Особенности перепланировки балкона

Добрый день, уважаемый посетитель! В данной статье мы поговорим о том, Особенности перепланировки балкона. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Перепланировка балкона

Перепланировка балкона стартует только после того, как собственник квартиры определит все мероприятия, которые будут выполнены в рамках процесса по реконструкции.

А для этого необходимо создать проект, который в полном объеме будет соответствовать запросам и пожеланиям владельца помещений.

Если за счет балкона планируется увеличить площадь кухонного помещения, то необходимо особое внимание уделить вопросам тепловой целостности. А это означает, что имеющихся мощностей отопительной системы должно хватить для обогрева новообразованного помещения.

В панельном доме

Если планируется перепланировка балкона в панельном доме, необходимо знать, что здесь несущими конструкциями считают не только фасадные (внешние) стены, но и внутриквартирные перегородки.

В случае с балконом имеются некоторые особенности проведения процесса реконструкции.

Архитекторы рекомендуют объединять балкон с кухней в единое помещение, но при этом, оно должно быть разделено на несколько функциональных зон.

Подоконный блок вполне может быть снесен, но при этом, порожек должен остаться. Его главная задача заключается в удержании балконной плиты и закрытии стыка плит перекрытия и балкона. А кроме того, он способен защитить помещение от промерзания.

Лоджии

Вопрос с перепланировкой лоджий подробно рассматривается в ст.26 ЖК РФ.

На основании данного норматива допускается соединение лоджии с основным помещением, которое к ней прилегает. Однако при этом, снос подоконного проема должен быть компенсирован путем установки раздвижных дверных конструкций, в том числе и дверь в кухню в общежитии.

Также при реконструкции лоджии следует учитывать, что запрещено проводить любые работы, которые способны затронуть и внести некоторые коррективы в инженерные сети и вентиляционные контуры.

Надо ли согласовывать остекление

Многие собственники задумываются над тем, считается ли остекление полноценным переустройством помещения.

В настоящее время отсутствуют любые нормативы относительно остекления балконов.

Таким образом, решение должен принимать сам собственник, при этом разрешение со стороны жилищных и технических служб не потребуется.

Впрочем, даже несмотря на это не стоит забывать о некоторых ограничениях при данной процедуре:

  1. нагрузка на балкон должна быть в пределах установленных требований;
  2. конструкция переплетов и изменение цветовой гаммы также не допускается;
  3. технические параметры лоджии или балкона должны быть соблюдены;
  4. ни в коем случае нельзя, чтобы ограждающие конструкции выходили за пределы, указанные в первоначальной документации от БТИ.

Присоединение к комнате или кухне

При планах объединения балкона с кухней или жилой комнатой, необходимо готовить конкретный проект, на основании которого и будут проведены необходимые работы.

Здесь следует разобрать несколько ситуаций:

  1. если при объединении балкона с помещением возникает необходимость в сносе подоконной стены, то находящейся возле нее радиатор должен быть перемещен;
  2. при переустройстве балкона с частичным сносом стены между ним и прилегающим помещением, необходимо учитывать правила, обозначенные в п.6.20 СНиП 21-01-97, где говорится, что в квартире должен оставаться хотя бы один балкон с глухим простенком, и его минимальные параметры должны соответствовать следующим данным – длина не менее 1,2 м, от края балкона до двери в комнату должно быть 1,6 м;
  3. при объединении с жилой комнатой необходимо, чтобы в проект были внесены некие корректировки, отвечающие теплотехническим расчетам;
  4. объединение кухни и балкона с прилегающим жилым помещением или кухней невозможно при соблюдении следующих условий – автором проекта выступает МНИИТЭП, здание является панельным, сдача постройки произошла после 2021 года.

В хрущевке

В хрущевках балконная плита зачастую защемлена в наружной стене, и удерживается за счет нее.

Потому, демонтировать подоконный блок без соответствующего усиления невозможно. Так как данная процедура весьма громоздкая и дорогостоящая, зачастую собственники вынуждены отказаться от идеи перепланировки в хрущевках.

Впрочем, нельзя не заметить, что в некоторых строениях подоконный блок не выполняет роль несущей конструкции, и потому убрать его, и объединить балкон с прилегающим помещением можно без проблем. Речь идет о современных монолитных зданиях, а также хрущевках, в которых балконные плиты опираются на внешние стенки.

Изменение фасада

В том случае, если происходит присоединение балкона с видоизменением фасада, в обязательном порядке необходимо получение разрешения со стороны жилищной инспекции и Архитектурно-планировочного управления.

Как узаконить перепланировку нежилого здания? Узнайте здесь.
Если собственник не желает тратить лишнее время и деньги, ему следует указать в проекте перепланировки, что присоединенный балкон был остеклен. В подобной ситуации из-за существующего остекления не будут заметны те изменения, которым был подвергнут проем.

Утепление

  • Существует основное правило, согласно которому при присоединении балкона к комнате имеющихся тепловых мощностей должно хватить для отопления новообразованного помещения.
  • Дополнительно помещение должно быть также утеплено с оглядкой на климатическую зону и другие факторы, такие как влажность и т.д.
  • Помимо этого, при объединении балкона со смежной комнатой необходимо задуматься об установке теплых электрических полов. Они помогут избежать появления конденсата и будут поддерживать стабильную температуру в новом помещении.

Переустройство квартиры

Все действия по переустройству однокомнатной квартиры должны быть проведены с оглядкой на те правила и рекомендации, которые обозначены в ст.25 ЖК РФ.

Мероприятие может затрагивать как отдельные помещения, так и всю квартиру в целом.

Существует несколько ключевых правил, которых должны придерживаться собственники жилья при перепланировке:

  • переустройство не может нарушать порядок пользования общедомовым имуществом;
  • снос межкомнатных перегородок не должен затрагивать несущую конструкцию здания;
  • категорически запрещено переустройство помещений, при котором жилое пространство будет увеличено за счет мест общего пользования;
  • при замене инженерных коммуникаций необходимо учитывать правила санитарно-гигиенической и пожарной охраны. При этом, параметры устройства должны быть хотя бы приблизительно такими же, какие были изначально установлены в помещениях.

Отдельные требования предъявляются в случае переделки балкона.

В законодательных нормативах указано, что балкон может быть включен в техпроект в качестве отдельного элемента перепланировки, или же совместно с другими помещениями.

Законодательство

Вопросы перепланировки рассматриваются в действующем ЖК РФ, в частности в ст.25.

В некоторых ситуациях намеченная операция может затронуть безопасность соседей и нарушить их права, а также негативно сказаться на эксплуатационных свойствах здания.

Ввиду этого, при перепланировке обязательно должны быть изучены соответствующие ГОСТы, СНИПы и основы СаНПин.

В некоторых регионах действуют дополнительные правила перепланировки, потому также стоит изучить региональное законодательство и его основные рекомендации по данному вопросу.

Видео: «Согласование перепланировки, ремонт»

Что это

Перепланировка представляет собой процесс, итогом которого станет полное изменение конфигурации жилого помещения и его расширение.

Главной целью данного мероприятия считают объединение или разъединение нескольких помещений для более комфортного проживания человека.

Переустройство возможно только при соблюдении всех требований, установленных на высшем законодательном уровне.

В ст.25 ЖК РФ обозначены процедуры, которые в обязательном порядке предшествуют переустройству:

  • создание проекта и согласование его с уполномоченными структурами;
  • осуществление технических работ;
  • составление акта приема;
  • заключение специальной комиссии.

Для того, чтобы перепланировка балкона и согласование были законными, необходимо в обязательном порядке обращаться в жилищную инспекцию и муниципальные органы. Все мероприятия, которые будут проведены в рамках данной процедуры, должны пройти согласование.

Требования

Главным требованием к проведению определенных мероприятий по перепланировке балкона является обязательное согласование в установленном порядке, то есть до момента старта основных работ.

Если этого не произойдет, то в обозримом будущем могут возникнуть определенные сложности. Если процедура незаконная при продаже квартиры она может существенно потерять в стоимости, или же, вполне вероятен исход, при котором жилинспекция потребует привести квартиру в изначальный вид, что будет нести за собой дополнительные расходы.

Кроме того, еще одним ключевым требованием является сохранение несущих конструкций и предотвращение внесения в них изменений, которые могут негативно сказаться на технических характеристиках помещения.

Что нельзя узаконить

Некоторые изменения невозможно узаконить в принципе. Речь идет о следующих моментах:

  • подоконный блок был демонтирован несмотря на то, что он является частью несущей конструкции;
  • радиатор с демонтируемой стены переносится на балкон;
  • проект, в котором ширина простенка между торцом балкона и остеклением будет менее 1,2 м;
  • проект, который затрагивает инженерные коммуникации и не решает вопросы теплового контура.

Если получен отказ

В некоторых ситуациях жилинспекция может отказать в проведении работ по перепланировке помещений.

Как указано в ст.27 ЖК РФ, в данной ситуации необходимо получить письмо от инспекторов с аргументированным указанием причин для отказа.

После есть несколько вариантов развития событий:

  1. проект может быть утвержден после внесения корректировок, на которые обратили внимание инспекторы;
  2. если заявитель считает, что отказ не соответствует требованиям законодательной базы (незаконное решение, или нарушающие интересы заявителя), он может обратиться в судебные инстанции;
  3. можно подготовить новый проект, принимая во внимание все требования закона, и подать его на рассмотрение. Однако тут имеется нюанс, новый план может быть направлен в инспекцию только по истечении 3-х месяцев после отказа.

Видео: «Диалог с юристом — как узаконить перепланировку квартиры»

Порядок оформления

Прежде чем принять решение о проведении реконструкционных работ, необходимо в первую очередь подготовиться к согласованию проекта в государственных структурах.

Данный процесс следует начинать со сбора необходимых документов. Для этого жильцу необходимо будет обратится в муниципальные структуры для утверждения готового проекта, если таковой имеется.

Также потребуется еще определенный пакет документов, в частности:

  • справки из БТИ;
  • документы из комитета по охране исторических памятников (если строение относится к категории исторических ценностей);
  • технические заключения из коммунальной, эксплуатационной и пожарной служб.

Согласование

Согласование происходит при непосредственном участии жилищной инспекции.

Для того, чтобы данный процесс состоялся, жилец должен подготовить документацию и обратиться к должностному лицу с соответствующим заявлением.

В том случае, если не возникнет никаких претензий со стороны чиновника, в течение 3-х дней заявитель будет проинформирован о принятом решении.

Что же касается конкретного срока рассмотрения поданного проекта, то согласно закону он не должен превышать 45 дней.

Куда обращаться

Если человек намерен переустроить свое жилищное пространство, ему в обязательном порядке придется посетить несколько специализированных учреждений, среди которых:

  1. территориальное представительство Росреестра, куда необходимо будет обратится за кадастровой документацией и соответствующими выписками;
  2. жилищная инспекция по месту нахождения квартиры, которая выдает разрешение на проведение всех запланированных работ, если они отвечают основным законодательным требованиям;
  3. БТИ, откуда понадобится техпаспорт и заключение о безопасности конструкции дома после проведения реконструкции.

Документы

При перепланировке балкона следует собрать целый ряд документов, и для старта основных работ предстоит предоставить должностным лицам следующие справки:

  • конкретный проект, на котором стоит виза от специалистов БТИ;
  • техническое заключение об уровне безопасности строения после внедрения изменений;
  • документация, подтверждающая право собственности заявителя на помещение;
  • выводы экспертов о соответствии утвержденного проекта всем нормам противопожарной безопасности.

Кроме того, могут потребоваться некоторые дополнительные документы.

Так, может поступить запрос на справку, подтверждающую тот факт, что жилое строение не признано ветхим или аварийным, а также нужно будет получить согласие у всех жильцов дома.

Разработка проекта

Законодатель ничего не говорит об авторстве при создании проекта изменений.

Владелец квартиры может предоставить свое видение на бумаге, однако принят документ будет только в том случае, если он отвечает всем законодательным требованиям.

При планировании переустройства балкона собственники обращаются к специалистам, которые за 7-10 дней создают проект и согласовывают его.

При этом, обязательно должен быть передан конкретный план в жилинспекцию, на котором будут видны все вносимые изменения.

Стоимость

Назвать конкретные цифры в 2021 году крайне сложно. Все зависит от объема работ и ценовой политики организации, где разрабатывается проект.

Примерная стоимость всех работ будет следующая.

Услуга Цена (в руб.)
Госпошлина за перепланировку и регистрация проекта 200-1000
Техническая документация из БТИ 7000
Разрешение на проведение работ 20000
Акт приемки от 14000
Разработка технического заключения 30000

Перепланировка лоджии

Перепланировка лоджии в комнату или кухню. Законно ли это?

А можно ли вообще узаконить перепланировку лоджии в кухню или жилую комнату? С точки зрения действующего законодательства такая перепланировка в квартирах многоэтажных домов не разрешается. На этот счет в Приложении №1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП имеется пункт 10.18, в котором прямо сказано, что совмещение лоджий с внутренними помещениями, в том числе с кухнями и комнатами, не допустимо.

Причина того, что устройство в квартире комнаты или кухни, объединенной с лоджией, находится под запретом городских властей, более чем убедительна. При объединении холодного и отапливаемого помещений нарушается тепловой контур здания, поэтому резко возрастают риски, что инфраструктура многоквартирного дома, отвечающая за подачу тепла, может не справиться в условиях увеличения нагрузки, так как отапливаемая площадь будет увеличена.

Поэтому на плане квартиры в БТИ после перепланировки лоджия должна продолжать оставаться лоджией, а комната – комнатой (или кухня – кухней). И даже площадь этих помещений по отношению друг к другу не должна меняться, потому что запрещено увеличивать лоджию на комнату или комнату на лоджию.

По этой причине жилищная инспекция, на чьем контроле в Москве находится переустройство квартир, не выдает разрешений на перепланировку лоджии с кухней или комнатой.

Перепланировка двушки в ЖК Ред Сайд

Двухкомнатная квартира, в которой проводились перепланировка и…

Несогласованная перепланировка

Несогласованная перепланировка квартиры даже сегодня остаётся достаточно…

По статистике больше 50 процентов собственников обращаются к нам с уже…

Перепланировка однокомнатной квартиры в ЖК Утесов

Однокомнатная квартира находящаяся в здании монолитной конструкции ЖК «…

Изменение площади квартиры, чаще всего, становится одним из самых…

Трехкомнатная квартира, в которой реализовали данный проект перепланировки…

С точки зрения согласования перепланировок, в квартирах, расположенных…

Проект перепланировки был разработан для двухкомнатной квартиры в 20-…

В начале, дадим ссылку на статью, возможно она будет также…

Расширение кухонного или жилого пространства – одни из целей большинства проводимых перепланировок. Собственники квартир рассчитывают таким образом увеличить площадь «проблемных» зон, сделать их более комфортными. Для этого производится ремонт по совмещению лоджии с комнатой (залом, детской, гостиной) или кухней. Однако, приступая к такой перепланировке, нужно хорошо себе представлять, что законно и правильно при ее выполнении, а чего делать ни в коем случае нельзя.

Согласование перепланировки лоджии

Порядок согласования перепланировки подробно описан в жилищном законодательстве и местных нормативно-правовых актах. Согласно им, заявитель предоставляет в муниципальные органы власти, проводящие согласование, определенный пакет документов.

Разрешение на перепланировку лоджии

В Москве оформлением перепланировок занимается жилищная инспекция. Чтобы получить у нее разрешение на совмещение лоджии с комнатой или кухней, через портал городских услуг Мэра Москвы в электронном виде передается заявление от собственника, документ о праве собственности, техпаспорт квартиры, техническое заключение о состоянии конструкций и возможности проведения перепланировки и проект с теплотехническим расчетом и новыми планировочными решениями.

Проект перепланировки лоджии и кухни, фото:

А дальше наступает период ожидания. В течении 20-30 дней жилищная инспекция вынесет свое решение. И если проект в полной мере соответствует всем действующим регламентам, строительным правилам и санитарным нормативам, то собственнику разрешат проводить перепланировку с совмещением лоджии и комнаты (кухни).

На заключительном этапе согласования совмещения лоджии с кухней либо комнатой перепланировка сдается комиссии, а БТИ на основании акта приемки работ вносит в технические документы учета все осуществленные изменения.

Проект перепланировки лоджии

Согласовать перепланировку лоджии с заменой подоконной части стены на “французское” остекление по эскизу не получится, поскольку она относится к категории сложных. Обязательно нужна проектная документация, состоящая из технического заключения, проекта перепланировки и теплотехнического расчета. Изготавливать проектную документацию должна организация, обладающая допуском СРО. 

Работа начинается с инженерного обследования объекта. По его итогам составляется техническое заключение, в котором отражена оценка состояния и работоспособности конструктивных элементов дома и инженерных систем.

С учетом выводов и рекомендаций технического заключения составляется проект перепланировки лоджии, в который включают чертежи со всеми планируемыми изменениями в помещении относительно плана БТИ. Кроме того, обязательным для согласования перепланировки лоджии является наличие расчета теплопотерь (теплотехнического расчета).

Заказать все три проектных документа для согласования перепланировки лоджии вы можете в нашей компании. 

Незаконная перепланировка лоджии

Нередки случаи, когда перепланировка лоджии проводится незаконно, то есть без утвержденной проектной документации и разрешения надзорного органа. За несогласованную перепланировку КоАП РФ предусмотрен штраф. 

Однако штрафные санкции – это не единственный способ наказания собственника за самовольное переустройство квартиры. 

Если произведенные работы не угрожают надежности и устойчивости здания и в полной мере соответствуют многочисленным действующим строительно-санитарным нормам, то владельцу помещения предстоит их узаконить на основании технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки.

Перепланировку, выполненную без разрешения и с нарушением строительных норм, узаконить не получится, поэтому собственника обяжут вернуть планировку квартиры в исходное состояние. Это значит, что сделанный ремонт придется переделывать.

Чтобы не оказаться в столь неприятной ситуации, проводите перепланировку лоджии в квартире строго по проекту после получения разрешения Мосжилинспекции.

О цене согласования перепланировки лоджии можно узнать у наших консультантов по телефону, указанному на сайте.

Если вы решили проводить у себя в квартире перепланировку, обращайтесь в нашу компанию за комплектом проектной документации. Также мы готовы помочь вам согласовать разработанный проект с жилищной инспекцией и юридически оформить перепланировку вплоть до получения новых документов БТИ на квартиру.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   [email protected]

В форме вопрос-ответ:  «Нажмите здесь»

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта 

По WhatsApp 

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

Однокомнатная квартира, в которой выполнена данная перепланировка…

Как узаконить перепланировку лоджии?

Казалось бы, тему нашей статьи можно было считать полностью рассмотренной: ну, нельзя так нельзя, о чем еще-то говорить?

Но наш разговор о перепланировке лоджии с кухней либо комнатой, как это не покажется странным, можно продолжить. Поскольку у собственников, желающих сделать такую перепланировку в собственном доме, есть выход из положения. Причем это вполне законный выход, который при правильном подходе к делу одобряет сама жилищная инспекция.

Фото перепланировок лоджии – ЗАПРЕЩЕННЫЕ ВАРИАНТЫ:

В Москве есть только один способ выполнить перепланировку с совмещением лоджии с комнатой или кухней на законных основаниях. Заключается он в установке французских дверей (раздвижных или распашных, по желанию собственника) между лоджией и кухонным (жилым) помещением.

То есть, чтобы согласовать перепланировку лоджии, приходится идти на своеобразный компромисс с законом и устанавливать французские двери для обеспечения самостоятельности объединяемых помещений.

Давайте посмотрим, как это делают:

  • Вначале убирают с подоконного блока батареи отопления.
  • После снимают дверь лоджии.
  • Затем демонтируют оконно-дверной блок из дерева или пластика.
  • В завершение срезают подоконную часть стены.
  • В образовавшийся проем между лоджией и кухней (комнатой) устанавливают светопрозрачную дверную конструкцию, которая будет отделять неотапливаемое пространство лоджии от отапливаемого кухонного или жилого помещения.

В итоге получится комната или кухня, соединенная с лоджией, и панорамным остеклением.

Замена подоконного блока стеклянными дверьми:

Выбор на двери такого типа выпал не случайно. Подобные дверные конструкции прекрасно вписываются в любой интерьер, ими удобно пользоваться. А кроме того, они обеспечивают визуальную связь между лоджией и внутренним помещением квартиры, в результате чего создается картина пространственного расширения, что, собственно, и является целью такой перепланировки.

При перепланировке лоджии с комнатой (кухней) можно установить французские двери разной конструкции:

  • распашные;
  • раздвижные;
  • дверь-гармошку, напоминающую ширму, из прочного материала.

Согласованный вариант перепланировки лоджии​:

Несмотря на то, что установка французских дверей, по сути, является обязательным условием при совмещении лоджии с комнатой либо кухней, от которого невозможно отказаться, на данное требование властей можно попробовать взглянуть не с точки зрения согласования перепланировки, а с позиции оформления интерьера.

Ведь французское остекление в пол само по себе имеет массу преимуществ.

Во-первых, оно, как и зеркало, расширяет границы квартирного пространства. Поэтому такой тип конструкций нравится не только владельцам шикарных загородных коттеджей, но и жителям хрущевского дома, вечно испытывающих дефицит полезной площади. Так вот, демонтаж подоконной части стены с батареей сэкономит им несколько драгоценных сантиметров. А установка светопрозрачных дверей визуально увеличит пространство кухни либо комнаты.

Во-вторых, на кухне (в комнате) станет заметно светлее, ведь через такую остекленную площадь будет проникать больше солнечных лучей. И проветривать помещение будет более удобно.

В-третьих, панорамное остекление выглядит гораздо привлекательнее, чем каменный или бетонный подоконник.

В процессе перепланировки лоджии в комнату или кухню собственник почти всегда рассматривает вариант, при котором наравне с подоконным блоком демонтируются простенки, прилегающие к проему. Частично демонтировать их можно только в том случае, если они ненесущие. Возможность проведения таких работ характерна для монолитных домов.

Установка французского остекления (схематичное изображение):

При демонтаже простеночных зон важно учитывать противопожарные нормы, сводящиеся к тому, что в квартирах 4-5 этажей и выше нужно оставлять хотя бы один глухой простенок с минимальной шириной 1,2 м. Данное требование вытекает из того, что лоджия в квартире является аварийным выходом.

Каким должен быть противопожарный простенок?

К примеру, в квартире на 6-м этаже кухня имеет два простенка шириной по 1,4 м. Согласно противопожарным правилам, при совмещении лоджии с кухней один простенок можно демонтировать полностью, а другой можно уменьшить только до 1,2 м.

Также нужно помнить, что:

  • при перепланировке лоджии в кирпичном доме;
  • при перепланировке лоджии в панельном доме

нельзя демонтировать порожек, располагающийся между помещениями.

А вот при устройстве кухни или спальни, совмещенной с лоджией в монолитном доме, такой порожек можно убрать.

Кстати, когда мы рассматривали перепланировку лоджии с технической стороны, то говорили, что при демонтаже подоконной части стены нужно убирать радиатор отопления. 

Тут нужно учитывать, что радиатору придется подыскивать новое место, ведь место подоконного блока займут светопрозрачные двери, на которые батарею не повесишь. Но переносить радиатор можно только на одну из внутренних стен кухни или комнаты, выносить его на лоджию категорически запрещено.

Помимо этого, лоджию придется утеплить.

Пример теплотехнического расчета:

Независимо от типа многоквартирного дома на устройство кухни или гостиной, совмещенной с лоджией, требуется разрешение жилищной инспекции. Ведь установка стеклянных дверей потребует демонтажа подоконной конструкции.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

с вопросом от 30 ноября 2021 года

Добрый день!
Необходимо ли регистрировать в техпаспорте квартиры такие изменения, как: демонтаж части подоконного блока (изменение высоты окна), установка перегородки на лоджии (из одной длинной получились две коротких), монтаж теплого пола и поклейка кафельной плитки на стены? И можно ли продать квартиру без согласования и внесения в техпаспорт?

Добрый день.
Да регистрировать нужно. 
А вот по продаже квартиры, это от покупателя зависит, захочет купит с перепланировкой, будет бояться не купит.

с вопросом от 20 ноября 2021 года

Павел Здравствуйте

Попадает ли данный вариант планировки под лоджию? В документах написано как лоджия. Несущих стен и перегородок нет

Спасибо

Добрый день Артур.
Если в документах это лоджия, значит это лоджия.
И особо там ничего не перепланировать, она уже вся стеклянная, ну может дверь куда то в сторону перенести. А полностью убрать ее нельзя, это будет объединение лоджии с комнатой, что запрещено.

с вопросом от 8 ноября 2021 года

Добрый вечер. У нас ооочень давно сделана перепланировка. Объединение балкона с кухней. Сейчас встает вопрос о прадаже квартиры. Можем ли мы как то оформить данную перепланировку

Добрый день Анна.
Это к сожалению не согласовать. Объединение балкона с кухней запрещено.

с вопросом от 15 июля 2021 года

То есть как я понял, кухню на лоджии согласовать нельзя. А возможно ли поставить стеклянные перегородки между лоджией и кухней и кухню назад в кухню поставить, что бы двери стеклянные открыть и было все равно общее пространство.

Добрый день, Анна

Да,все верно, кухню на лоджии не разместить

Снести, условно, дверь/окно/подоконный блок и по старой границе поставить «французское» остекление — возможно
Да, к примеру, держать остекление все время открытым для свободного прохода возможно
Также, лоджия/балкон должны быть остеклены

Живя в многоквартирных домах, мы часто сталкиваемся с ситуацией ремонта…

Правила проведения балконных работ

Перепланировка балкона должна начинаться с получения стандартных разрешений от соответствующих организаций. Узаконить присоединение балкона к комнате или кухне после проведенных работ сложно, порой невозможно. Для получения разрешения задним числом потребуется пройти судебное рассмотрение, которое нередко заканчивается принятием отрицательного вывода.

Требование к собственнику о восстановлении первоначального вида дома может поступить от представителей жильцов дома, которые имеют на это законное право. Восстановление производится за счет владельца и при оплате административного штрафа.

Первоначально составляется план перепланировки, работу выполняет лицензированная организация, имеющая допуск СРО. При заключении договора на работы, собственник предоставляет эскиз и необходимые требования к проекту. Документ должен содержать последовательность строительных работ, обоснование с точки зрения безопасности.

На разработку проекта в стандартной ситуации требуется около 1-2 недель. Важное значение для клиента имеет наличие аккредитаций и лицензий у организации, поскольку данные факты будут иметь вес при дальнейшем рассмотрении вопроса.

Полученный в проектной организации инженерный проект реконструкции предоставляется для согласования в следующие контролирующие и надзорные органы:

  • архитектурное управление;
  • бюро технической инвентаризации;
  • жилищная комиссии при муниципалитете;
  • региональное отделение МЧС;
  • санитарная служба;
  • электрическая и газовая служба.

Кроме перечисленных служб, участие в проверке и согласовании могут принимать дополнительные инстанции. Например, если дом входит в специальные списки архитектурных памятников или других особых назначений, потребуется еще больше разрешений на проведение перепланировки или иной реконструкции квартиры. Нередко инженерные сотрудники выезжают на место работ и проверяют состояние домовых коммуникаций и возможности строительных работ.

Заключительным действием является согласование в администрации поселения, на основании представленной информации:

  • заявление стандартного образца на проведение работ;
  • паспорт квартиры и план поэтажного устройства;
  • юридически грамотный договор с проектной компанией и созданный проект реконструкции;
  • заключения выше перечисленных экспертных организаций;
  • согласование с представителями застройщика;
  • согласие собственников квартиры и справка о составе семьи;
  • официальные документы на недвижимость.

На практике сбор и подписание всего пакета документов занимает около 45 дней. На получение ответа от администрации отводится правилами 15 дней. Если заявителю отказывают, то аргументы указываются в письменном уведомлении. Гражданин имеет право обратиться в суд для обжалования первичного постановления.

Следует учесть, что при отсутствии права собственности и проживании в квартире по договору социального найма, работы потребуется согласовывать с юридическим собственником квартиры, то есть муниципалитетом. Этот факт значительно усложняет ситуацию, но получить разрешение крайне обязательно.

Дело в том, что при последующей приватизации квартиры обязательно появятся претензии, которые усложнят процесс.

Юридические положения по перепланировке

Однозначного разрешения на включение балконной площади к жилому помещению не существует. Каждый случай рассматривается в индивидуальном ключе, при рассмотрении всех сопутствующих условий. Согласно ст. 25 ЖК РФ, планируемая реконструкция должна удовлетворять государственным, строительным и санитарным стандартам. Жесткий контроль необходим, поскольку затрагиваются интересы и безопасность других жильцов объекта недвижимости.

Кроме федеральных уложений по перепланировке, на практике имеют вес региональные и муниципальные правовые и прочие нормативы. Чтобы быть уверенным в законности своих действий, необходимо согласовать реконструкцию со всеми работающими законами. Несоответствие даже одному государственному акту делает капитальный ремонт недопустимым.

По Жилищному кодексу, перепланировка и переустройство являются разными работами, имеющими конкретное обозначение в нормативах. Перепланировкой считаются работы, после которых изменяется конфигурация квартиры. Такие действия должны быть отображены документально в техническом паспорте объекта в БТИ.

Переустройством называются переносы инженерных сетей, устройств и технического оборудования без изменения плана квартиры, также отображаются в документах на жилье. Например, перенос газовой колонки является переустройством, соединение гостиной и кухни будет относиться к перепланировке.

Законом предусмотрены значительные штрафные санкции за незаконную реконструкцию балкона или лоджии. Если в результате работ понесли ущерб третьи лица из числа соседей, то им материальный урон выплачивает собственник квартиры. Нельзя забывать, что действия с балконом несут реальную опасность, поскольку могут угрожать жизни людей и нести аварийные ситуации.

Все последующие юридические сделки по объекту недвижимости выявят отсутствие разрешений на тотальную реконструкцию квартиры. Приобретатель квартиры по наследованию, дарению, покупке или иным обстоятельствам принимает на себя обязательства по сносу или приведению к законному пользованию балконом.

Мало кому понравятся подобные сложности и обременения, поэтому предпочтительней своевременно оформить документы и внести коррективы в кадастровый и технический паспорт на квартиру. Если покупатель решится на подобные сложности, то, очевидно, что оценка квартиры значительно снизится, поскольку новому владельцу придется по суду узаконить действия прежнего хозяина.

Штраф за незаконную перепланировку, которую решили узаконить задним числом, составляет, согласно ст.7 КоАПП, 2-2,5 тыс. рублей. Эту сумму можно уплатить, но если судебное решение будет указывать на обязательство ответчика восстановить исходный вид объекта, то за исполнением будут строго следить.

Постоянные взыскания и повышение регулярных штрафов заставят затратить средства и восстановить прежний облик многоквартирного дома и своей жилплощади.

Действия при получении отказа

Жилищная комиссия, рассматривающая заявление с сопроводительными справками и документами, довольно часто отказывает гражданам. Отрицательное решение связано с тем, что при выдаче разрешения муниципальные органы берут на себя полную ответственность за дальнейшие действия гражданина. В случае аварии или иного происшествия спрашивать будут с владельца квартиры и служебных лиц, позволивших провести реконструкцию.

Причины отказа должны быть аргументированы, чтобы заявитель понял позицию чиновников в соответствии с правовыми нормативами. Уведомление об отказе может содержать требование небольших исправлений и доработок, что в состоянии выполнить заявитель. Если отказ имеет серьезные основания, то гражданин имеет право вновь обратиться по своему вопросу в жилищную комиссию через 3 месяца после первичного рассмотрения.

Окончательный отказ в рассмотрении заявки или отрицательное постановление возможно обжаловать в судебном процессе. Для формирования иска потребуются убедительные доказательства и документальные свидетельства нарушений закона комиссией. Чем грамотней составлен иск к административному органу, тем больше шансов, что суд примет сторону истца.

Отказ по ст.26 ЖК РФ может быть вынесен, если заявитель предоставил к рассмотрению не полный перечень установленных законов документов. Недостоверная информация, отраженная документально, автоматически приводит к прекращению рассмотрения вопроса. Если комиссия направила необходимые запросы для прояснения вопроса в исполнительные и контрольные органы и получила отрицательные рекомендации и экспертные заключения, то будет выдан отказ.

Любое постановление, вынесенное по рассматриваемому вопросу, должно быть доведено до заявителя в течение трех рабочих дней после вынесения.

Присоединение балкона к помещению

Частым решением увеличения жилой площади служит присоединение внешнего балкона к внутренней комнате или кухне. Это оптимальное решение для многих владельцев малогабаритного жилья. Ограничений в данном случае больше, следует крайне осторожно отнестись к несущим стенам и переносу коммуникаций. На практике существуют значительные ограничения, при нарушении которых нельзя будет получить разрешение ни до начала реконструкции, ни после, когда встанет вопрос узаконить действия задним числом.

Присоединению балкона к внутреннему помещению посвящена ст.26 ЖК РФ, что указывает на особую важность производимых действий. Существуют типичные ошибки и нарушения, которых можно избежать, если ознакомиться с текстом статьи кодекса.

На что обращает внимание закон:

  • нельзя выносить радиаторы на присоединенную площадь;
  • утеплять напольное покрытие подключением к общедомовой системе;
  • категорически запрещено удалять простенки, особенно в бетонных конструкциях домов;
  • удаление порога невозможно, он выполняет несколько обязательных функций, где присутствует тепловая защита всей конструкции дома;
  • удаление верхнего перекрытия, несущих плит, где расположена конструкция;
  • нельзя превращать присоединенную площадь в кухню или иное функциональное помещение.

Одним словом, присоединения уличной площади к квартире невозможно со сносом стен. Это главное и основное условие, за которым строго следят контролирующие организации. При проектировании домов рассчитывается теплопроводность, которая резко изменяется при подобной реконструкции.

Если владельцу не хочется сохранять перегородки, то потребуется применить особые технологические пути. В настоящее время можно приобрести и установить раздвижные перегородки, при эксплуатации которых уже не отапливается уличное помещение. Раздвижная конструкция довольно эстетична, легка в монтаже и позволит снести перегородки. При обращении к проектной компании можно ознакомиться с существующими на практике способами присоединения балкона к комнате и эскизами переустройства помещения.

Перепланировка балкона может быть утверждена с ограничениями, указаниями на возможные варианты или выдан отказ в затребованных устройствах. Следует понимать, что проектные организации специализируются на подобных проблемах и подскажут оптимальный выход.

Последовательность шагов и цена вопроса

Стандартная схема последовательности шагов довольно прозрачна и выполнима без особых сложностей. Для грамотного прохождения этапов получения разрешения следует:

  • обратиться в архитектурный отдел для начала действий и получения разрешения на сбор документов;
  • получить проект в специализированном бюро;
  • разработанный проект утвердить и согласовать с необходимыми инстанциями;
  • повторное обращение в архитектурное подразделение для получения резолюции и рабочего ордера;
  • выполнение фактических работ, строго соответствующих согласованному регламенту;
  • в завершении работ проходит приемка комиссией на объекте, после чего подписывается разрешение на использование преобразованного помещения;
  • вносятся корректировки в техническую документацию в БТИ;
  • Обращение в Росреестр для внесения в государственный кадастр произведенных изменений.

Только после получения нового свидетельства, отображающего все технические изменения по площади, размещению и другим характеристикам, можно считать вопрос окончательно закрытым, работы выполненными.

Стоимость работ индивидуальна, здесь не может быть стандартных цифр. Государственные и коммерческие услуги оплачиваются согласно установленным прейскурантам. Например, государственная пошлина за регистрацию перепланировки составляет до 1 тыс. рублей, разрешение на перепланировку составит около 20 тыс. рублей.

Всего в стандартном случае можно уложиться в сумму 70 тыс. рублей, если самостоятельно и в порядке общей очереди заниматься данным вопросом.

Если необходимо срочно получить и оформить разрешение, то потребуется увеличить расходы за срочную работу специалистов и привлечение посредников.

Объединение комнаты с балконом

Особенности перепланировки балкона

Присоединение балкона к комнате или кухне можно произвести несколькими способами. Например, производство остекления или закладки на определенный уровень сторон кирпичом, иным материалом, расширение площади являются стандартными операциями владельцев. Другими способами пользования дополнительной площадью является пробивание стен и расширение арочного типа, установка теплых полов и отопительной системы.

Некоторые владельцы выносят на соединенный с кухней и утепленный балкон/лоджию газовые или электрические плиты, водоснабжение и отопительные батареи, что запрещено законом. Наиболее частым случаем улучшения своего жизненного пространства становится остекление. Такая реконструкция балкона не требует внесения корректировок в технический паспорт, соответственно получения разрешения в общем порядке.

Изменение закрывающих балкон строительных материалов, установка панорамной конструкции не требует согласования. Например, по Москве требование согласования упразднено с 2021 года. Вместе с тем, владельцы квартиры должны соблюдать обязательные правила проведения улучшения:

  • весовая нагрузка на несущую конструкцию не должна увеличиваться;
  • конфигурация балкона или лоджии изменению не может подвергаться.

Другими словами, балкон не может выделяться из общего конструктивного решения по всему дому и не представлять собой тяжелое сооружение. Тяжесть определяется по существующим нормативам и строительным регламентам. Запрещено одновременное остекление на деревянной основе и внутренняя обшивка деревом, что вкупе резко повышает пожарную опасность при эксплуатации.

Кроме данного основного требования по деревянному оформлению, существуют следующие ограничения:

  • запрет на остекление касается балконов и лоджий, на которых установлены общественные пожарные лестницы. Пользователи не имеют права утилизировать или иначе распорядиться данным домовым имуществом;
  • вынос выступающих конструкций запрещен, поскольку это увеличивает аварийность всех жильцов;
  • закон охраняет внешний вид архитектурных памятников, запрещая реконструкцию балконов;
  • важным запретом является удаление балконного блока, то есть подоконника и части стены под ним, поскольку эта часть является несущей конструкцией.

Если один из запретов нарушен, то перепланировка становится недопустимой по определению. Остекление должно иметь стандартную, пусть и индивидуальную конструкцию.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: