Правила и порядок оформления перепланировки в квартире

Приветствуем Вас. Тема сегодняшнего разговора Правила и порядок оформления перепланировки в квартире. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Ограничения ремонтных работ для оформления

Собственник квартиры имеет право произвести следующие работы без согласования с компетентным органом и без подготовки проекта или эскиза:

  • косметический ремонт помещения. К подобным работам относится покраска стен, замена обоев, обновление интерьера без изменений в планировке помещения;
  • замену окон. При этом не должен изменяться вид фасада здания;
  • обустройство или замену встроенной мебели;
  • замену инженерных систем без изменений в изначальном проекте. При этом само оборудование должно быть аналогичным ранее установленному;
  • установку кондиционеров.
  • Жилищный кодекс запрещает производить следующие изменения:
  • если они изменяют условия проживания самого собственника или соседей в худшую сторону;
  • блокируют доступ к инженерным системам здания;
  • нарушают прочность конструкции многоквартирного здания и устойчивость несущих стен;
  • перекрывают или разрушают естественную вентиляцию;
  • если происходит полное разрушение несущих стен;
  • производится установка теплого пола, который будет питаться из общедомовой сети;
  • перенос стен, в результате которого образуется помещение площадью менее 9 квадратных метров;
  • перенос элементов отопительной системы в застекленную лоджию или балкон;
  • перенос стояков коммуникаций;
  • увеличение площади квартиры за счет общедомовых помещений, к примеру, лестничной клетки, чердака;
  • размещение санитарного узла над жилым помещением;
  • изменение внешнего вида фасада здания.

Остальные работы требуют согласования с администрацией. При этом перепланировка может быть сложная или простая. От ее вида зависит документ, который потребуется предоставить в архитектурный отдел. Если реконструкция простая, необходим эскиз. При проведении сложной перепланировки потребуется проект.

Виды перепланировки

К простой перепланировке относятся следующие виды работ:

  • заделка дверных проемов в несущих стенах;
  • обустройство проемов в перегородках, которые не являются несущими;
  • перенос или постройка межкомнатных перегородок.

К сложной перепланировке относят следующие переделки:

  • обустройство новых дверных проемов или их перенос в несущих стенах;
  • частичное разрушение несущей стены;
  • увеличение или уменьшение площади комнат;
  • объединение лоджии или иного помещения с другими комнатами;
  • объединение двух и более объектов недвижимости в один;
  • замену газовой кухонной плиты на электрическую;
  • перенос или обустройство нового санитарного узла;
  • объединение санузла;
  • перенос сетей электроснабжения.

Данные изменения в обязательном порядке должны быть согласованы с компетентным органом.

Ответственность за самовольную перепланировку

Законодательство РФ регламентирует ответственность для собственника, который реализовал незаконную перепланировку. Ее вид будет зависеть от последствий, которые вызвали ремонтные работы.

Нужно учитывать, что производимые изменения могут быть опасны для жизни самого владельца квартиры, его соседей. Они могут повлечь порчу имущества. Весь ущерб здоровью и собственности других лиц может быть взыскан с гражданина, который произвел незаконную перепланировку.

Также владелец квартиры столкнется со следующими проблемами:

  1. Административный штраф в размере от 2021 до 2021 рублей за проведение незаконной перепланировки согласно статье 7.21 КоАП.
  2. Несогласованная перепланировка в муниципальной квартире может стать основанием для расторжения договора соцнайма. Также жильцам будет запрещено ее приватизировать до тех пор, пока они не приведут недвижимость в первоначальный вид.
  3. Росреестр не зарегистрирует сделку с квартирой, в которой была проведена перепланировка с изменением ее площади. В остальных случаях регистрация возможна по согласованию с покупателем, но при этом владельцу недвижимости придется сделать значительную скидку, чтобы ее продать.
  4. При наличии серьезных нарушений во время незаконной перепланировки собственник может быть лишен права на квартиру. В таком случае недвижимость будет продана на торгах. С вырученной суммы будет компенсирован ущерб, причиненный третьим лицам и их имуществу.

Если собственник произвел перепланировку без согласования с компетентным органом, ему необходимо ее узаконить или устранить произведенные изменения за свой счет.

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

Порядок действий для оформления

Оформление перепланировки в квартире происходит по следующему алгоритму:

  • подготовка проекта в компетентной организации и сбор остальных документов;
  • подача документов в архитектурный отдел администрации населенного пункта;
  • ожидание решения экспертной комиссии;
  • получение разрешения на реализацию работ;
  • проведение ремонта в строгом соответствии с проектом или эскизом;
  • уведомление архитектурного отдела об окончании работ;
  • организация проверки сотрудниками жилищной комиссии;
  • получение акта приема работ по окончании проверки;
  • оформление нового технического паспорта на квартиру в БТИ или Ростехинвентаризации.

Перед тем как начинать ремонт, собственнику квартиры необходимо получить разрешение архитектурного отдела администрации населенного пункта. Для этого потребуется проект или эскиз, в зависимости от вида перепланировки.

Законодательство регламентирует нормы, согласно которым можно производить изменения в жилище. Их соблюдение обязательно. Для того чтобы учесть все требования, владельцу квартиры следует обратиться в организацию, которая специализируется на разработке подобных проектов. Компания должна состоять в СРО.

Сотрудники организации проконсультируют собственника о том, какие именно изменения можно реализовать, и составят проект с учетом пожеланий владельца и требований законодательства.

Необходимость согласования работ с администрацией регламентируется статьей 26 ЖК РФ. Для того чтобы получить разрешение, собственнику потребуется обратиться в архитектурный отдел и представить следующие документы:

  • заявление о проведении перепланировки. Оно составляется при обращении;
  • правоустанавливающий документ на квартиру. Последние изменения в законодательстве позволяют не предоставлять эту бумагу сотрудникам государственных и муниципальных органов, поскольку они имеют возможность запросить необходимые сведения самостоятельно. Но включение в пакет документации договора купли-продажи, дарения, свидетельства о наследстве, приватизации позволит сократить срок получения разрешения;
  • проект или эскиз, в котором отражены планируемые изменения. Документ должен быть оформлен в установленном законодательством порядке и выдан организацией, которая состоит в СРО;
  • техпаспорт на квартиру. Данную бумагу также предоставлять необязательно;
  • письменное согласие всех собственников квартиры;
  • письменное согласие всех прописанных в квартире, если она не приватизирована.

Изменения в законодательстве освобождают собственника от необходимости предоставления заключения органа по охране памятников истории и культуры, если объект недвижимости располагается в здании, которое является объектом культурного наследия.

Если собственников квартиры несколько, необходимо получить разрешение каждого. Если кто-либо из них не согласен с планируемыми работами, осуществить их не удастся.

Перепланировка в неприватизированной квартире производится с разрешения ее владельца – муниципального или государственного органа, с которым заключен договор социального найма.

Архитектурный отдел рассматривает заявление и документы в течение 45 дней. Далее он отправляет свое решение заявителю. Если согласие получено, можно начинать работы. Производить их необходимо в строгом соответствии с проектом или эскизом. По окончании работ нужно уведомить администрацию.

Сотрудники жилищной комиссии проверят соответствие реальной обстановки проекту и выдадут акт принятия работ. Если будут обнаружены отступления от проекта, их потребуется устранить.

Акт принятия работ необходимо передать сотрудникам БТИ, которые оформят новый технический паспорт на квартиру, учитывающий произведенные изменения.

Оформление изменений: для чего это нужно

Покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой может столкнуться с невозможностью зарегистрировать изменения, и принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные в ходе проведения работ. То есть, его могут вменить в обязанность (коль скоро квартира теперь находится в его собственности) вернуть все в исходное состояние и даже принудить к выплате штрафа. Соответственно, поэтому продать квартиру с незарегистрированной перепланировкой довольно проблематично, и текущий собственник при желании, например, переехать, волей-неволей вынужден решать эту проблему. 

Оформление изменений внутренней конфигурации квартиры является необходимостью сразу по нескольким причинам:

Во-первых, получение разрешения на перепланировку требует утвержденного городскими властями проекта. Разрешение, выдаваемое городской администрацией, само по себе является гарантией, что при планировании работ не будут допущены ошибки, которые повлекут за собой угрозу жизни, здоровью, имуществу инициатора перепланировки и соседей (например, разрушение несущих конструкций);

Во-вторых, регистрация изменений в Росреестре позволяет государству иметь актуальную информацию о каждом объекте жилой недвижимости (а количество и площадь каждого помещения является достаточно важными сведениями).

Существует возможность оформить перепланировку, как до фактического проведения работ, так и после их окончания (через суд). Однако дабы избежать возникновения возможных неприятностей лучше придерживаться законной процедуры, о которой будет рассказано ниже.

Какие работы не требуют письменного разрешения

Прежде всего, собственнику следует четко понимать, является ли будущий ремонт перепланировкой жилплощади или просто будут внесены некоторые усовершенствования, которые не нуждаются в согласовании. Официального согласования не требуют следующие виды работ:

  • Смена отделочного покрытия на потолке, стенах, полах;

  • Замена элементов инженерного оборудования на установки или устройства, аналогичные по техническим характеристикам, без изменения их местоположения;

  • Замена оконных и дверных конструкций (без изменения конфигурации проемов).

Если же запланированные ремонтные работы затрагивают несущие стены, перекрытия и перегородок, владельцу квартиры необходимо заручиться разрешением городских властей, а после проведения работ ввести инициировать процедуру ввода жилья в эксплуатацию, оформить новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Читайте по теме

Все статьи

Как получить одобрение на перепланировку жилой площади: пошаговая инструкция

Собственник, столкнувшийся с необходимостью внесения кардинальных изменений во внутреннее пространство своей квартиры, непременно задается вопросом – насколько сложно получить разрешение на перепланировку от соответствующих инстанций. Некоторые сложности определенно имеются, однако если следовать предложенной инструкции, владелец квартиры сможет сэкономить время, нервы, и получить разрешение в самые короткие сроки. Итак, приступим…

1. Создание проекта

Для составления проекта, предполагающего значительные изменения, собственнику необходимо обратиться в лицензированную проектную компанию. Проведение незначительных изменений может быть согласовано без проекта, на основании чертежей, составленных по данным техпаспорта или рабочих эскизов. Про то, что можно перепланировать в новостройке мы рассказали здесь.

Предполагается, что по времени данный этап займет у собственника до двух месяцев (с учетом сбора всей необходимой документации). Готовый проект перепланировки должен содержать рабочие чертежи, расчеты и описание тех работ, которые должны быть выполнены при перепланировке квартиры, а также снабжен нормативным обоснованием.

Желательно учитывать следующие рекомендации:

  • Обращайтесь только в ту проектную компанию, которая занимается конкретно проектированием перепланировки квартир. Организации, работающие над проектированием промышленных объектов – не самый лучший выбор в данном случае;
  • Постарайтесь выяснить, существует ли в организации собственный проектный отдел, или же она является посредником и предпочитает пользоваться услугами фрилансеров;
  • Уточните у представителей фирмы, гарантируют ли они в перспективе согласование подготовленного проекта и могут ли сами заняться вопросом согласования.

2. Предоставление проекта перепланировки в городскую администрацию

Структурой, которая согласовывает предложения по перепланировке жилой площади, является отдел городской администрации по строительству и архитектуре. Следует иметь в виду, что для некоторых проектов может потребоваться дополнительная координация с такими органами как:

  • Отдел государственного пожарного надзора;
  • Банк (в том случае, если для покупки квартиры оформлен ипотечный кредит);
  • Органы охраны объектов архитектурного наследия (если дом является памятником архитектуры).

Комиссия рассматривает проект и выносит свое решение, на рассмотрение вопроса чиновники имеют 45 суток. По истечении этого времени проект перепланировки может быть одобрен либо возвращен, в последнем случае обязательно указываются причины. В случае отказа собственник может исправить все недочеты, обнаруженные комиссией, и повторно подать проект на рассмотрение.

О чем нужно помнить перед подачей документации:

  • узнайте, может ли ваш проект перепланировки быть вообще согласован (пригодится консультация квалифицированного проектировщика);
  • если изменения не являются существенными (либо вы их считаете таковыми), и вы сами готовите эскизы, предварительно изучите законодательные нормы, обратите особое внимание на СНиПы, Жилищный кодекс, КоАП.

3. Повторный осмотр жилплощади после ремонта и ввод жилплощади в эксплуатацию

Как только все ремонтные работы по перепланировке будут выполнены, необходимо провести обмер квартиры (этим занимаются сотрудники БТИ) и ввести объект в эксплуатацию (приемная комиссия из городской администрации).

Представители комиссии (служащие отдела строительства и архитектуры) по заявлению обязаны право выехать на объект для того, чтобы удостовериться в соответствии результатов перепланировки предложенному и утвержденному проекту. Составляется акт ввода квартиры в эксплуатацию, то есть – государственная комиссия подтверждает, что квартира в текущем состоянии пригодна для проживания. Затем, на основании этого акта, разрешения, проекта и проведенных после перепланировки замеров, в БТИ изготавливают новый технический план. Этот документ следует предоставить в Росреестр для регистрации соответствующих модификаций.

На данном этапе могут возникнуть некоторые сложности:

  • комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию, если результат перепланировки отличается от заявленного проекта;
  • необходимо ожидать времени приезда комиссии, которое будет назначено после подачи соответствующего заявления.

4. Внесение изменений в сведения ЕГРН

Для регистрации перепланировки потребуется предоставить в Росреестр утвержденный проект, акт о вводе жилища в эксплуатацию и удостоверение личности, подать документы можно лично или через МФЦ. После чего будет проведена корректировка параметров квартиры, хранящихся в базе, а результат можно увидеть в выписке из Росреестра с узаконенной перепланировкой.

Перепланировка квартиры: распространенные мифы

Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:

  • «Для согласования перепланировки необходимо одобрение БТИ»

Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение — подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.

  • «Дизайнерский эскиз или план от строителей — этих документов достаточно для одобрения перепланировки»

Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.

Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы. Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию. Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.

  • «Согласование не отнимет много времени»

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.

Комментарии к статье

Никто еще не оставил отзывов, станьте первым!

Подборка самых выгодных предложений от застройщиков Москвы и области!

Перейти

Смотрите полезные советы на

Наш канал «О новостройках» получил премию Joy 2021 от Repa в номинации «Лучшее интервью года»

Смотреть видео вручения

Правила форума

Можно и нужно

  • Приветствуются комментарии, содержащие полезную, достоверную информацию
  • Приветствуются любые аргументированные отзывы, высказанные в корректной форме.
  • Если вы заметили ошибку или неточность – напишите нам об этом. Мы будем вам благодарны за вклад в нашу ежедневную работу по улучшению качества контента нашего портала.

Нельзя

  • Комментарии, содержащие нецензурную лексику, оскорбления, проявления хамства и разжигание межнациональной розни, неуважительные высказывания в адрес других пользователей форума и/или сотрудников редакции не допускаются к публикации.
  • То же самое касается малосодержательных комментариев (бессмысленные отзывы).
  • Запрещено оставлять на форуме любые рекламные объявления (о ремонте, переезде и т.д.), публиковать предложения о продаже квартир (для этого есть специальный раздел).

Спасибо за Ваш комментарий!

После модерации он будет опубликован на сайте

Заключение. Важность легального оформления перепланировки

Иногда для улучшения жилищных условий не требуется смена жилья на более просторное, необходимо лишь внести некоторые корректировки в планировку квартиры. Несмотря на то, что процесс оформления этой процедуры может показаться слишком «муторным», обойтись без этого нельзя, поскольку узаконивание перепланировки отдельной квартиры — гарантия безопасности всех жильцов дома.

Как показывает практика, некоторые собственники предпочитают не обращаться за согласованием перепланировки в соответствующие инстанции. Они самовольно проводят ремонтные работы, затрагивающие архитектуру здания, не уведомляя об этом государственные органы, а затем через суд добиваются признания планировки узаконенной. Такой путь не является противозаконным, однако чреват серьезными рисками как для хозяев квартиры, в которой была осуществлена перепланировка, так и для их соседей.

Игорь Василенко

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: