Право жильцов многоквартирного дома на перепланировку помещений

Здравствуйте, уважаемые посетители! В этой статье мы обсудим тему Право жильцов многоквартирного дома на перепланировку помещений. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту! Надеемся, что мы сможем помочь

Как узаконить

Пунктом 28 постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010г. №10/22 разъясняется, что требования ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную деятельность по переустройству жилья и обязывают получать разрешение на строительство, так как возникает новый объект.

Если реконструкция уже выполнена без получения необходимых разрешительных документов, её необходимо узаконить. 

Процесс этот длительный и для этого потребуется.

  1. Обратиться в БТИ и заказать технический паспорт на здание с учетом сделанных изменений.
  2. Обратиться в администрацию за выдачей разрешения на реконструкцию, представив при этом старый и новый техпаспорта, правоустанавливающую и кадастровую документацию. Заявление пишется в свободной форме.

Ответ готовится в течение месяца и может иметь различные результаты:

  • Возможно получение согласования при условии соблюдения норм законодательства. В целях представления выполнения требований, необходимо получить одобрение Роспортребнадзора и пожарной инспекции, выполнить проект.
  • Вручен отказ, так как государственный орган не уполномочен давать разрешения на то, что уже совершено.
  1. Подать иск о признании права собственности на вновь созданную площадь в судебные органы. Он направляется в районный суд по месту расположения здания.

Порядок согласования

Чтобы избежать судебных тяжб в дальнейшем, необходимо заранее позаботиться о законности проводимых строительных работ.

Для этого потребуется:

  1. для начала стоит определить, что хочется в помещении изменить и понять попадают ли планируемые действия под перепланировку, переустройство или реконструкцию;
  2. основная трудность во всем процессе заключается в получении согласия всех жильцов дома и в ТСЖ, так как исход событий будет полностью зависеть от их решения. Для этого необходимо собрать общедомовое собрание и принять какое-либо решение. Если владельцы временно проживают в другом месте, их необходимо найти и получить письменное одобрение. Оно может быть оформлено как письменное заявление либо нотариально заверенное согласие;

ВАЖНО! Согласование считается проведенным, если в собрании участвовало более 2/3 всех жителей многоэтажного здания, а одобрило перепланировку больше половины участников.

  1. старший по дому и заявитель обращаются в нотариальную контору для удостоверения решения собрания;
  2. получение разрешений в СЭС и МЧС;
  3. подготовка проектной документации специализированной компанией или БТИ;
  4. согласование проекта в Жилищной инспекции;
  5. проведение работ;
  6. внесение изменений и получение нового свидетельства при изменении метража жилья.

Документы

Регистрация проведенных работ потребует сбора необходимой документации, которую нужно будет представить в регистрационную службу. Это:

  • бланк заявления, образец которого можно получить в Росреестре;
  • паспорт гражданина РФ;
  • одобрение проведенных изменений владельцами других квартир;
  • эскиз или проект перепланировки;
  • план БТИ;
  • поэтажная планировка;
  • техническое заключение о безопасности проводимой деятельности;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • разрешения пожарной, газовой и санитарно-эпидемиологической служб.

Стоимость

Услуги Цена (руб.)
Составление проекта 15-70 000
Оформление техпаспорта 2-5 000
Согласование проекта посредником 25-50 000
Подготовка технического заключения от 15 000

Проект

Он представляет собой техническую документацию, которую можно заказать в строительно- архитектурной организации, являющейся членом саморегулируемой организации и имеющей разрешение на выполнение работ.

Проект должен быть обязательно согласован в Жилинспекции района.

Градостроительный план земельного участка

Представляет собой документацию, включающую описание земельного участка со всех сторон, в том числе:

  • географические координаты;
  • присутствие на нем объектов и их характеристик;
  • границы с соседними наделами;
  • линии передач, коммуникации, канализация;
  • кадастровые данные и другое.

Без градостроительного плана невозможно обратиться в проектную компанию для ремонта существующих зданий, проводить их реконструкцию.

Разрешение на строительство

Документ выдается в органах исполнительной власти или в местной администрации и дает право на проведение реконструкции здания.

Для этого потребуется представить необходимые бумаги, в том числе:

  • согласие правообладателей на проведение работ;
  • разрешение на отклонение от предельных стандартов;
  • заключение государственной экспертизы;
  • градостроительные материалы;
  • правоустанавливающую документацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Статьей 55 ГрК РФ устанавливается обязательность получения документа, удостоверяющего проведение переустройства в том объеме, в котором он был согласован соответствующими инстанциями в проекте и градостроительном плане.

Для этого нужно обращаться в Жилинспекцию и соответствующий отдел местной администрации.

После осмотра проведенных изменений, сотрудником контролирующей организации составляется заключение о их соответствии утвержденным работам.

Что относится к перепланировке квартиры? Узнайте тут.

Как проходит процедура согласования перепланировки квартиры? Читайте далее.
Таким образом, незаконная перепланировка общего имущества в многоквартирном доме может дорого стоить.

Проще сделать её в порядке, предусмотренном законодательно.  

Но для этого необходимо соблюдать ряд условий, без которых она не осуществима. В их число входит:

  • обязательное согласование с собственниками помещений и Жилинспекцией своих планов;
  • недопустимость работ, затрудняющих доступ к месту расположения инженерных коммуникаций и мест общего пользования;
  • нарушение целостности несущих перекрытий и стен;
  • неиспользование площадей, закрепленных в плане штаба ГО, оборудование нового входа;
  • обеспечение системы вентиляции и другое. 

Реконструкция без разрешения

Жилищный закон устанавливает проведение собрания владельцев квартир и вынесение заключения по предполагаемой реконструкции, а в иных ситуация и согласование с собственниками всех помещений в доме.

Например, статьей 44 ЖК РФ установлено обязательное получения согласия правообладателей в ситуациях, связанных с пользованием земли, расположенной под домом, и с ограничениями по ней.

Если же в результате проводимых работ уменьшается площадь мест общего пользования либо их часть присоединяется к жилой площади, то потребуется согласование всех владельцев жилого пространства дома (ст.36 ЖК РФ).

Реконструкция заключается в изменении характеристик недвижимого объекта или его частей, например, этажности, площади, объема, высоты, производственных мощностей и качества инженерного обеспечения здания. 

На проведение преобразований нужно получить разрешение в местной администрации.

Видео: «Перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя»

Нужно ли согласие собственников на перепланировку общего имущества многоквартирного дома

Переустройство жилья представляет собой смену его конфигурации, требующее занесения уточнений в техническую документацию и представляет собой:

  • разборку стенных перегородок и проемов дверей или перенос;
  • увеличение или уменьшение жилплощади;
  • возведение дополнительных санузлов и кухонных уголков;
  • расширение жилого пространства за счет вспомогательных площадей;
  • установку и замену инженерных коммуникаций;
  • переустройство построенных тамбуров.

При переделке квартир не нужно согласование с соседями многоэтажного дома, за исключением ситуации, предусмотренной ст.40 ЖК РФ.

Часть 2 этой нормы устанавливает невозможность переделки жилья с присоединением к нему доли общего пространства без согласования такой деятельности с правообладателями всех помещений.

Незаконная перепланировка общих площадей многоквартирного дома влечет наложение штрафных санкций на инициатора таких действий, а также возврат помещения в прежнее состояние.

Что является общедомовым имуществом

К нему относятся помещения и части конструкций, которыми пользуются большинство владельцев жилых площадей дома.

В это перечень входят:

  • коридоры, лестничные площадки, лестницы, чердаки, гаражи, подвалы, коммуникационные узлы и инженерные системы;
  • крыши;
  • стены, перекрытия, балконные плиты, фасад здания;
  • земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства;
  • объекты обслуживания дома, в том числе, трансформаторные будки и пункты теплопередач, общие автостоянки, гаражи, детские и спортплощадки.

Видео: «Как узаконить перепланировку «

Законодательство

Общедолевая собственность на общие помещения дома устанавливается ст.290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ.

Состав таких помещений определяется Постановлением Правительства России №491 от 13.08.2006г.

П. 14 ст.1 и п. 6 ч.7 ст. 51 ГСК РФ регламентируется порядок реконструкции, а также условия её осуществления.

Перепланировка общего имущества многоквартирного дома предусматривает ст. 25 ЖК РФ, а её операции устанавливают Правила и нормативы технической эксплуатации жилфонда.

Инструкцией по проведению учета жилфонда в России определяется порядок внесения изменений в техпаспорт дома при его преобразовании.

Правила переоборудования жилых и иных площадей в многоэтажных домах допускает проводить переустройство после выдачи соответствующих разрешений.

Независимый советник

Video: Советы юристов

Юристы, предостерегают, разъясняют, советуют

Что делать, если жильцы дома затеяли перепланировку помещений в многоквартирном доме

P.S. Поскольку самовольная перепланировка помещений на первых этажах или в подвалах многоквартирных домов нередко приводит к трагическим последствиям, с 5 мая 2021 года введена административная ответственность не только за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, но и перепланировку нежилых помещений (ст. 7.21 КоАП РФ). Штрафовать будут граждан (от 2 до 2,5 тысяч рублей), должностных (на сумму 4-5 тысяч рублей) и юридических лиц (от 40 до 50 тысяч рублей).

Вам нужна помощь адвоката, иного юриста или бухгалтера?
Найдите квалифицированного специалиста прямо сейчасНачать поиск

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 41 343 подписчикам

,
войдите в свою учётную запись
или зарегистрируйтесь

Выберите причину нарушения:

Мы работаем с УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК и расчётным центрами и не оказываем услуги собственникам и потребителям жилищно-коммунальных услуг. Вы представитель управляющей организации или расчётного центра?

Да, я представитель УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК или расчётного центра

Нет, я представляю собственника (потребителя ЖКУ)

Вопросы по теме

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: