Разработка проекта перепланировки: требования и особенности

Добрый день, дорогой гость. Сегодня мы поговорим по теме: Разработка проекта перепланировки: требования и особенности. Все вопросы можете сразу писать консультанту. Надеемся, что информация Вам пригодится

Образец

Часто собственник помещения перед заказом проекта перепланировки хочет представить, как будет выглядеть готовый проект.

Обычно проектные компании размещают на своих сайтах образцы разработанных ими проектов.

Пролистать типовые образцы можно непосредственно и в офисе проектировщиков.

Полный состав проекта перепланировки жилого помещения (если предполагается несложное переустройство/перепланировка, к примеру, перенос перегородок внутри однокомнатной квартиры, или устройство проема в не несущей стене в трехкомнатной квартире) можно подобрать на сайте Мосжилинспекции.

Видео: «Как избежать лишних затрат при перепланировке»

Как оформить

Проект выполняется компанией-исполнителем на основании заявки собственника помещения, после оформления (заключения) договора на выполнение работ.

  • Все листы и части проекта сшиваются, заверяются составителями и руководителем проектной организации.
  • Заказчик в проекте ставит отметку об ознакомлении (утверждении) проекта.

Договором на проектирование обычно предусматривается возможность внесения изменений по замечаниям согласующих органов (без дополнительной оплаты со стороны заказчика).

Что это такое

Поскольку основное требование к перепланировке/переустройству — это сохранение  прочности и безопасности здания в целом, его коммуникаций, а самостоятельно оценить, безопасны ли задуманные изменения, практически невозможно, необходимо оформить эти планы в виде строительного проекта.

Проект перепланировки выполняется специализированными организациями, состоящими в саморегулируемой организации проектировщиков (СРО) и отражает изменения в конфигурации жилища.

Что дальше

После получения разрешения на перепланировку/переустройство, можно приступать в выполнению собственно ремонтных работ.

При этом следует придерживаться состава работ и применять материалы, предусмотренные в проекте.

  • По окончании работ необходимо пригласить комиссию из органа местного самоуправления, которая засвидетельствует правильность выполнения работ (их соответствие проекту и условиям, выданным в разрешении на работы).
  • Затем изменения фиксируются в плане БТИ.

Вносить изменения в сведения об объекте недвижимости, необходимо, если после перепланировки создается новый объект, или объединяются несколько объектов.

Как оформить перепланировку смежных комнат после ремонта? Узнайте тут.

Когда нужна разработка проекта перепланировки квартиры? Читайте далее.
Процедура перепланировки, от проектирования до подписания акта приемки выполненных работ, занимает обычно не один месяц, но выполнять ее необходимо строго придерживаясь установленных законодательством норм.

Это позволит избежать как признания проведенных изменений незаконными и административной ответственности, а в ряде случаев  — убережет от обязанности вернуть помещение в первоначальное состояние.

Сколько стоит

Проектирование — достаточно дорогой вид работ.

Цена проекта перепланировки/переустройства помещения в зависимости от сложности объекта, состава ремонтных работ, составляет на настоящее время в среднем:

Проектируемый объект Стоимость, в тыс. руб.
Перепланировка типовых квартир в многоквартирных домах от 15
Проект на объединение (или разделения) жилых помещений от 20
Перепланировка типового жилого помещения в нежилое от 15-20
Техническое обследование помещений и выдача заключения от 6-9

Понятно, что проектирование перепланировки на более сложные объекты (объединение нескольких квартир, расположенных на нескольких уровнях (этажах), переустройство, связанное с радикальным изменением схемы расположения тепло-газо-водоснабжения, и т.д.) стоит существенно дороже приведенных выше цифр.

Куда обратиться

В зависимости от региона, в котором происходит согласование перепланировки, процедура ее обычно несколько различается, а отдельным разделам проектной документации может уделяться особое внимание.

Поэтому, желательно заказывать проект в организациях, имеющих наработанный опыт проектирования объектов именно в том или ином округе/муниципалитете.

Общие требования

Требования к проектам перепланировки/переустройства изложены в ГОСТах 21.101-97 и 21.501-93. В Москве дополнительно руководствуются еще и Постановлением Правительства Москвы № 508.

Созданный проект перепланировки, вне зависимости от того, задуман ли бюджетный вариант перепланировки, или дорогостоящий, должен в обязательном порядке содержать саму проектную (техническую часть), и заключение о состоянии конструкций здания/помещения, и возможности их переделки.

Почему необходимо заказать

Без проекта невозможно официально оформить разрешение на перепланировку, так как он входит в перечень необходимых документов для подачи заявления на согласование.

При этом следует знать, что все проекты делятся на две группы:

  • I группа — работы, выполняемые по самостоятельным эскизам или типовым проектам. Это простые варианты переустройства/перепланировки, к примеру, демонтаж ненесущих перегородок, перенос приборов в кухне, ванной, в пределах отведенного для них помещения. Для таких работ достаточно нарисовать эскиз на копии техплана квартиры (Москва в этом случае предоставляет возможность пользоваться типовыми проектами, размещенными, в частности, на сайте Мосжилинспекции).
  • II группу работ составляют работы, требующие профессионального проекта (устройство проемов в несущих стенах, создание дополнительных входов, возведение лестниц, мансард, каминов и прочего).

Во втором случае обязательно обращение в специализированное проектное или архитектурное бюро.

Необходим проект и для строительной организации/специалистов, которые будут впоследствии выполнять сами работы по переустройству.

Какие нужны документы для согласования ремонтных работ

Согласно российскому законодательству, процесс согласования перепланировки проводится в уполномоченных на это органах местного самоуправления.

В зависимости от региона это может быть как межведомственная комиссия по вопросам переустройства/перепланировки, так и жилищная инспекция, управление (департамент) архитектуры и т.д.

Подать собранные документы граждане могут как непосредственно в орган местного самоуправления (ОМСУ), так и в МФЦ (многофункциональный цент госуслуг).

В зависимости от сложности предполагаемых работ, типа дома (новостройка, старое здание, объект культурного наследия и т.д.), потребуется различное количество документов для согласования.  

В самом распространенном случае, когда изменяется конфигурация квартиры или частного дома, влекущая за собой внесение изменений в технический паспорт, требуется собрать и сдать в компетентный орган следующий комплект документов:

  • проект перепланировки. Именно он отражает изменения в помещении, к примеру, перенос перегородок, разборку стен, устройство дополнительных входов.
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Это может быть свидетельство на собственность, договор социального найма, а в случае новостройки, на которую еще не получено свидетельство — договор долевого участия (ДДУ) в строительстве, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры.
  • согласие всех собственников (нанимателей) квартиры на перепланировку.
  • согласие других собственников в многоквартирном доме, если перепланировка затрагивает общее имущество МКД (пример: устройство мансарды на чердаке, установка двери в квартиру в общем коридоре).
  • заявление по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ № 266 от 28.04.2005г. (заполняется непосредственно в уполномоченном органе, должно содержать подписи всех совершеннолетних членов семьи, либо подписывается представителем по доверенности).

Важно знать, что для утверждения перепланировки потребуется еще техпаспорт. А в случае, если квартира находится в доме-памятнике архитектуры или объекте культурного наследия — еще и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

Однако эти документы орган местного самоуправления запрашивает самостоятельно.

Такое правило действует и для перепланировки административного здания, то есть для нежилых помещений.

Сроки согласования

Сроки изготовления проекта перепланировки обычно невелики: на типовое помещение проект может быть составлен в течение 1-3 дней, на более сложные работы потребуется не больше месяца.

После получения заказчиком-собственником выполненного проекта и сбора оставшейся части документов, их необходимо передать в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу согласований.

Сроки согласования составляют до 45 дней, плюс время на подготовку и пересылку решений о согласовании/отказе в согласовании перепланировки.

При получении отказа согласовать перепланировку, такой отказ может быть обжалован в суде.

Видео: «Проект перепланировки квартиры»

Состав документа

Проект перепланировки включает в себя текстовую и графическую часть, а также может содержать дополнительные блоки информации.

В общем случае в соответствии с ГОСТами 21.101-97, 21.501-93 проект содержит не менее 5-6 информационных блоков (а часто и больше).

Текстовый блок

  • Информирует о проектировщике, объекте перепланировки.
  • Отражает весь ход работ от демонтажа и подготовительных работ, до отделки. 
  • Включает описание материалов, правил производства работ.

Обложка

Содержит данные проектировщика (наименование, год проектирования, название проекта). Может быть оформлена в фирменном стиле исполнителя.

Титульный лист

Иногда он выполняет роль обложки, при этом на «титульнике» ставят реквизиты проектировщика, подписи ответственных лиц, печать организации. Обычно подписывает проект его руководитель (главный инженер), если необходимо — руководитель авторского надзора.

Общие данные

Этот раздел содержит перечень нормативных актов (ГОСТов, СНиПов, региональных или городских документов) на которых основывается проект перепланировки.

В данном разделе указан перечень чертежей проекта, опись прилагаемых документов, в том числе копия свидетельства СРО на проектирование.

Пояснительная записка

Содержит технические характеристики дома/квартиры, основание для разработки проекта (договор, заявка собственника).

Графический блок

В нем указано расположение перегородок, приборов, конструктивных элементов объекта (дома, квартиры, нежилого помещения) до перепланировки (так называемый промежуточный план), и планируемое их расположение после переделки.

На чертежах существующие и будущие элементы отличаются цветовым исполнением.

План до переустройства

В простых проектах такой план представляет собой копию плана БТИ, в более сложных — чертежи помещений (на основе того же плана БТИ) с номерами, площадью, точным расположением элементов.

Демонтажно-монтажный план

Отражает сносимые (демонтируемые) конструкции, элементы и оборудование, а также будущее их размещение после выполнения работ по перепланировке/переустройству.

После ремонта

В зависимости от региональный требований к проектам, такой план может содержать различный набор технических сведений.

  • Чаще всего отражают все внесенные изменения, при этом не указывают расстановку таких бытовых приборов, как посудомойки, плиты, а также мебели.
  • План после ремонта включает перечень строительных материалов, условные обозначения и замеры БТИ.

Экспликация

Представляет собой документ, отражающий конструктивные элементы помещений (по площади полов), составляемый по форме 4 ГОСТ 21.501-93.

Входит в состав проекта только в случае, если затрагивается конструкция полов (при этом не является изменением конструкции замена, к примеру, линолеума на паркет, в отличие от устройства теплых полов с электроподогревом).

К экспликации прилагается таблица с указанием послойной структуры пола, причем в каждом помещении.

Схема гидроизоляции

Необходима только в случае, если перепланировкой затрагиваются ванные комнаты, санузлы, устраиваемые на той площади объекта, которая не была ранее снабжена гидроизоляцией.

Водоснабжение и канализация

Включается в проект по необходимости, если затрагивается расположение сантехприборов, ванны, душевой, изменяются параметры укладки (разводки) канализационных и водопроводных труб.

Допуск

Оформляется как разрешение на выполнение проектных работ, заверенное печатью СРО проектировщиков.

Дополнительный блок

В зависимости от состава работ, проект может включать в себя один или несколько дополнительных разделов:

  • Аксономертическую (объемную) схему расположения оборудования;
  • Проект шумозащиты (звукоизоляции);
  • Теплотехнический расчет.

Могут быть включены в состав проекта перепланировки и другие разделы по необходимости.

Проект перепланировки

Грамотно составленный проект — залог того, что разрешение на перепланировку будет получено с первого раза, без возврата его на доработку.

Для этого следует обращаться в организации, имеющие достаточный опыт,  свидетельство СРО на проектные работы и выдачу технических заключений.

Такие фирмы имеют наработанную базу проектов наиболее распространенных вариантов перепланировок, а также способны качественно составить проект на сложный объект.

Квартиры

Перепланировка 1 комнатной, 2-х комнатной, 3-х комнатной квартир — наиболее часто встречающийся заказ в проектных организациях.

Если дом, в котором расположена квартира, относится к типовым зданиям, заказчику для проектирования достаточно предоставить копию техплана и правоустанавливающего документа на квартиру.

Дома

Перепланировка частного дома будет возможна, если в результате не будет изменено его назначение и не ухудшится безопасность для жильцов (ст. 26 ЖК РФ).

Для проектирования необходимо будет заручиться согласием соседей, если они имеются.

Нежилого помещения

Для перепланировки нежилого помещения (административного или коммерческого назначения), а также для перевода жилого помещения в нежилое с одновременной перепланировкой, владельцу необходимо будет представить исполнителю проекта учредительные документы и документы на недвижимость.

В ряде случаев, за проведением перепланировки/переустройства, впоследствии потребуется авторский надзор (его может выполнять как проектировщик, так и другая организация).

Для чего нужен проект перепланировки квартиры

Для начала определимся с основным понятием. Перепланировка жилья в многоквартирном доме представляет собой изменение конфигурации помещения, требуещее отражения в техническом паспорте. Именно такое пояснение можно встретить в Жилищном кодексе РФ[1].

Поскольку изменения нужно внести в техпаспорт квартиры, у ее хозяина, пожелавшего сделать что-нибудь из перечисленного на законных основаниях, сразу приступить к работам не получится. Чтобы закрепить изменения в техпаспорте помещения, планируемый ремонт нужно согласовать.

Согласование изменения планировки часто путают с узакониванием. Смысл у процедур, по сути, один и тот же — получение разрешения на ремонт. Между тем согласовывают перепланировку до начала работ. Но бывает иначе: работы уже выполнены, а разрешения от госорганов нет. Тогда перепланировку нужно узаконить, для чего понадобится техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных работ.

Узаконивание уже выполненных работ сопряжено с некоторыми рисками и может обойтись дороже, поэтому лучше согласовать ремонт заранее. Для этого потребуется не только техническое заключение о возможности перепланировки, а достаточно большой пакет документов, в том числе проект. Далее разберемся, какие есть требования к проекту перепланировки жилого помещения, как его получить, где можно заказать проект перепланировки квартиры и сколько это будет стоить.

Необходимые документы для проекта

Необходимость согласования ремонта органами местного самоуправления обозначена в ЖК РФ[2]. Там же можно найти список всех документов, без которых в данном случае не обойтись. Инициатором перепланировки жилого помещения может выступать собственник или его представитель. Подготовить нужно:

  1. заявление о перепланировке. Оно заполняется по определенной форме, которая утверждена постановлением Правительства РФ № 266 от 28 апреля 2021 года[3];
  2. правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, мены, ренты и так далее. В настоящее время вместо свидетельств в Росреестре собственникам выдают выписки из ЕГРН. В принципе орган власти, рассматривающий заявление, может и сам запросить такую выписку. Но лучше предоставить ее сразу, чтобы не затягивать процедуру. На выписке должна быть синяя печать;
  3. технический паспорт на квартиру. Это документ, содержащий техническую и иную информацию о помещении, — его составляют в БТИ или в других организациях, занимающихся технической инвентаризацией жилья[4];
  4. проект перепланировки квартиры. Его можно заказать в проектном бюро — организации, состоящей в СРО проектировщиков. В проект включается пояснительная записка, планы и экспликации помещений до ремонта и после, схема размещения сантехнического оборудования с разводкой труб и многое другое. Чтобы в бюро могли приступить к разработке проекта перепланировки, владелец должен передать им техпаспорт квартиры, а также выкопировку из поэтажных планов для квартир, находящихся выше и ниже;
  5. заявление о том, что все члены проживающей в квартире семьи собственника этого жилья или нанимателя (если оно арендовано по соцнайму) согласны на ремонт. Подписывается это заявление в МФЦ. Можно заранее оформить доверенность на одного из членов семьи у нотариуса. Также по доверенности подавать заявление разрешается представителю компании-проектировщика;
  6. техническое заключение на перепланировку (а точнее, о техническом состоянии несущих конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ[5]) от автора проекта дома. Этот документ нужен, если будут затронуты несущие конструкции или если в доме деревянные перекрытия;
  7. договор на авторский надзор. Он заключается всегда и входит в стандартный набор документов для проекта перепланировки. Согласно договору представители проектного бюро обязуются выехать и освидетельствовать скрытые работы по проекту, то есть работы по шумоизоляции, гидроизоляции полов, а также усилению проемов металлоконструкциями. Составляются акты скрытых работ, без которых квартиру не примут после перепланировки. Не все компании предупреждают об этом важном моменте и потом берут дополнительную плату за составление договора и за каждый акт скрытых работ.

Как только все документы собраны, можно обращаться в уполномоченный орган. В Москве перепланировки согласовывает Мосжилинспекция (МЖИ).

Это важно
Напрямую бумаги в МЖИ подавать нельзя. Туда их отправляют либо через МФЦ, либо в электронном виде через портал госуслуг[6]. После этого собственнику в МФЦ выдают расписку с указанием перечня документов и даты их получения.

В течение месяца с момента подачи документов они находятся на рассмотрении, затем принимается решение о согласовании перепланировки квартиры или об отказе. Но срок, по истечении которого будет вынесен вердикт, может увеличиться. Такое возможно, к примеру, если дом, где находится квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры. Тогда понадобится заключение Департамента культурного наследия о допустимости проведения перепланировки.

Если жилинспекция решила дать добро на ремонт, владельцу выдается заветный документ — решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, которое считается действительным один год. Именно за это время хозяину жилья нужно выполнить все работы. Если же собственник не успел в срок, то придется заново подавать документы и ожидать разрешения.

Решение госоргана может быть и отрицательным. Если Мосжилинспекция отказала в возможности проведения ремонта, заявитель вправе опротестовать данное решение в судебном порядке. Обжаловать отказ разрешается в течение трех месяцев со дня, когда о нем стало известно собственнику квартиры.

Если же все проходит удачно и на руках у владельца жилья оказывается решение о согласовании перепланировки, можно приступать к работам. После их завершения хозяин снова обращается в жилищную инспекцию — на этот раз для проверки состояния помещения. После осмотра квартиры владельцу выдается акт приемочной комиссии: на его основании БТИ и обновляет технический паспорт жилья. Не стоит забывать, что изменения необходимо зафиксировать в Росреестре, документы можно подать через МФЦ.

Конечно, указанные сроки весьма условны. Занимаясь согласованием самостоятельно, довольно легко наделать массу ошибок: забыть про какой-то документ, неверно заполнить заявление, не успеть обжаловать отказ, если решение МЖИ оказалось отрицательным… А любая оплошность, скорее всего, затормозит весь процесс. Поэтому относиться максимально ответственно следует к каждому этапу процедуры согласования, в том числе к выбору подрядчика.

Нюансы выбора исполнителя

Как видно, согласование перепланировки — дело непростое и специфическое. И сбор документов можно назвать наиболее сложным этапом процедуры. Но если составить заявление, принести выписку из ЕГРН и заказать техпаспорт владелец квартиры способен самостоятельно, то с проектом все обстоит иначе. Мы уже отметили выше, что его разработкой занимаются специализированные бюро. Поэтому задача собственника жилья, который планирует согласовать ремонт, — найти надежного исполнителя для разработки проекта.

В законодательстве строго прописаны условия и порядок проведения работ. В профессиональных проектных организациях знают, как сделать все, не нарушая установленные нормы и правила. Но как выбрать такую фирму?

На что обратить внимание при поиске исполнителя:

  • является ли компания членом СРО. Согласно статье 55.8 ГрК РФ, исполнитель должен быть членом саморегулируемой организации, соответствующей его профилю, и иметь свидетельство о допуске к таким работам[7];
  • готовы ли сотрудники бюро выехать на объект для осмотра и проведения обмеров помещения. Если да, то и вся ответственность за возможные нарушения в проекте ложится на плечи исполнителя. Ведь в этом деле есть большое количество нюансов, о которых сам заказчик попросту может не знать;
  • есть ли у организации свой проектный отдел. Его наличие говорит о том, что компания в состоянии подготовить проектную документацию в сжатые сроки, без лишних затрат и на профессиональном уровне.

Если хозяину квартиры удастся сделать правильный выбор и обратиться в заслуживающую доверия организацию, проект может быть разработан довольно быстро — менее чем за пять дней.

Сколько может стоить составление проекта перепланировки

Цены на проект перепланировки квартиры могут значительно отличаться в разных организациях, что неудивительно. Ведь это зависит от многих факторов: объема работ, их сложности, а значит, и сроков разработки проекта, а также ценовой политики выбранного бюро.

Стоимость услуги составления проекта перепланировки квартиры в специализированной организации может варьироваться от 15 000 до 25 000 рублей. Как было сказано выше, если во время ремонта планируется затрагивать несущие конструкции, помимо проекта потребуется еще и техническое заключение от автора дома. В нем прописываются дополнительные меры для обеспечения безопасности при эксплуатации объекта. За техническое заключение, разумеется, нужно будет доплатить: на комплект документов, включающий техническое заключение и собственно проект, придется потратить примерно 60 000 рублей.

Проект перепланировки — это юридически значимый документ, и к нему не стоит относиться пренебрежительно. Многие, впрочем, все равно выбирают исполнителя по принципу «чем дешевле, тем лучше», забывая обращать внимание на действительно важные факторы.

Чтобы в квартире провести перепланировку, ее перед этим нужно согласовать. Владельцу придется позаботиться о составлении заявлений, о сборе документов. А еще — заняться поисками проектного бюро, ведь согласование перепланировки попросту невозможно без проекта. Если правильно выбрать компанию-исполнителя, можно в итоге получить качественный проект, в кратчайшие сроки разработанный с учетом всех требований законодательства.

** Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости услуг приведена для ознакомления и актуальна на июнь 2021 года.

Для разработки документации по перепланировке следует обращаться в компанию, имеющую допуск СРО.

Куда можно обратиться?

Некоторые компании могут предложить услуги по согласованию перепланировки под ключ.

Заказать услугу…

Стоимость услуг по разработке проекта перепланировки может зависеть от объема работ, необходимой документации и особенностей помещения.

Узнать цену…

Для разработки проекта перепланировки стоит обращаться к квалифицированным специалистам, имеющим значительный опыт в данной сфере.

Куда можно обратиться?

Специализированные компании могут разработать проект перепланировки квартиры с возможностью объединения или разделения комнат.

Заказать проект…

Задать специалисту вопрос по проекту перепланировки можно в WhatsApp.

Задать вопрос…

Пармон Анна СергеевнаОтветственный редактор

Мнение редакции

Собст­вен­ни­ку, ре­шив­ше­му вы­пол­нить пе­ре­пла­ни­ров­ку без со­гла­со­ва­ния, нуж­но быть го­то­вым к то­му, что та­кие дейст­вия мо­гут при­вес­ти к не­при­ят­ным по­следст­ви­ям. На­при­мер, об­на­ру­жив на­ру­ше­ние, Мос­жи­л­ин­спек­ция впра­ве обя­зать вла­дель­ца упла­тить штраф и уза­ко­нить из­ме­не­ния. А если вы­яс­нит­ся, что это не­воз­мож­но, хо­зя­и­ну жилья при­дет­ся вер­нуть все в та­кой вид, ка­кой был до ре­мон­та.

Читайте также

Пятница, 30.10.2021

Среда, 15.07.2021

Среда, 15.07.2021

Схемы и планы для документации проекта перепланировки являются обязательной составляющей частью, поскольку подтверждают не только качественно возможность перепланировки, но и количественно законность и соответствие нормативам, ГОСТам и т.п.

Рисуется согласно имеющегося в БТИ поэтажного плана, поэтому должен полностью с ним совпадать по инвентаризационным данным.

Может использоваться в некоторых случаях таблица экспликации квартиры с самим планом БТИ? например, при переведении в нежилой фонд.

С помощью цветной маркировки рисуется расположение до перепланировки зеленым цветом изменяемых объектов: сантехприборов, несущих перегородок, проемов и т.п., а красным – планируемое перемещение их.

Без использования обозначения цветами рисуется новая схема в виде плана расположения помещений, прилагается к бумаге новая экспликация, в которой отображается назначение и измененные пощади помещений квартиры.

Указывается установка крупных бытовых приборов только при условии наличия соответствующих отметок в изначальном плане БТИ. Когда получает заказчик акт о завершении реконструкции жилья, сотрудниками БТИ производятся контрольные обмеры, которые вносятся в новые документы от БТИ на квартиру.

Важно! При необходимости в состав проекта включаются дополнительные разделы.

Экспликация полов вносится в проект при условии вмешательства в конструкцию полового покрытия. Для каждого помещения в экспликации указан пирог полов – послойная их конструкция. В прилагаемом плане к экспликации указываются границы для разных типов полов. В жилом доме на перекрытия обязательно должна укладываться звукоизоляция, а гидроизоляция требуется для ванной и туалета.

Если производится обычная замена полового покрытия на сходный по типу материал, например вместо доски, ламината укладывается паркет, то реконструкция пола не считается вмешательством в конструкцию, а замена керамической плиткой или настил электроподогрева – считается.

При изменении размеров помещения санузла требуется установка гидроизоляции под половое покрытие.

Данные изменения будут отражаться в актах скрытых работ, указывая при этом понижение пола в помещении или оборудование переливного порожка.

Перемещение схем трубных разводок, что вызвано изменением места расположения сантехнического оборудования, требует отражения в документации проекта. Данный раздел может оформляться отдельно от проекта или включаться в него, содержит чертежи с цветной маркировкой разводки канализационных труб и системы холодного/горячего водоснабжения.

Отображает схему размещения в квартире отопления, вентиляции и сантехники. Данный раздел в состав проекта включается не всегда, поскольку тесно связан с планом вентиляции и отопления, а также с планом канализации и водоснабжения. Требование его наличия в документации связано с необходимостью подтверждения отсутствия внесения в инженерные системы каких-либо изменений.

Данные чертежи используются для большей наглядности трехмерного отображения вентиляционных шахт, трубопроводов водоснабжения и канализации, поэтому производятся в цвете.

В проекте перепланировки присутствует при проведении работ по оборудованию в разгружающих или несущих стенах либо перекрытиях проемов. Также отражают работы по переносу или расширению уже имеющихся проемов этих конструкций. Содержит схему металлоконструкций, параметры проемов, наличие дополнительного усиления.

Справка! Порой проект включает рекомендации по правилам проведения таких работ с указанием детализации узлов, спецификации материалов.

Описываются требования и указания по резке проема, правила безопасности при таких работах, требования к используемому инструменту и материалам. Ответственность за качество проведения данной операции возлагается на проектную организацию, которая должна выделить компетентного сотрудника для авторского надзора и составления акта на скрытые работы. Включаются все операции до оштукатуривания.

Указывается при наличии типовой схемы перегородок из пеногазобетона и схем устройства несущих каркасных перегородок.

В состав проектной документации включается при выполнении в части вентиляции и отопления нестандартных решений. Содержит чертежи и аксонометрию.

Чаще всего требуется для квартир, которые находятся в новострое. Для других объектов недвижимости включается в проект при наличии существенных изменений расположения проводки, выключателей, точек расположения светильников, установка оборудования с мощностью более 1 Вт и т.п.

Нужены при проведении фасадных работ для согласования с АПУ района. Согласно с проектным решением производится фотомонтаж до и после производства работ.

Внимание! Согласования и отметки не требуют установки кондиционеров и остекление лоджий.

Может также называться расчетом теплоотдачи ограждающих конструкций, проект перепланировки входит в случае проведения с наружными панелями здания строительно-ремонтных работ.

При увеличении дверного проема на лоджию или балкон, устранение подоконного блока или другие изменения способны снизить способность сохранении нормативного уровня температуры в помещении квартиры.

С помощью данного документа необходимо подтвердить отсутствие существенных изменений и гарантию сохранения нормативного температурного режима.

Установка новой вентиляционной системы должна соответствовать нормативам по уровню издаваемого шума, что отражается в соответствующем разделе проекта.

Все это влияет на базовую стоимость проектной документации, поскольку может занимать много времени и требовать привлечения большого количества специалистов. Для простого изменения без каких-либо кардинальных перестроек с использованием гипсокартона или иных облегченных конструкций перегородок стоимость проекта начинается от 10-15 тыс. руб. более сложные варианты могут вытянуть более 150 тыс. руб.

Кроме этого следует провести согласование в БТИ, получить на руки новые выработанные документы на квартиру с техническим паспортом. Общая сумма за все бумаги БТИ составляет примерно 5 тыс. руб. Последующая выработка новых документов потребует оплаты еще 2 тыс. руб.

При необходимости разработки проектного плана на перепланировку, следует позаботиться об удобочитаемости документа для чиновников. Чем проще, компактнее и легче расписана вся информация о предстоящих изменениях – тем выше вероятность быстрого положительного одобрения. Указывание дополнительной информации приводит к усложнению бумаг, созданию негативного восприятия.

Даже для каждого конкретного округа Москвы существует своя специфика согласования, что подтверждает необходимость изучения документации, норм и особенностей строительства для определенного населенного пункта или его части.

Тем более разные отделения Жилинспекции отличаются собственными внутренними порядками, что отражается в разном внимании сотрудников организации к определенным пунктам проектного плана. Это требует на этапе создания постоянного корректирования документа.

Оглавление с пояснениями

Титул

Является первой страницей документа, отражает его суть и предназначение. Должен содержать следующие данные:

  1. Название документа с точным адресом объекта перепланировки.
  2. Название проектной организации, производившей разработку бумаг.
  3. Номер договора или внутренний номер документа с датой его выдачи.
  4. Должность, ФИО ответственных лиц, как правило, директора организации и инженеров с их подписями и печатью организации.
  5. Поле с реквизитами о согласовании (организация, должность и ФИО ответственного или руководителя) с печатью при подтверждении разрешения.
  6. Город и год оформления.

Проектная компания должна выдавать документ со всеми необходимыми подписями и печатями, расположенными на соответствующих страницах и титульном листе в том числе.

Содержание

На этой странице расположен перечень всех изысканий, заключений, планов, схем и других бумаг, содержащихся в проекте перепланировки жилья. Нумеруется как 1 страница, проставляется номер документа или договора, согласно которому действует организация.

Лист с записью руководителя

Отметка о подтверждении соответствия разработанного документа требованиям стандартов, правил, норм и законов РФ, а также противопожарным, санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям.

Важно! Лист с записью руководителя проекта обязательно заверяется подписью ответственного и печаткой организации.

Пояснительная записка

Введение

Указывается документ, согласно которому инициировалась проектная разработка документации по перепланировке с характеристиками жилья. Приводится общий перечень описательного характера требуемых изменений в планировке квартиры.

Общие данные

Содержится точный адрес объекта реконструкции и список документации, Сводов Правил, Норм, СНиПов, ГОСТов и других законопроектов, на которые опирается проектная организация. Обязательно указывается номер документа и подписывается руководителем и инженером организации.

Архитектурно-строительные решения

Подается в виде технического задания с полным перечнем мероприятий, которые будут проводится в реконструируемом жилье. Указывается адрес недвижимости, ее расположение на этаже здания. Заверяется подписями руководителя, инженера.

Изменения описываются более детально с точным указанием типа и характера в архитектуре и конструкции квартиры, системы электрооборудования, канализации, водоснабжения, вентиляции, отопления. При наличии изменения расположения крупных бытовых приборов, вентиляционных и сантехнических узлов перечисляется новые места установки. Содержатся рекомендации относительно авторского надзора и скрытых работ.

Изменение систем жилья

Описывается изменение следующих систем жилья:

  • Электрооборудования и способов его подключения, укладки проводки, расположения выключателей, разъединительных коробок и т.п.
  • Канализации и водопровода включая характер используемых труб, муфт, других материалов, их габаритных размеров и материала.
  • Вентиляции и отопления с перечислением количества приборов и внесенных изменений в систему.

Требуется подпись ответственного лица.

Договор авторского надзора (акт-обязательство)

Заключается между заказчиком и проектной компанией на выполнение скрытых работ представителями организации. Согласно данной бумаге институт или бюро проектирования производит заверение актов по установке подиумов, шумоизоляции пола, металлоусилению проемов, гидроизоляции. Подписывается заказчиком и руководителем проектной организации, дополнительно заверяется мокрой печатью компании.

Противопожарные действия

Описывается перечень предпринимаемых сотрудниками проектной организации действий, направленных на обеспечение пожарной безопасности. Указываются нормативы и требования, согласно которым данные правила были разработаны.

Перечень условий к проведению общестроительных работ

Перечисляются условия, согласно которым нарушения норм строительства не будет, учитывая особенности всего здания и жилья в том числе. При этом соблюдаются правила безопасности в результате последующей эксплуатации квартиры, например использование тех материалов для перегородок и стяжек, которые создают повышенные нагрузки.

Рекомендации по шумозащите

Перечисляются рекомендации по повышению шумозащиты в процессе проведения соответствующих монтажных и строительных работ, учитывая Закон «О тишине» и особенности отведенного местным управлением времени для ремонтных работ.

Копия действующего допуска

Обязательно прилагается допуск СРО с мокрой печатью и подписями руководительства проектной организации. Для любой компании, занимающейся разработкой проектов и технической документации для объектов недвижимости жилого фонда поселения или города, обязательно состоять в СРО – Саморегулируемой организации в сфере проектирования.

Справка! Это подтверждает наличие компетенции для проведения соответствующих разработок по реконструкции помещений.

Как сделать самостоятельно?

При наличии достаточных знаний и навыков проект перепланировки можно разработать самостоятельно. Для этого необходимо точно и полно собрать такую информацию:

  1. Тип всех стен помещения (несущие или нет), их материал и функция.
  2. Влияние внедренных изменений на соседние жилплощади.
  3. Соответствие перепланировки архитектурному стилю здания.

Любой проект в зависимости от проведенных изменений может быть:

  • Сложным, когда увеличивается площадь жилых или технических помещений за счет устранения стен, переноса межкомнатных перегородок и других действий, а также при наличии у недвижимости особенностей, например деревянных перекрытий.
  • Простой, подразумевает изменение размера комнат или переноса любых перегородок, которые не сопровождаются образованием дополнительных нагрузок на конструкции дома.

Где заказать?

Кто делает проектную документацию? Разработкой и выдачей проектной документации, а также ее оформлением занимаются проектные компании и организации, которые получили лицензию на проектирование (СРО). В дальнейшем проект перепланировки подлежит согласованию в официальных инстанциях поселения или города.

Что это такое?

Под проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принято понимать документацию, в которой отражается в деталях переоборудование или переустройство помещения на основании ТЗ заказчика от имени проектной организации. Он необходим согласно Постановлению ПМ №840 от 26.12.12 г. при проведении соответствующих работ.

Как выглядит пример проекта для перепланировки квартиры и лист согласования СРО в классическом варианте? В классическом варианте проектного плана содержится:

  • пояснительная записка, отражающая техническое задание заказчика;
  • мероприятия по пожарной безопасности;
  • планы и экспликация жилья до и после внесения конструктивных изменений;
  • планы расстановки коммуникаций и ресурсоснабжающих/отводящих систем;
  • дополнительные схемы и аксонометрии;
  • другие данные, свидетельствующие о внесенных изменениях и первоначальном виде объекта недвижимости.

Проект может разрабатываться самостоятельно при наличии соответствующего опыта и компетенции, но обычно выдается проектными организациями, обладающими необходимым допуском. После личного обращения в такую организацию необходимо представить:

  • техническое заключение о допустимости перепланировки и состоянии конструкций несущего типа;
  • эскиз желаемых изменений в первоначальной планировке жилья;
  • планы помещений поэтажные;
  • при необходимости других данных проектные компании после выезда на объект собирают их самостоятельно.

После выдачи бумага действительна и позволяет проводить на законных основаниях запланированные изменения всего год, разрабатывается и выдается, как правило, в течение недели или до 10 рабочих дней. Услуга является платной и ее стоимость определяется ценами той компании, которая занимается разработкой.

Важно! При отсутствии плана перепланировки квартиры подать документацию для согласования в городских или поселочных инстанциях невозможно. Все правила составления, разработки, согласования регулируются Градостроительным и Жилищным Кодексом РФ.

Когда нужно заказывать?

На страницах Постановления №508 правительства г. Москва в приложении № 1, п.п. 2 и 3 перечислены те мероприятия, которые требуют обязательного составления проектного документа. В нем указано когда необходимости разработки плана проекта не избежать:

  1. Изменения жесткой части газопровода или замена на электрическую плиту газовой.
  2. Изменение расположения сантехнических объектов из установленных для них помещений в другие.
  3. Любые повреждения конструкций несущего типа в виде отверстий, проемов и т.п.
  4. Создание любой дополнительной несущей стены или конструкции.
  5. Объединение квартир, комнат, нескольких помещений, например кухни с гостиной и т.п.
  6. Преобразование напольного покрытия или пола.
  7. Снесение разгрузочных стен.
  8. Установка тяжелых перегородок внутри помещений, создающих дополнительные нагрузки на несущие конструкции.
  9. Любые перегородки в домах, построенных с перекрытиями из древесины.
  10. Изменение размеров, формы или устранение оконных или дверных проемов.
  11. Ликвидация подоконного блока для соединения с кухней и комнатой лоджии.

В зависимости от типа постройки и местности расположения объекта недвижимости могут быть дополнительные требования и условия, согласно которым местные власти откажутся проводить работы по реорганизации жилья.

Требования

Любая техническая документация должна правильно оформляться. При ее разработке за каждый вид изменений кто-то должен нести ответственность, поэтому важно проследить, чтобы организация проставила все нужные подписи и печати.

Когда нужен СРО, а когда нет?

Все условия, которые описывают необходимость допуска СРО, регулируются Письмом № 24099-РП/08 от 15.06.2010 г. и Приказом № 624 от 30.12.2009 г. Мин. регионального развития и ч. 1 ст. 48, ч. 17, ст. 51 ГРК РФ. Согласно ним не требуется допуск СРО с таким видам строительных работ при реконструкции жилья:

  1. Вынос в натуру геодезической разбивки.
  2. Контроль точности геодезического замера параметров сооружений и зданий.
  3. Разрушение конструкций, которые не являются несущими и не оказывают нагрузку.
  4. Устройство в зданиях конструкций с облицовкой, применением искусственных или природных камней.
  5. Облицовка или конструкции из кирпича.
  6. Покрытие защитными материалами лакокрасочной группы.
  7. Теплоизоляция трубопроводов.
  8. Кровельные работы.
  9. Демонтаж и устройство системы кондиционирования, вентиляции, отопления, канализации и водопровода, электросети, наружных коммуникаций без изменения локализации или без затрагивания общей сети здания.
  10. Монтаж сигнализации, электроустановок до 1 кВт мощностью.
  11. Пусконаладочные работы.
  12. Любые действия, которые не затрагивают конструкцию объекта недвижимости, не превышают параметров надежности, безопасности, которые установлены градостроительным регламентом.

Должен ли председатель ТСЖ подписывать документацию?

Условия и перечень органов, которые проводят согласование перепланировки квартир, перечислены в ст. 26 ЖК РФ, где четко указано, что это должны быть органы местного самоуправления. Для процесса согласования заказчику потребуется предоставить следующий перечень документов:

  1. Заявление о намерении проведения перепланировки.
  2. Правоустанавливающие бумаги на жилье, в котором будет производиться внутренняя реконструкция.
  3. Проект перепланировки объекта недвижимости.
  4. Техпаспорт жилья.
  5. Письменное подтверждение от всех зарегистрированных в этой жилплощади, а также членов семьи нанимателя, которые занимают указанное помещение.
  6. Заключение от органа, занимающегося надзором и охраной культуры, истории и памятников архитектуры о допустимости перепланировки, если указанный объект жилого фонда относится к охраняемым сооружениям.

Внимание! Иные документы от заказчика согласовывающий перепланировку орган требовать не вправе, поэтому согласие ТСЖ или соседей при наличии вышеперечисленного пакета документов не нужно.

Что такое проект перепланировки

Часто данное понятие путают с «дизайн-проектом».  При кажемся сходстве проект перепланировки квартиры — это не только выражение идей дизайнера, но и документ, имеющий юридическую силу. Только при его наличии правомерно производить действия по сносу или установке стен, переносу двери и прочих манипуляций, относящихся к изменению изначального плана квартиры.  Проект нуждается в утверждении определенного ведомства. Поэтому он должен быть создан с учётом всех установленных норм. Фирма, разрабатывающая подобного рода проекты, обязана иметь свидетельство СРО.

Состав документации проекта

Этот этап является основной частью при получении разрешения на перепланировку в жилом помещении многоквартирного дома. Жилищной комиссии необходимо предъявить следующий пакет документов:

  • заявление;
  • техпаспорт на квартиру;
  • поэтажный план здания;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности;
  • согласие на перепланировку всех проживающих на территории квартиры;
  • экспликация из БТИ;
  • профессиональный проект, созданный специалистами по проектированию.

Хозяин дома может предоставить разрешения на некоторые изменения несущих конструкций, которые также стоит прикрепить к списку документов.

Отличия от дизайн-проекта

Небольшой косметический ремонт не требует вмешательства специалистов. Такие работы можно сделать самостоятельно.

При желании внести кардинальные изменения в план жилья, требуется привлечение специалистов.  Дизайнер интерьера создает  внешний вид квартиры с учётом гармоничного сочетания цветов, интересных текстур, выбора единого стиля. Он обязан руководствоваться точными данными после замеров.

Важно знать! Дизайнер не является инженером. Для переноса внутренних конструкций, перегородок, дверных проемов нужна помощь специалистов по ремонту или строителей, имеющих сертификаты и разрешения на производство подобных работ.  Их совместная работа вместе с дизайнерами обеспечит лучший результат.

Можно выделить несколько существенных отличий дизайн-проекта от проекта перепланировки:

  • не имеет юридической силы;
  • может быть создан без участия инженера;
  • не подразумевает учёта всех норм и правил, установленных для строительства;
  • не включает необходимые документы и чертежи для согласования с Жилищной инспекцией.

Дизайнерские разработки могут стать основой для проекта перепланировки, однако, таковым не являются. Они требуют доработки квалифицированными инженерами.

Требования к перепланировке по ГОСТ

Для последующего согласования проекта в Жилищной инспекции проект должен включать:

01 Чертежи и подробное описание будущих изменений помещения
02 Пояснительную записку
03 Исходные материалы БТИ (технический паспорт)
04 План этажа многоэтажного жилого здания для полной оценки возможности перепланировки квартиры (сноса стены, переноса дверей и т.д.)
05 Решения относительно противопожарной безопасности
06 Чертежи и смету будущих монтажных работ в квартире
07 Заключение об удовлетворительном состоянии жилого дома для осуществления перепланировки
08 Утверждение проекта
09 Проведение работ с фиксацией видоизменений помещения в техническом паспорте квартиры.

Навигация по записям

Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, Вы даете свое согласие на работу с этими файлами.

Процесс согласования проекта и возможные сложности

У хозяев квартиры не должно возникнуть никаких сложностей с перепланировкой, если работают профессиональные инженеры. Они хорошо с знакомы с требованиями по ГОСТу относительно подобных работ. Отказ можно получить только в следующих случаях:

  • ухудшение жилищных условий соседей, проживающих в этом же доме;
  • проведение перепланировки в аварийном здании;
  • разрешение несущих стен;
  • повреждение общедомовой системы отопления и водоснабжения из-за переноса батарей в другую область квартиры.

Каждый проект рассматривается Жилищной инспекцией в индивидуальном порядке.

Примерные работы при перепланировке, необходимые дополнительные разделы:

Область работ Дополнительные разделы к проекту
Перенос перегородок, объединение или разделение санузла и ванной комнаты
  • пояснительная записка;
  • водоснабжение/водоотведение;
  • вентиляционная система;
  • расположение электропроводки;
  • архитектурный проект
Создание проема на несущей стене
  • экспертиза относительно возможности произведения действия с учётом конструктивных особенностей;
  • техобследование конструкций;
  • особенности металлических и железобетонных установок
Перенос кухни в другую область квартиры, обустройство новой жилой комнаты
  • выявление коэффициента степени освещенности, а также уровня инсоляции
Работы с оконными проемами, их перенос в другую область, обустройство балкона/лоджии
  • архитектурно-строительные решения;
  • технические расчеты теплоизоляционной системы
Работа с газовым оборудованием
  • проект газоснабжения

Ответственный подход к сбору документации и качественная работа инженеров обеспечит владельцам жилья получение разрешения на перепланировку без особых проблем.

Предлагаем заказать проект загородного дома
«под ключ» по СПЕЦИАЛЬНОЙ ЦЕНЕ —
(450) 250 руб/кв.м.
В ПОДАРОК: пакет расчетов
«Все для строительства»
и разработка 3D-визуализации дома.
 Подробнее

Получите бесплатный расчет стоимости проектных работ

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: