Порядок оформления перепланировки до и после ремонта

Доброго времени суток, дорогой гость! В этой статье мы обсудим следующее: Порядок оформления перепланировки до и после ремонта. Все вопросы можете сразу писать консультанту! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»

С чего начать оформление

Оформление перепланировки начинается за некоторое время до ее начала.

С того момента как собственник помещения решил сделать переделку, возникает необходимость выяснения какие работы требуют согласования.

Согласовывать нужно работы, связанные с:

  1. воздействием на несущие конструкции;
  2. изменением размеров помещения;
  3. необходимостью изменения нагрузки на тот или иной элемент несущей конструкции;
  4. изменение расположения узлов коммуникаций и инженерных сетей.

Для того чтобы не быть оштрафованным в результате реализации запрещенных работ, нужно проконсультироваться со специалистом из подрядной организации или с проектировщиком.

Законодательство

Декларация действий, относящихся к согласованию и выполнению перепланировки, а также к регистрации недвижимости после ее завершения, описана в следующих законодательных источниках, актуальных в 2021 году:

  1. Жилищный кодекс, глава 4;
  2. Градостроительный кодекс, разделы 2, 3, 6, 8;
  3. Постановление Правительства Москвы №508;
  4. КоАП, статьи 7.21, 7.22, 23. 55;
  5. Гражданский кодекс, статьи 151, 210, 290, 304-305;
  6. Федеральное законодательство №380 от 28.12.09 с изм. от 3 июля 2021 года;
  7. Строительные нормы и правила (2.08.01-89, 31-01-2003, 31-06-2009, 3.03.01-87, 2-23-81, 2.08.01-89);
  8. СП 13-1020-2003;
  9. Санитарные правила и нормы (2.1.2.2645-10);
  10. Постановление Госстроя России №170.

Порядок перепланировки очень явно описан в законах страны, и все зависимости от того в Москве или другом муниципальном образовании требуется произвести перепланировку, процедура согласования едина.

Список документов

Документы, необходимые для сдачи в жилищную инспекцию, требуется заказывать и заверять в сторонних организациях.

Основной список бумаг выглядит так:

  1. документы собственника, подтверждающие его личность;
  2. свидетельство на право собственности объектом недвижимости;
  3. техническая документация с данными до перепланировки, заранее заказанная и полученная в БТИ;
  4. проектная документация, заказанная и созданная под индивидуальную перепланировку. В определенных случаях вместо нее может использоваться типовой проект или эскиз;
  5. согласие на перепланировку от всех лиц, прописанных на объекте, включая отсутствующих (служащих в армии) и детей старше 12 лет;
  6. письменное одобрение перепланировки от соседей, если перепланировка планируется в многоэтажном доме;
  7. заключение от службы безопасности о том, что в случае качественного выполнения работ, указанных в проекте, безопасность жильцов и соседей не будет нарушена;
  8. вердикт из санитарно-эпидемиологической станции о соответствии запланированных работ нормам санитарного и гигиенического состояния помещений.

Куда обращаться

Список работ намечен, одобрение со стороны специалиста получено, настало время обратиться в жилищную инспекцию для написания заявления на разрешение сделать перепланировку.

При первичном обращении заявление не принимается, а выдается лишь форма его написания, а также список документов, которые необходимо подготовить и сдать вместе с заявлением.

Виды перепланировок

Работы по ремонту относятся к перепланировке, если в результате их завершения изменяются параметры объекта, отмеченные ранее в техническом паспорте.

Перепланировки бывают:

  1. законные – согласованные перепланировки, выполненные в соответствии со всеми нормами и правилами закона;
  2. самовольные – работы, реализованные на объекте без получения разрешительной документации или без составления акта завершенных работ.

А также переделки в помещениях подразделяют по виду объекта, на котором она реализуется.

  1. В частном доме.
  2. В квартире многоэтажки.
  3. На площади нежилых помещений.

Стоимость

Стоимость перепланировки зависит от того где ее необходимо сделать, насколько объемен список работ и как срочно необходимо подготовить документацию.

Весь процесс согласования может стоить 3-5 тысяч рублей, если речь идет об использовании эскиза или типового проекта, а может обойтись в 20 и более тысяч при разработке уникального проекта.

Нормы

Чтобы получить измененные документы после проведения перепланировки нужно согласовывать и реализовывать ее в несоответствии с предписанными законом правилами.

Выполненный ремонт в соответствии с нормами не должен:

  1. ухудшать качество жизни жильцов;
  2. каким-либо образом вредить соседям;
  3. подвергать опасности тех, кто находится в помещении;
  4. ухудшать санитарное состояние помещения.

Нормы, которые контролируют качество выполненных работ, зафиксированы в СНиП и СанПиН.

Перенос санузла

Согласно правилам, переносить помещение сантехнического помещения нельзя на жилую площадь и на площадь, под которой также расположена жилая комната или вспомогательное помещение.

Расширение площади ванной или туалета можно только за счет кладовок или коридоров.

  • Двери в помещение санузла, если он один в помещении, должны быть из коридора.
  • При наличии нескольких сантехнических помещений, один должен иметь двери из коридора, а другие могут иметь вход, например, из спальни.

Важным уточнением в данном случае является то, что второе помещение санузла может соединяться с кухней, только если в нем нет унитаза.

Кухни

Переносить кухню нельзя на жилую площадь или на не обустроенный специальным образом балкон или лоджию. Расширение кухонного пространства возможно путем демонтажа перегородки или разбивки проема, но следует учитывать, что газифицированную кухню не разрешено расширять или объединять с жилой комнатой.

Минимальная площадь жилой комнаты

  • Регламентированы предельно минимальные значения площадей в квартире, например, жилая комната в однокомнатной квартире не должна быть меньше 14м2, а кухня менее 5м2.
  • В двухкомнатной площадь одной из комнат не может быть менее 16м2, а кухня меньше 8м2.

Установка дровяного камина

Установка камина на основе сжигания дров должна сопровождаться установкой дымохода, поэтому если речь идет о квартире, то делать камин можно только на верхнем этаже или на уровне в многоуровневой квартире.

Другие переустройства

Есть и прочие нормы, за не соблюдение которых может грозить штраф, например:

  1. наличие источника естественного освещения в каждой комнате и кухне;
  2. вытяжное оборудование не должно соединяться с вентиляцией;
  3. на выходе из сантехнического помещения должен быть порожек высотой 1,5-2 см;
  4. при расширении помещений, которые зазывают мокрыми зонами, необходима разработка гидроизоляции.

Порядок оформления перепланировки

Согласование перепланировки выполняется в следующей последовательности:

  1. уточнение возможности выполнить в рамках объекта те или иные работы;
  2. получение согласия от сожителей;
  3. заказ проекта;
  4. заверение проектной документации в МЧС и СЭС;
  5. сдача документов в жилищный отдел администрации;
  6. в случае выдачи разрешения, реализация работ с привлечением подрядной организации;
  7. составление акта скрытых работ сотрудником проектной организации, который осуществлял авторский надзор;
  8. подписание акта завершенной перепланировки всеми сторонами, участвующими в ее согласовании;
  9. внесение изменений в техническую документацию объекта;
  10. получение нового свидетельства и кадастрового паспорта.

Квартиры

Особенность оформления перепланировки в квартире заключается в необходимости сбора согласия от соседей.

Важным уточнением является то, что согласие должно быть получено как от собственников квартир, так и от тех, кто проживает на основании договора долгосрочной аренды.

Нежилого помещения

Для получения разрешительной документации на переделку нежилой площади необходимо предварительно подготовить документы о целевом назначении площади, потому как торговая площадь после перепланировки остается также торговой и использовать ее иначе запрещено.

Жилого

На частное домовладение согласие получить следует для того, чтобы быть уверенными в безопасности нахождения в переделанном доме.

Согласие соседей в большинстве случаев не требуется, только если не запланировано изменить цвет фасада дома.

Согласование в БТИ

БТИ является органом, который проверяет реализованную переделку и вносит необходимые изменения в техническую документацию.

Если данные услуги не проводились, то перепланировка не может быть признана завершенной и законной.

Уведомление о проведенном ремонте без оформления

Законным проведение перепланировки в уведомительном порядке оповещения властей является только случай применения типовой перепланировки.

В остальных ситуация закон обязывает перепланировщиков согласовывать все действия по переделке до начала работ.

Если перепланировка выполнена без получения разрешения, то собственнику грозит наказание в виде штрафа.

Собственник, выполнив работы, может сам обратиться в жилищную инспекцию с признанием, в таком случае собирается пакет документов, обследуется переделанное здание на качество выполненных работ и на их соответствие законным нормам, открывается дело об административном нарушении в суде.

Суд может либо узаконить переделку, либо выдать распоряжение на возвращение состояния недвижимости в исходный вид.

Что разрешено изменять

Прежде чем задумываться о согласовании планируемого ремонта нужно знать какие работы можно выполнить и без получения разрешений.

Без согласования можно:

  1. устанавливать сплит-систему;
  2. заменять крупную бытовую технику;
  3. остеклять балкон;
  4. заменять сантехнику без передвижения узлов коммуникаций;
  5. сносить и возводить на том же месте перегородки;
  6. организовывать проемы в не несущих стенах;
  7. реализация косметического ремонта в помещении.

Видео: «Перепланировка квартиры»

Как узаконить через суд

Выполненную перепланировку без предварительного согласования можно узаконить через суд если:

  1. все работы были выполнены мастерами;
  2. виды работ не попадают в список запрещенных;
  3. условия проживания улучшились;
  4. санитарное состояние не пострадало.

Сбор документов для узаконивания работ в суде тот же что и для стандартной схемы, только все заключения будут выдаваться после изучения не проекта, а результата работ на объекте.

Проект при доведении дела до суда является обязательным документом, т.е. эскиз даже при самых малейших переделках не подойдет.

Как написать заявление

Исковое заявление может подать как сам собственник, так и инспекция, обнаружившая самовольное переустройство.

Как узаконить перепланировку в стандартной трешке? Узнайте тут.

Что такое перепланировка жилого помещения? Читайте далее.
Образец заполнения можно получить в жилищном отделе администрации или в здании суда.

Проект

Разработка проекта — основная часть согласования перепланировки.

Уникальный проект разрабатывается специализированными организациями либо индивидуальными проектировщиками, закон не ограничивает выбор исполнителя, единственное условие которое должно быть соблюдено – проектировщик должен иметь членство в саморегулируемой организации проектировщиков (СРО).

Типовой проект, ранее уже готовый для использования в зданиях типовой застройки, может заменить уникальный, только при полном соответствии помещения.

Данный упрощенный способ согласования имеет ограничения, например, нельзя выполнить работы, не описанные в проекте, или недовыполнить их объем.

Эскизом можно обойтись в случае планирования несложной переделки, включающей в себя минимум работ.

О возможности использования эскиза для согласования перепланировки необходимо получение профессиональной консультации.

Ответственность за нарушение правил

При факте выявления самовольных перепланировок собственник наказывается штрафом в 2-2,5 тысячи рублей, а также в случае признания судом перепланировки опасной и не соответствующей нормам, владелец обязан будет вернуть все в состояние до ремонта. При отказе выполнять распоряжение суда собственник лишается прав на недвижимость.

Оформление перепланировки

Понятно желание собственников поскорее приступить к ремонтным работам, который сложно назвать приятным мероприятием, но прежде чем что-то менять в своей квартире, нужно определиться какие работы относятся к косметическим, а какие считаются перепланировкой, то есть в дальнейшем для их проведения обязательно потребуется оформление перепланировки в Жилищной инспекции. 

Работы, относящиеся к косметическим, например, замена напольных покрытий на аналогичные, оклейка стен обоями, не относятся к перепланировке, поскольку не затрагивают того, что обозначено в поэтажном плане БТИ на вашу квартиру. Для проведения косметических работ вам не потребуются ни разработка проекта, ни его дальнейшее согласование.

А вот вмешательство в первоначальную конфигурацию помещений, заложенную по проекту в вашей квартире, уже считается перепланировкой, и для того, чтобы такие работы считались законными, требуется обязательное получение всех необходимых документов. Сроки, стоимость и сложность порядка оформления перепланировки зависят в первую очередь от вида и сложности планируемых вами работ. 

  

Приступать к оформлению перепланировки следует строго до того, как вы приступите к работам, ведь о самовольных работах в вашей квартире все равно станет рано или поздно известно. И в этом случае, вам не избежать административной ответственности, а затем вам все равно вам придется оформить перепланировку квартиры, но уже задним числом. К тому же, в спорных ситуациях нередко приходится доказывать в суде возможность согласования перепланировки, что увеличивает сроки и стоимость оформления перепланировки. В этом случае к тому, сколько стоит оформление перепланировки, прибавляется сумма штрафа, судебные издержки, а также, если перепланировка привела к возникновению аварии, то и устранять ее последствия вам придется полностью за свой счет. 

Порядок оформления перепланировки

Стоимость оформления перепланировки в Москве зависит от сложности тех изменений, которые вы планируете выполнить в своей квартире. Например, большинство так называемых легких перепланировок возможно согласовать без разработки проектной документации. Если вы планируете всего лишь демонтировать часть ненесущей стены, чтобы перенести дверной проем на другое место или расширить уже имеющийся проем в перегородке, то такие работы согласовываются по эскизу. Если порядок оформления перепланировки предполагается по эскизу вам необходимо собрать и подготовить все необходимые документы. Перечень документов для оформления перепланировки отражен в действующем законодательстве. Согласно ему, перечень документов включает в себя: поэтажный план и экспликацию к нему из БТИ, заявление на перепланировку, копию правоустанавливающих документов на квартиру. Для согласования перепланировки по эскизу вам потребуется сам эскиз перепланировки — отмеченные на поэтажном плане будущие изменения планировки вашей квартиры. 

Документы для оформления перепланировки, фото:

  

Стоимость согласования такой перепланировки по эскизу в случае, если вы самостоятельно планируете продумать весь будущий интерьер и подготовить все документы для оформления перепланировки квартиры, то в таком случае ваши затраты будут минимальными. 

Порядок оформления перепланировки по проекту 

Оформление перепланировки квартиры нередко требует разработки проекта перепланировки. Изменения, затрагивающие несущие стены, перекрытия, требуют проведения инженерных расчетов, а в отдельных случаях и инженерного обследования, по результатам которого решается вопрос проведения перепланировки. К перепланировке по проекту относятся, например, устройство или расширение проемов в несущей стене, фасадные работы, присоединение комнаты к балкону или лоджии. 

Проект перепланировки должен разрабатываться только в лицензированной проектной организации, только это является гарантией того, что проект будет разработан с соблюдением строительных и санитарных норм. Также не стоит путать дизайн-проект и проект перепланировки. Дизайн-проект квартиры — скорее зрительное воплощение концепции интерьера вашей квартиры. Хотя дизайн-проект, составленный опытным дизайнером, скорее всего, будет учитывать конструктивные особенности вашей квартиры, но для оформления перепланировки квартиры вам потребуется именно проект перепланировки. 

Перечень документов для оформления перепланировки по проекту увеличивается за счет проектной документации и технического заключения. Как правило, оформление перепланировки по проекту — довольно затяжной процесс и чаще всего все подготовительные работы доверяют профессионалам, что позволяет получить все нужные документы в более короткие сроки. 

Техническое заключение, фото:

  

Полный пакет документов, включающий в себя либо эскиз, либо проект перепланировки должен пройти согласование в Роспотребнадзоре, дополнительно могут понадобиться получение согласований в АО Мосгаз, АПУ, в зависимости от типа ваших работ по перепланировке. Окончательное решение в судьбе вашей перепланировки принимает служба Единого окна Жилищной инспекции. Решение или отказ на оформление перепланировки поступает в письменном виде в течение 45 дней с момента предоставления документов. 

Если собственник хочет оформить выполненную перепланировку, ему потребуется предоставить техническое заключение по факту выполненных работ, в этом случае оформление проекта уже сделанной перепланировки отдельным документом не потребуется, так как ТЗ по факту включает в себя разделы проекта. 

Существуют некоторые виды перепланировок, оформить которые запрещено законодательством. 

К таким перепланировкам, например, относятся: 

  • работы, заведомо ухудшающие условия проживания остальных жильцов вашего дома,
  • работы, нарушающие устойчивость несущих конструкций,
  • перепланировка, в результате которой затрудняется доступ к отключающим устройствам,
  • увеличение площади кухни, санузла, ванной за счет жилых помещений и наоборот.

Не удастся получить разрешение на перепланировку, в результате которой кухня переносится на место жилой комнаты, если под ней будет расположено жилое помещение соседей. Также не согласуют объединение кухни и жилой комнаты, если на кухне установлена газовая плита — эти работы противоречат нормам безопасности.

Выполнение работ, нарушающих строительные и санитарные нормы — наиболее частая причина аварий в доме. В дальнейшем устранять последствия такой перепланировки придется не только в своей квартире, но и в квартирах соседей. 

Получение распоряжения жилищной инспекции на проведение работ по перепланировке или переустройству в своей квартире — дело достаточно хлопотное. Это знают и те, кто уже делал перепланировку и те, кто ещё только планирует изменения в своей квартире. Первое, и казалось бы самое простое решение, которое приходит на ум — реализовать перепланировку самостоятельно. Второй вариант: не оформлять перепланировку самому и отказаться от помощи в оформлении перепланировки. На сегодняшний день такая ситуация — не редкость, даже учитывая то, что согласно Жилищному кодексу, порядок оформления перепланировки максимально упрощен.

  

Большинство случаев незаконной перепланировки обнаруживается при сделках с недвижимостью, в которых требуется поэтажный план БТИ. При сделках продажи или покупки квартира с не  оформленной перепланировкой оказывается дешевле аналогичной, но с сохраненным типовым проектом, а вот с помощью оформленной перепланировки ее стоимость возрастет на 10-20%.

Нормативы противопожарного простенка в квартирах

С точки зрения согласования перепланировок, в квартирах, расположенных…

Сейчас читают

Как купить квартиру онлайн в ипотеку со скидкой

Как оформить ипотеку для семей с детьми по льготной ставке

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Была ли эта статья полезна?

Полезная рассылка

Подпишитесь на рассылку и получайте свежие материалы из нашего журнала

Что будет, если не согласовать перепланировку

Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.

Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).

Перепланировка и самоизоляция 

Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.

Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через сайт Мэра Москвы.

Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.

Что нужно согласовывать, а что нет

Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство. 

К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.

Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.

Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.

Изменения в согласовании перепланировок в 2021 году

Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2021 году в этот документ внесли ряд изменений. 

Сначала согласование, потом ремонт

Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.

Перепланировка до оформления права собственности

Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:

  • акт сдачи-приемки
  • договор долевого участия или уступки прав
  • копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.

Сокращенный пакет документов

Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Обязательный выезд комиссии

Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.

Выселение вместо штрафа

Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.

Как согласовать перепланировку квартиры в 2021 году: пошаговая инструкция 

Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.

За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.

2

Согласование перепланировки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:

  • заявление
  • проект перепланировки
  • правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН

Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя. 

Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.

Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.

Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.

Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав. 

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

Согласованная перепланировка в новостройке.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Согласно п. 2.5.1.1.1.9 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

  • оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
  • нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
  • согласие застройщика на перепланировку, если это не прописано в ДДУ;

Новостройка со свободной планировкой.

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Однако, если объект был построен на бюджетные средства Москвы или кооператива, то необходимо вместо ДДУ или Договора уступки прав, предоставить документ, подтверждающий право владения рассматриваемой квартирой.

В ДДУ или Договоре об уступки прав также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. Правда самой Жилищной инспекции для выдачи разрешения на ремонт согласование с банком не нужно. То есть, согласование перепланировки при ипотеке можно произвести в обход банка, но лучше этого не делать, так как неизвестно как он к этому отнесётся. Возможно, он потребует выплатить сразу весь ипотечный долг.


Комментарий к видео:
Теперь согласно пункту 2.5.1.1.1.9 ППМ № 508 в последней редакции от 19.08.2021 при отсутствии регистрации собственности в новостройке не надо подавать копию введения дома в эксплуатацию и справку о том, что застрощику уплачены все деньги по договору.

1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы ,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможности согласования перепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют). Это делают силами либо техников соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации) либо силами кадастровых инженеров. По произведенным обмерам построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Если обмеры проводились техниками БТИ (про обмеры кадастровыми инженерами мы поговорим ниже), то в результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

  • Либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. В этом случае, на нём выделены комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Такой поэтажный план на квартиру приведён на фотов примере №1.
  • Либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой. Такой план приведён в примере №2.
  • Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.

    Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ. В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка.

    Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом, берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

    Пример архитектурно-строительного плана квартиры.

    В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

    Теперь об обмерах здания кадастровым инженером. В последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле). Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 «Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ. Для этого берётся всё тот же архитектурно-строительный план с указанием внутренних перегородок квартиры, выкладывается в соответствии с ним трасссировка (одиночными блоками по полу) этих перегородок и вызывается техник БТИ на обмеры. Он на основании архитектурно-строительного плана и выложенных по полу границ перегородок составляет план БТИ, приведенный в примере 1.   

    1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

    Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов. Раньше строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу. Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали из Постановления Правительства Москвы № 508, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по «эскизу». Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.

    Добавить в закладки

                                                                                                                                                                                                      Содержание статьи

                                                                                                                                                                                                      Понравилась статья? Поделиться с друзьями: