Главная | Проблема договора аренды земельного участка

Проблема договора аренды земельного участка


Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается п. При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться п. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания помещения в здании в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание помещение , находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды имеют долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания помещения , принадлежащего каждому из соарендаторов.

Следует отметить, что до принятия нового ЗК РФ ни ГК РФ, ни другие законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земельных участков.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Теперь такие нормы установлены: N 11 отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать следующее. Если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. Поскольку лица, указанные в п.

Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок ст. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Срок договора аренды влияет, во-первых, на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды, а во-вторых, на возможность досрочного расторжения договора.

N 11 отмечается, что при применении п.

Удивительно, но факт! Мне кажется, что в определенной степени мы злоупотребляем этим институтом.

При этом необходимо учитывать требования, установленные п. N ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости ", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных ст. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

N 11 указывается, что при применении арбитражными судами п. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. Обстоятельства, указанные в статье ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение его последствия устранено арендатором в разумный срок.

Договор аренды земельного участка возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора п. Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным.

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы порядок, условия и сроки внесения платежей устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти или органами местного самоуправления соответственно.

Федерального закона от 7 марта г. N ФЗ размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме. Статьей 2 Закона РФ о плате за землю в ред. Федерального закона от 9 августа г. В дальнейшем соответствующие нормы в части индексации ставок земельного налога и ставок арендной платы с г. Таким образом, при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год.

Арендная плата за землю выступает в качестве важного источника формирования финансовой базы органов государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления. Размер арендной платы в договоре аренды земельного участка может либо быть установлен в твердой сумме, либо являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.

Удивительно, но факт! В регулировании арендных отношений, ГК РФ является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений.

Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год п. В соответствии с пунктом 3 статьи При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи Актуальным является вопрос о возможности продления срока договора аренды для завершения строительства объекта.

При этом, такое право предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, в случае если такой объект был изъят у предыдущего собственника в связи с прекращением договора аренды или собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, когда органом государственной власти в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов или же судом отказано в удовлетворении такого требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Анализ пункта 2 статьи Порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, определен в статье А значит договор аренды недвижимости сроком более одного года, подлежит государственной регистрации.

Отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора В соответствии с ч. То есть, если есть один арендодатель и один арендатор, никаких вопросов не возникает. Если возникает ситуация, когда арендодатель сдает имущество двум арендаторам.

Для данного случая подойдет такая договорная конструкция, как договор аренды недвижимости с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако вопросы совместного владения и пользования арендованным имуществом действующим законодательством прямо не урегулированы. Исключение — аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора предусмотренная ст. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом ч.

Из приведенных норм следует, что действующим законодательством Российской Федерации в достаточной степени урегулированы вопросы совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из совместной собственности. Эти же правила могут быть использованы для урегулирования вопросов совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из аренды. При данных обстоятельствах договор аренды имущества может быть заключен между арендодателем и несколькими арендаторами.

При этом предмет договора, будет в достаточной степени идентифицирован, а порядок его совместного использования — установлен арендаторами в соглашении о порядке совместного владения и пользования имуществом. А если возникает ситуация, когда арендодатель, который сдал объект в аренду двум арендаторам, имеет так же право в этом объекте предмет для своего пользования.

С одной собственник по-прежнему будет единолично распоряжаться имуществом, однако владеть и пользоваться имуществом он будет в соответствии с соглашением о порядке пользования имуществом, которое он заключит с арендаторами. С другой стороны, имеется интересная судебная практика на этот счет. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.

Удивительно, но факт! При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться п.

Предположительно, что в данном случае крышей и несущими стенами пользуются как жильцы, так и арендатор. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. При этом обременение устанавливается на все здание в целом. Договор аренды имущества, при котором арендодатель может пользоваться сданным в аренду имуществом, также возможен в случае, если между собственником и пользователем будет заключен порядок совместного владения и пользования имуществом.

Таким образом, рассмотрев данный параграф, можно прийти к выводу, что, несмотря на урегулированность арендных отношений в ГК РФ, все же возникают арбитражные споры в этой сфере.

Итак, в данной главе рассмотрены основные дискуссионные вопросы, касающиеся договора аренды. Несомненно, ему уделяется должное внимание на законодательном уровне, поэтому если те или иные трудности связаны с применением норм права касательно договора аренды, они должны быть устранены. Заключение Договор аренды — это один из классических видов договоров с богатой историей, насчитывающей многие тысячелетия, и широчайшей областью применения, которая охватывает как предпринимательскую деятельность, так и иные отношения, в том числе и те, что имеют место в быту.

Договор аренды имеет давнюю историю развития, первые упоминания о нем встречаются в древнем Вавилоне, а четкое нормативное регулирование, заложившую основу современного, было проведено в римском праве. В регулировании арендных отношений, ГК РФ является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений.

Несмотря на довольно четкое изложение норм об аренде в ГК РФ в правоприменительной практике возникает достаточно большое количество вопросов, о чем свидетельствует наличие иногда прямо противоположных решений судов. В настоящей курсовой работе выявлены проблемы правового регулирования договора аренды. Для решения указанных проблем предлагается внести изменения и дополнения в нормы ГК РФ, посвященные правовому регулированию договора аренды. В целях совершенствования действующего законодательства, регулирующего аренду предлагается внести соответствующие изменения в действующее гражданское законодательство.

Недостатки На законодательном уровне не урегулирован вопрос об объекте аренды здания сооружения , которым может нежилое помещение.

Для целей применения Земельного кодекса это определение нельзя признать обоснованным, поскольку действующее законодательство земельное и гражданское допускает оборот земельных участков отдельно от оборота объектов недвижимого имущества, находящихся на этом участке. Более того, оборотоспособность и особенности предоставления в пользование таких объектов, как участки недр, то есть того, что находится под землей, определяются законодательством о недрах.

Удивительно, но факт! Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год п.

Таким образом, в гражданско-правовых отношениях земельный участок определяется в соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса. Статья 6 Земельного кодекса озаглавлена "Объекты земельных отношений", однако представляется, что это не означает различия в понятии земельного участка в земельных и гражданских правоотношениях.

Земельный кодекс содержит ряд гражданско-правовых норм, которые применяются при регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, но при этом на какие-либо различия в понятии земельного участка не указывается. Думается, что часть земельного участка вовсе не может участвовать в обороте, в том числе в случае следования за зданием или иным сооружением.

Поскольку часть земельного участка не может быть индивидуализирована в соответствии с требованиями закона, она не может являться и самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть.

Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав.

Удивительно, но факт! В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче:

Этот тезис подтверждается положениями пункта 2 статьи 26 Закона о государственной регистрации, в соответствии с которыми при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка или его части обязательным приложением к заявлению является кадастровый план. По пути признания невозможности участия в обороте части земельного участка идет и судебная практика. В связи с толкованием данной нормы возникает ряд вопросов.

Ключевые слова

Является ли указанное в данной норме обеспечение изготовления кадастровой карты плана правом или обязанностью органов местного самоуправления? Федеральный арбитражный суд Московского округа, отменяя Постановление суда апелляционной инстанции и решение суда первой инстанции и направляя дело на новое рассмотрение, указал на неправомерность требований ответчика Московского земельного комитета понудить истца общество с ограниченной ответственностью представить документы, подтверждающие существование дежурной кадастровой карты плана , и иную документацию, согласованную с ответчиком по процедуре, определяемой земельным законодательством.

Общество с ограниченной ответственностью далее - общество , основываясь на требованиях Земельного кодекса, обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании ответчика обеспечить изготовление кадастровой карты плана земельного участка и утвердить проект его границ.

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции того же суда, в удовлетворении требований отказано. Проверив правильность применения арбитражным судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно жалобы, арбитражный суд кассационной инстанции нашел обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

Общество при обращении в арбитражный суд указало, что является собственником двух нежилых зданий и имеет право пользования занятыми зданиями земельными участками, а также преимущественное право покупки этих земельных участков. В целях оформления земельно-правовых отношений общество на основании статьи 36 Земельного кодекса подало в Москомзем заявление об изготовлении кадастровой карты плана земельного участка и утверждении проекта его границ.

Однако в установленные сроки ответа получено не было, указанные в заявлении действия Москомземом не выполнены. В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса при решении вопроса о приобретении прав на земельные участки в случае отсутствия кадастровой карты плана земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица, дежурной кадастровой карты плана , содержащей сведения о местонахождении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты плана земельного участка и утверждает проект его границ.

Удивительно, но факт! Является ли указанное в данной норме обеспечение изготовления кадастровой карты плана правом или обязанностью органов местного самоуправления?

Отказывая в удовлетворении требований общества об обязании ответчика обеспечить изготовление кадастровой карты плана земельного участка и утверждении проекта его границ, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что общество не представило доказательств наличия дежурной кадастровой карты с учетом в том числе градостроительной документации.

В связи с этим общество не вправе требовать судебной защиты по заявленному требованию. Оставляя решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок по указанному адресу прошел кадастровый учет и нанесен на дежурную кадастровую карту.

Похожие статьи

Однако Гражданский кодекс Российской Федерации не дает определения земельного участка как объекта аренды. Отсюда следует, что одним из пробелов в гражданском законодательстве является отсутствие закрепленной дефиниции земельного участка.

В соответствии с п.

Рекомендуем к прочтению! набережные челны сбил пешехода

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор аренды земельного участка заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации согласно ст. С заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка может обратиться одна из сторон договора аренды.

Действующее законодательство допускает оборот земельных участков отдельно от оборота объектов недвижимого имущества, находящихся на этом участке.



Читайте также:

  • Основания признания договора дарения недвижимого имущества недействительным
  • Алименты ребенку 2 года
  • Менеджер по работе с клиентами таможенное оформление
  • Образец заявления об отмене усыновления ребенка