении государственного (муниципального) имущества. Рассмотренные разъяснения антимонопольного органа отчасти устраняют данный пробел. Теперь государственные или муниципальные предприятия не смогут предъявить такое согласие до проведения соответствующих торгов. Письменное согласие на заключение соответствующего договора может быть предъявлено только после конкурса или аукциона.

    Договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается и с единственным участником торгов

    Согласно п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ права владения (пользования) в отношении государственного (муниципального) имущества могут быть переданы без проведения торгов. Это возможно в том случае, если заявку на участие в конкурсе или аукционе подало только одно лицо. При этом заявка должна содержать цену не менее минимальной (начальной) цены, указанной в извещении о проведении конкурса (аукциона).

    Однако согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один заявитель, признаются несостоявшимися.

    Таким образом, в данном случае нормы Закона № 135-ФЗ фактически противоречат нормам ГК РФ.

    ФАС РФ в свою очередь пояснила, что организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов.

    Обосновывается такая позиция антимонопольного органа следующими аргументами.

    Размещение информации о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов является публичной офертой по смыслу статьи 437 ГК РФ. На это указывает пункт 28 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (утв. Приказом ФАС РФ от 10.02.2012 № 67) (далее – Правила). Согласно пунктам 50 и 120 Правил, заявка на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 ГК РФ.

    Поскольку подача единственным заявителем заявки на участие в торгах является акцептом оферты, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с данным участником торгов (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

    Противоречить ГК РФ в данном случае такой договор не будет.

    Вопрос о правомерности заключения договора с единственным участником конкурса (аукциона) является одним из самых актуальных. Заметим, что ФАС РФ неоднократно указывала на допустимость заключения договора аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов (см. Разъяснения ФАС России от 05.06.2012, от 01.11.2011). Арбитражная практика также поддерживала изложенную позицию (см. постановления ФАС Московского округа от 29.04.2013 № А40-91730/12-6-895, от 12.04.2013 № А40-81513/12-142-765).

    Таким образом, отказ организатора конкурса от заключения такого договора с единственным участником торгов будет неправомерным.

    Размер площади сдаваемого в субаренду государственного (муниципального) имущества не ограничен

    Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ лицо, получившее в аренду государственное (муниципальное) имущество, может заключить договор субаренды на такое имущество без организации торгов.

    Рассматривая данную норму, ФАС РФ разъяснила, что нормы Закона № 135-ФЗ не содержат ограничения в отношении площади арендуемого имущества. Таким образом, арендатор, собирающийся сдать арендованную им недвижимость в субаренду, может сделать это в отношении любой площади, которая у него имеется. Иными словами, сдать в субаренду недвижимое имущество без организации торгов можно как в размере 1 кв. м, так и всю полученную от арендодателя площадь разом.

    Заметим, что до внесения изменений Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ в часть 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ вопрос о проведении торгов на право заключения договора субаренды оставался открытым. Арбитражные суды не были едины во мнении, следует ли арендатору, решившему сдать имущество в субаренду, проводить конкурс (аукцион) или нет. С введением пункта 16 в статью 17.1 Закона № 135-ФЗ этот пробел был урегулирован.

    Подписывать договор, заключенный по результатам торгов, нужно через десять дней с момента размещения информации о проведении торгов на официальном сайте

    Соответствующий вывод сделала ФАС РФ, проанализировав положения нормы части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. В случае подписания договора ранее указанного срока это будет расцениваться как нарушение требований закона, в связи с чем такая сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

    Напомним, что по общему правилу договор в письменном виде оформляется как единый документ, подписанный уполномоченными представителями сторон (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заметим, что момент подписания сам по себе не является моментом заключения договора.

    Однако, исходя из положений части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, речь в данном случае идет именно о моменте подписания договора, поскольку офертой является информация о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов, а акцептом – заявка, соответствующая требованиям торгов.

    Таким образом, рекомендуем внимательно относиться к оформлению договора, заключенного на торгах. В частности, необходимо проверить дату, которой будет подписан соответствующий договор.

    Договор аренды государственного (муниципального) имущества может быть продлен без проведения торгов неограниченное количество раз

    Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается на новый срок с тем же арендодателем без проведения торгов. Сделать это можно, если:

    • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в РФ, если иное не установлено другим законодательством;
    • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, составляет не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

    ФАС РФ разъяснила, что при соблюдении данных требований пролонгировать договор аренды без проведения торгов можно неограниченное количество раз при условии, что законом не установлено ограничение срока договора. Согласие собственника на заключение нового договора аренды с тем же арендатором является обязательным. Напомним, что соответствующее согласие выдается собственником в письменной форме.

    Ранее ФАС РФ разъясняла, что максимальный срок договора аренды, заключенного с тем же арендатором с соблюдением правил п.п. 9–11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, не может быть продлен по этим же основаниям (п. 13 Разъяснений от 05.06.2012).

    Отсутствие информации о проведении конкурсов (аукционов) на официальном сайте торгов является основанием для признания соответствующей сделки незаключенной

    Согласно ч. 6 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров размещается на официальном сайте РФ в сети Интернет.

    Проанализировав данное положение, ФАС РФ пришел к выводу, что неразмещение информации о проведении конкурсов (аукционов) на этом сайте является основанием для признания сделки незаключенной.

    Несмотря на то, что норма о размещении сведений о проводимых торгах на официальном сайте действует с 01.01.2011 года, антимонопольный орган не уделял ей внимания в своих разъяснениях. Однако в комментариях к Закону № 135-ФЗ и авторских статьях эксперты не раз высказывали мнение, что неопубликование на официальном сайте торгов соответствующей информации является существенным нарушением законодательства о конкуренции. Следовательно, такое нарушение может служить основанием для признания судом сделки, совершенной по результатам торгов, незаключенной.

    В данном письме ФАС РФ закрепила такую позицию в качестве официальной.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: