Образец проекта перепланировки для согласования

Добрый день! В сегодняшней статье обсудим Образец проекта перепланировки для согласования. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его! Надеемся, что информация Вам пригодится

Что такое проект перепланировки?

Проект перепланировки и/или переустройства – это обязательный документ, необходимый для получения разрешения на перепланировку. Проект необходим для согласования планируемых мероприятий в инстанциях города, которые должны убедиться в безопасности перепланировки для окружающих, не нарушает ли она прав соседей и соответствует ли требованиям законодательства. В проекте отражаются все планируемые изменения относительно существующего плана БТИ.

Блог о проектировании зданий, сооружений и инженерных систем

Опыт практикующих инженеров и архитекторов нашей компании по следующим направлениям: архитектурное проектирование, конструктивные решения, противопожарные системы, перепланировки, инженерные системы и многое другое.

Перейти на страницу блога…

Оформление и содержание

Проект оформляется в соответствии с ГОСТ Р 21.1101-2013 «Основные требования к проектной и рабочей документации» и ГОСТ 21.501-2011 «Правила выполнения архитектурно-строительных рабочих чертежей».

Требования к составу проектной документации для согласования перепланировки квартиры изложены в Приложении 3 Постановления Правительства Москвы №508-ПП от 25 октября 2021 г (с изменениями на 13 февраля 2021 г). Состав проекта зависит от сложности планируемых работ. Но обязательными пунктами являются:

Текстовая часть

Титульный лист

Данный лист содержит адрес объекта, шифр проекта, номер договора и дату изготовления. Также указываются реквизиты организации, разработавшей проект, ставятся подписи ответственных лиц и Заказчика.

Содержание тома

Содержание проекта оформляется в виде таблицы с указанием сквозной нумерации листов.

Запись ГИПа

Обязательство главного инженера проекта о соответствии проектных решений действующим нормам, заверенное подписью и печатью.

Пояснительная записка

Первым листом пояснительной записки является её содержание. Пояснительная записка включает в себя краткую информацию об объекте: (адрес, этаж, серия дома, год постройки и т.д.), а также описание принятых в проекте решений.

Графическая часть

Местоположение объекта

Фрагмент карты с указанием округа и района, в котором расположен объект проектирования.

План и экспликация квартиры до перепланировки

Чертёж, отражающий фактическую планировку квартиры. Выполняется на основании документации БТИ и визуально-инструментального обследования. Чертёж дополняется экспликацией, содержащей наименования и площади помещений согласно техническому паспорту БТИ.

План демонтируемых конструкций и оборудования

Чертёж, на котором синим цветом показываются сносимые и/ или переносимые перегородки, проёмы, сантехнические приборы, плиты и пр.

План монтируемых конструкций и оборудования

Чертёж, на котором красным цветом показываются возводимые и/ или переносимые перегородки, проёмы, сантехнические приборы, плиты и пр.

План и экспликация квартиры после перепланировки

Чертёж, отражающий планировку квартиры после реализации проектных решений. Чертёж дополняется экспликацией, содержащей наименования и площади помещений, с пометкой об уточнении их после обмеров техником БТИ.

План и экспликация полов

Чертёж с обозначением покрытия полов в помещениях. Чертёж дополняется таблицей с эскизами конструкций полов и описанием их состава. В жилых зданиях на плиту перекрытия обязательно должен быть уложен слой звукоизоляции. В помещениях санузла и ванной должна быть сделана гидроизоляция. Устройство звукоизоляции и гидроизоляции полов подтверждается актами на скрытые работы.

Схема гидроизоляции «мокрых» зон

Чертёж, содержащий подробное описание работ по гидроизоляции ограждающих конструкций санузла и ванной.

Схемы инженерных систем

Чертёж с обозначением трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления, газоснабжения. Чертёж дополняется пространственными схемами расположения инженерного оборудования.

Дополнительные документы

Теплотехнический расчёт

Выполняется при демонтаже оконно-балконного блока и подоконной части наружной стены с последующей установкой «французских» дверей. Производится согласно требованиям СП 50.13330.2012. Содержит вывод о том, что в результате изменения формы оконного проема суммарные теплопотери новых конструкций не превышают соответствующие показатели существующих.

Схема усиления и конструктивные чертежи

Выполняется при затрагивании несущих конструкций (например, устройство проема в несущей стене или перекрытии). Содержит общий вид проема и рамы его усиления, деталировку узлов, а также указания и порядок производства работ. Устройство усиления проёма подтверждается актом на скрытые работы.

Расчёт коэффициента естественной освещённости

Выполняется при переносе кухни, например, на площадь коридора. Необходим для подтверждения нормативных параметров естественной освещённости помещения.

Однолинейная схема электроснабжения

Выполняется при замене газовой плиты на электрическую с увеличением выделенной на квартиру мощности.

Фотофиксация и фотомонтаж

Выполняется при затрагивании фасада здания (устройство/ закладывание дверных и оконных проёмов в наружных стенах, монтаж вентиляционных коробов, устройство крылец и козырьков и пр.). Данный раздел подлежит согласованию с Москомархитектурой.

Согласование перепланировки по эскизу.

Перепланировка по эскизу- образец

По эскизу можно согласовать работы, не перечисленные в описанных выше пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508, но требующие внесения изменений в планы БТИ на квартиру.

Согласно пункту 21 Приложения 1 к Постановлению ПМ № 508 (в последней редакции от 19.08.20) под  эскизом понимается схематичное отображение произведенных работ в виде поэтажного плана и экспликации к нему с отметками (пояснениями) заявителя.

Какие работы требуют переделки планов БТИ? Об этом Вы можете более подробно прочесть в статье “Что является перепланировкой квартиры?”. К сожалению, практически каждый ремонт содержит мероприятия, требующие наличия проекта перепланировки, к примеру, изменение полов при деревянных перекрытиях или объединение санузла. Однако часто можно согласовать перепланировку квартиры и по эскизу. Чаще всего, это самые простые изменения, такие как перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах санузлов, передвижение не несущих перегородок, не ограничивающих мокрые зоны или кухню, и так далее…

Сразу отметим, что такого понятия как согласование перепланировки в уведомительном порядке не существует. Исходя из названия, многие считают, что достаточно просто уведомить Жилищную инспекцию о проведенной перепланировке, но на практике всё обстоит совсем не так.

Перепланировка по «эскизу» согласовывается по факту выполнения. То есть вначале выполняется ремонт, а затем согласоывается по эскизу. Здесь очень важно быть уверенным в том, что Вашу перепланировку можно согласовать по эскизу и что она не нарушает никаких строительных и правовых норм. Иначе, не только не получится её узаконить, но и придется возвращать ремонт в первоначальное положение в части нарушенных работ.

О том, что нельзя делать при перепланировке Вы можете подробнее прочесть здесь. Поэтому перед тем как приступать к ремонту лучше проконсультироваться по всем этим вопросам с специалистом по перепланировке.

Итак, если Вашу перепланировку можно согласовать по эскизу, то для её согласования в электронном виде через Портал госуслуг необходимо предоставить следующие документы:

  • эскиз;
  • правоустанавливающий документ (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН);
  • технический паспорт БТИ до перепланировки;

После подачи документов из Жилищной инспекции на объект выходит инспектор, который сверяет эскиз и выполненную перепланировку. Если все совпадает, то он отсылает в МФЦ (если Вы указали при подаче документов доставить в него бумажную версию ответа) и БТИ акт о выполненной перепланировке. После этого необходимо обратиться в БТИ, чтобы на квартиру вышел техник с актом от Жилищной инспекции, провёл повторно необходимые замеры и внёс в базу произведенные при ремонте изменения планировки. Как видно, согласовать перепланировку по «эскизу» вполне можно самостоятельно.

Теперь немного о том, как сделать эскиз перепланировки квартиры. Данный эскиз выполняют на плане БТИ квартиры. Обычно красным цветом отмечают демонтируемые перегородки, а зелёным- возводимые, хотя это не обязательно. Обязательно составляют экспликацию (название помещений) к новой планировке и расписывают планируемые при ремонте мероприятия. Образец эскиза перепланировки квартиры можно посмотреть на рисунке.

Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос “как согласовать перепланировку квартиры по эскизу”.

Добавить в закладки

                                                                                                                                                                                            Согласование перепланировки по проекту.

                                                                                                                                                                                            По проекту перепланировки квартиры необходимо согласовывать ту перепланировку, при которой осуществляется хотя бы одно мероприятие, перечисленных в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508. Рассмотрим эти пункты по порядку:

                                                                                                                                                                                            • перенос или изменение границ ванных комнат, туалета, санузла, душевой и так далее. В данный перечень «постирочная» (комната со стиральной машиной) не входит;
                                                                                                                                                                                            • создание несущих стен;
                                                                                                                                                                                            • устройство проемов в перекрытиях;
                                                                                                                                                                                            • устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках. Иными словами, если перегородка между квартирами не несущая, но её демонтируют или делают в ней проём (объединяют квартиры), то это также требует согласования по проекту;
                                                                                                                                                                                            • заложение проемов в несущих стенах;
                                                                                                                                                                                            • изменение конструкции полов в деревянных перекрытиях;
                                                                                                                                                                                            • установка или демонтаж лестниц, подиумов, ступеней и пандусов;
                                                                                                                                                                                            • устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытие (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м). Данный пункт легко обойти, указав, что перегородки выполняются из гипсокартонных листов по металлокаркасу. По факту никто не будет простукивать и определять из чего эти перегородки деланы на самом деле;
                                                                                                                                                                                            • устройство перегородок в полах с деревянными перекрытиями. Иными словами, практически любая перепланировка в квартире с деревянными перекрытиями должна согласовываться по проекту;
                                                                                                                                                                                            • Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях. Сюда относится демонтаж подоконного блока, демонтаж стены между лоджией и комнатой и так далее.
                                                                                                                                                                                            • устройство или перенос кухонь и кухонь-ниш;
                                                                                                                                                                                            • устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади всей картиры;

                                                                                                                                                                                            Кто делает и где заказать?

                                                                                                                                                                                            Подготовкой проекта занимаются специализированные компании, имеющие соответствующие лицензии. Их можно найти в любом более или менее крупном населенном пункте. В крайнем случае специалисты могут приехать в небольшой поселок их районного центра или другого условно крупного города (за отдельную плату, разумеется).

                                                                                                                                                                                            Заказать достаточно просто. У практически каждой фирмы есть собственный сайт и он неплохо рекламируется в интернете. В худшем случае его можно найти на первых 2-3 страницах любой поисковой системы. Важно лишь учитывать регион, в котором действует компания.

                                                                                                                                                                                            Для заказа нужно оформить заявку на сайте или лично посетить отделение фирмы. Особенно удобно, если их несколько. Разница в стоимости услуг у разных компаний может быть достаточно значительной, но не рекомендуется выбирать как самые дорогие, так и самые дешевые.

                                                                                                                                                                                            Первые могут предоставить те же услуги, но по завышенной стоимости исключительно за счет «раскрутки бренда», а вторые могут выполнить работу некачественно. Лучше всего ориентироваться на отзывы. Желательно, знакомых, друзей или родственников, но подойдут и комментарии других клиентов компаний, выложенные на сторонних ресурсах.

                                                                                                                                                                                            При оформлении онлайн-заявки не придется выходить из дома, но и обсудить основные моменты до прибытия специалистов не получится. В случае с посещением отделения фирмы ситуация обратная – на это придется потратить время, зато все особенно можно будет обсудить сразу. Решать какой способ выбирать каждый собственник недвижимости может самостоятельно.

                                                                                                                                                                                            Требования

                                                                                                                                                                                            Требования и общие особенности проекта были описаны выше. Для того, чтобы вероятность отказа в согласовании перепланировки была минимальной, нужно учитывать еще и следующие важные моменты:

                                                                                                                                                                                            • Нельзя переносить кухню или ванную комнату так, чтобы под ним оказывалось жилое помещение соседей. Проще говоря, сделать это можно только относительно квартир, расположенных на первом этаже. Как вариант, если сосед снизу сделал уже такой ремонт, можно произвести аналогичные изменения и в квартире сверху.
                                                                                                                                                                                            • Нельзя сильно уменьшать количество окон или их размер.
                                                                                                                                                                                            • Нельзя уменьшать общую площадь квартиры.
                                                                                                                                                                                            • Нельзя менять стояки и другие аналогичные коммуникации так, чтобы это могло принести вред соседям.
                                                                                                                                                                                            • Нельзя уменьшать и уж тем более перекрывать вентиляцию.
                                                                                                                                                                                            • Нельзя трогать несущие конструктивные элементы, если это может привести к нарушению общей целостности строения.
                                                                                                                                                                                            • Нельзя трогать фасад здания без предварительного оформления отдельного разрешения.
                                                                                                                                                                                            • Нельзя возводить новые перегородки, способные оказывать серьезное давление на перекрытия и так далее.

                                                                                                                                                                                            Подобных особенностей и ограничений очень много, потому обычно и рекомендуют обращаться к специалистам. В самом плохом случае, спрос тоже будет с них.

                                                                                                                                                                                            Согласование через суд

                                                                                                                                                                                            Если не в МФЦ выдали отказ, придется обращаться в суд. Документы требуются практически такие-же, как и при обращении в МФЦ, но помимо уже описанных бумаг обязательно потребуется еще письменный отказ, полученный в МФЦ (Моих документах).

                                                                                                                                                                                            Срок согласования при этом автоматически увеличивается примерно на 2-3 месяца из которых около 2-х месяцев будет рассматриваться иск и еще 1 месяц придется ждать, пока решение суда вступит в силу. Расходы дополнительно увеличиваются еще на 300 рублей (госпошлина).

                                                                                                                                                                                            Что будет, если не согласовывать перепланировку

                                                                                                                                                                                            Если собственник квартиры решил не согласовывать перепланировку, о ней рано или поздно могут узнать. Чаще всего об этом сообщают соседи. В такой ситуации владельца сначала ждет штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей. Вместе с ним выдается предписание, согласно которому собственник обязан привести квартиру в соответствие с техпаспортом.

                                                                                                                                                                                            Даже после этого можно попробовать узаконить перепланировку. В таком случае техпаспорт, после внесенных в него изменений, будет соответствовать квартире и любые претензии отпадут автоматически.

                                                                                                                                                                                            Если и это не остановит владельца жилья, то через некоторое время, обратившись в суд, местная администрация конфискует квартиру и продаст ее с торгов. Цена продажи будет существенно, в меньшую сторону, отличаться от рыночной, потому это крайне невыгодно.

                                                                                                                                                                                            Составление проекта перепланировки и согласование всех работ – это сложные задачи, справится с которыми без помощи квалифицированного юриста практически невозможно. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о самых важных особенностях процедуры. Они также могут представлять интересы клиента как при оформлении документов, так и при обращении в МФЦ или даже решении проблемы в суде.

                                                                                                                                                                                            Что это такое?

                                                                                                                                                                                            Зачастую собственники квартир путают такие два понятия как проект перепланировки квартиры и дизайн-проект.

                                                                                                                                                                                            Дизайн-проект – это, по сути, зарисовка внешнего вида вашего жилья после внесённых изменений.

                                                                                                                                                                                            Юридической силы у него нет, и он составляется исключительно для вас.

                                                                                                                                                                                            Проект перепланировки квартиры (образец документа можно посмотреть здесь) – это документ, который включит в себя идеи дизайн-проекта, а также отразит все изменения, планируемые относительно старого плана. Возможно, не все задумки дизайнера будут воплощены в действительности, так как их могут ограничить технические характеристики здания.

                                                                                                                                                                                            Существуют недопустимые изменения внутреннего пространства (снос несущих стен, расположение санузлов и кухонь над или под жилыми помещениями, оборудование каминов в панельных домах, демонтаж и перенос газовых стояков) которые не могут быть включены в проект, поскольку такой документ не может быть согласован.

                                                                                                                                                                                            Где сделать проект перепланировки квартиры? Проект составляется специализированными организациями, имеющими лицензию (допуск СРО). Данный документ имеет юридическую силу и подлежит согласованию в Жилинспекции.

                                                                                                                                                                                            В финансовом плане и в плане скорости оформления целесообразнее его заказать в такой организации, которая занимается также и согласованием документа. В этом случае все недочёты, допущенные в первоначальном варианте и не прошедшие согласование проекта перепланировки квартиры, будут устранены составителями без дополнительных затрат с вашей стороны.

                                                                                                                                                                                            Вы получите гарантию на утверждение плана только в том случае, если требования к проекту перепланировки квартиры будут соответствовать всем нормативам и жилищному кодексу. Существует перечень того, что можно, а чего нельзя делать.

                                                                                                                                                                                            Не всякий ремонт требует составления подобного документа. Если вы планируете заменить пол, провести отделку потолка с изменением его конфигурации, застеклить балкон, не утепляя его и не устанавливая в нём отопления, заменить сантехническое оборудование (например, установить душевую кабину вместо ванны), проект заказывать не нужно.

                                                                                                                                                                                            Совет: Если планируемые изменения затрагивают несущие конструкции, и ваша квартира находится в новом доме, проект лучше делать у его автора. Так вам удастся избежать ответственности в случае возникновения трещин в стенах или при каких-либо спорных ситуациях.

                                                                                                                                                                                            Куда обращаться?

                                                                                                                                                                                            Начать процедуру можно с обращения в Жилинспекцию города или округа. Кроме того, существует масса проектных организаций, специализирующихся на составлении проектов и согласовании документов.

                                                                                                                                                                                            Собственникам квартир в новостройках целесообразнее заказывать проект перепланировки квартиры для согласования (образец можно скачать выше) у организации – автора их дома. Так вы получите проект с учётом всех особенностей объекта и избежите нарушения авторских прав.

                                                                                                                                                                                            Важно: Перед заключением договора с проектным бюро, выясните, имеется ли у неё лицензия, свидетельство о допуске к работам.

                                                                                                                                                                                            Зачем нужен проект?

                                                                                                                                                                                            Перепланировка – это изменения, которые требуют обязательного внесения в технический паспорт квартиры. Оформить перепланировку можно самостоятельно.

                                                                                                                                                                                            Во внутреннем пространстве может расшириться размер полезной площади за счет утепления лоджии.

                                                                                                                                                                                            Измениться количество и размер комнат, следовательно, это уже будет другой объект, по сравнению с тем, на который у вас имеется свидетельство. Такие изменения необходимо согласовывать с государственными органами, и получить новый документ о собственности, таким образом узаконив перепланировку.

                                                                                                                                                                                            Если у планируется перепланировка хрущевки, проект не составлен или не согласован, тогда она будет считаться незаконной.

                                                                                                                                                                                            Продать квартиру с незаконной перепланировкой очень трудно, также после этого нельзя переоформить на другого собственника по наследству или дарственной. Приватизированный объект с незаконной перепланировкой также нельзя будет расприватизировать.

                                                                                                                                                                                            Варианты перепланировок

                                                                                                                                                                                            Перед составлением эскиза или дизайн-проекта перепланировки, учтите качество стен вашего жилья.

                                                                                                                                                                                            1. Перепланировка в панельном доме (типовые проекты можно скачать ниже) или блочных домах ограничивается шириной панелей.

                                                                                                                                                                                              Какие-либо мероприятия по сносу стен, проделыванием в них проёмов зачастую невозможно.

                                                                                                                                                                                              Перепланировку можно сделать за счёт легко демонтируемой сантехкабины.

                                                                                                                                                                                              Санузел объединяется, и за счёт этого освобождаются квадраты для расширения комнат или коридоров.

                                                                                                                                                                                              • объединение двух жилых помещений с устройством проема в перекрытии в панельном доме КОПЭ;
                                                                                                                                                                                              • демонтаж подоконной зоны и устройство совмещенного санузла в однокомнатной квартире панельного дома П-46;
                                                                                                                                                                                              • передел 2 комнатной хрущевки в панельном доме I-515;
                                                                                                                                                                                              • перепланировка трешки в панельном доме II-49Д;
                                                                                                                                                                                              • изменение 4 комнатной квартиры в доме серии П-55;
                                                                                                                                                                                              • перепланирование пятикомнатной хрущевки в доме серии ПД-4.
                                                                                                                                                                                            2. В кирпичном доме внутриквартирные перегородки не несущие и легко демонтируются.

                                                                                                                                                                                              Единственная неприятность при этом, возможность наткнуться на вентиляционный канал, который сносить запрещено.

                                                                                                                                                                                              Переустройство внутреннего пространства кирпичных домов проводится путём расширения площади комнат за счет длинных, узких коридоров или нежилых помещений.

                                                                                                                                                                                              • перенос кухни в однокомнатном жилище в кирпичном доме;
                                                                                                                                                                                              • перепланировка двушки в кирпичном доме II-29;
                                                                                                                                                                                              • передел 2х комнатной хрущевки с переносом кухни в коридор;
                                                                                                                                                                                              • объединением санузла в трешке кирпичного дома;
                                                                                                                                                                                              • переустройство в 4х комнатном жилом помещении кирпичного дома.

                                                                                                                                                                                            Как перепланировать двухкомнатную квартиру?

                                                                                                                                                                                            Самым популярным видом являются проекты перепланировок двухкомнатных квартир с изменением количества комнат.

                                                                                                                                                                                            Если вам необходимо дополнительное изолированное пространство, можно из двух комнат сделать три.

                                                                                                                                                                                            Но такой вариант возможен, при наличии комнат достаточной площади. Перегородки изготавливаются из лёгких современных материалов.

                                                                                                                                                                                            Такая перепланировка весьма популярна, проводится чаще сего при увеличении количества членов семьи.

                                                                                                                                                                                            Противоположным вариантом являются проекты перепланировки двухкомнатной хрущевки в однокомнатную. В ней попросту удаляются перегородки, и собственник получает одну просторную комнату, поделённую на зоны, вместо двух маленьких.

                                                                                                                                                                                            Популярен вариант — объединение гостиной с кухней. Единственным препятствием в этом случае может стать газовое оборудование кухни, поскольку при этом соединение не соответствует нормативам безопасности.

                                                                                                                                                                                            Перепланировка двухкомнатной квартиры, проекты:

                                                                                                                                                                                            1. Объединение жилых помещений в монолитном доме.
                                                                                                                                                                                            2. Установка раздвижной перегородки в доме серии 1-511.
                                                                                                                                                                                            3. Объединением жилой комнаты и кухни в двушке кирпичного дома.
                                                                                                                                                                                            4. Перепланировка помещения в блочном доме II-18.

                                                                                                                                                                                            Передел трёхкомнатной квартиры

                                                                                                                                                                                            Трехкомнатная квартира, как правило, имеет одну большую и две маленькие комнаты. Делить небольшие помещения не имеет смысла, поэтому можно увеличить количество помещений за счет гостиной. Дополнительную площадь при таком варианте можно получить за счет коридора или лоджии.

                                                                                                                                                                                            Как и в двухкомнатной, можно объединить гостиную с кухней. При этом можно часть большой комнаты превратить в отдельное помещение. К примеру, можно сделать в ней гардеробную.

                                                                                                                                                                                            Рационально можно использовать площадь коридоров, для устройства в них систем хранения или присоединения к гостиной. Для получения столовой одну из комнат можно соединить с кухней путем сноса перегородки.

                                                                                                                                                                                            Посмотреть проекты перепланировок трехкомнатных квартир можно здесь.

                                                                                                                                                                                            Составление проекта перепланировки и подготовка документов для её проведения — процедура, отнимающая много сил и времени. Поэтому целесообразнее обратиться к специалистам профильных компаний, что позволит избавиться от лишних хлопот и сделать процесс переустройства пространства вашего жилья приятным.

                                                                                                                                                                                            Сроки выполнения

                                                                                                                                                                                            Время изготовления проекта зависит от сложности предстоящего реконструирования и от площади объекта. В среднем это от трёх дней до одной недели. Цена варьируется в пределах от 10 до 20 тысяч, в зависимости от сложности.

                                                                                                                                                                                            Требования

                                                                                                                                                                                            Существуют государственные правила и требования к проекту.

                                                                                                                                                                                            Начать работу следует с обследования объекта и получения технического заключения о состоянии конструкций. Документация по проекту должна разрабатываться с учетом СНиП, сан. норм, а также требований Роспотребнадзора, подразделений МЧС (газовая и пожарная службы).

                                                                                                                                                                                            Основные разделы зависят от его сложности и требований инстанций, в которых необходимо будет его согласовать.

                                                                                                                                                                                            Состав проекта перепланировки квартиры:

                                                                                                                                                                                            1. Конструктивный.
                                                                                                                                                                                            2. Архитектурный.
                                                                                                                                                                                            3. Замена перекрытий.
                                                                                                                                                                                            4. Схема вентиляции.
                                                                                                                                                                                            5. Схема отопления.
                                                                                                                                                                                            6. Электроснабжение.
                                                                                                                                                                                            7. Водоснабжение и водоотведение.
                                                                                                                                                                                            8. Замеры помещения.
                                                                                                                                                                                            9. Генплан.
                                                                                                                                                                                            10. План организации строительства.

                                                                                                                                                                                            Каждый лист документа подписывается автором и руководителем компании-разработчика.

                                                                                                                                                                                            Затем проект заверяется подписью заказчика.

                                                                                                                                                                                            Объём предоставляемой на утверждение информации должен быть полным.

                                                                                                                                                                                            В то же время не стоит включать в документ лишнюю информацию.

                                                                                                                                                                                            Что должен содержать проект?

                                                                                                                                                                                            Типовые проекты перепланировки квартир представляют собой пакет документов, состоящих из следующих пунктов:

                                                                                                                                                                                            • пояснительная записка;
                                                                                                                                                                                            • ситуационный план;
                                                                                                                                                                                            • планы этажей до перепланировки и после неё;
                                                                                                                                                                                            • описание конструктивных узлов и деталей;
                                                                                                                                                                                            • описание усиливающих элементов (при необходимости);
                                                                                                                                                                                            • аксонометрический план;
                                                                                                                                                                                            • схема полов.

                                                                                                                                                                                            Кроме этого могут прилагаться схемы электро-, водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, схема гидроизоляции.

                                                                                                                                                                                            Далее можно скачать пример проекта перепланировки квартиры:

                                                                                                                                                                                            1. Титульный лист.
                                                                                                                                                                                            2. Лист общих данных.
                                                                                                                                                                                            3. Пояснительная записка.
                                                                                                                                                                                            4. План квартиры до перепланировки.
                                                                                                                                                                                            5. Демонтажно-монтажный план квартиры.
                                                                                                                                                                                            6. План квартиры после перепланировки.
                                                                                                                                                                                            7. Экспликация и план полов.
                                                                                                                                                                                            8. Схема гидроизоляции.
                                                                                                                                                                                            9. Водоснабжение и канализация.
                                                                                                                                                                                            10. Аксонометрическая схема.
                                                                                                                                                                                            11. Фотофиксация.
                                                                                                                                                                                            12. Схема металлоусиления несущих конструкций.
                                                                                                                                                                                            13. Допуск от саморегулируемой организации.
                                                                                                                                                                                            14. Авторский надзор.

                                                                                                                                                                                            Дополнительные разделы:

                                                                                                                                                                                            • проект электроснабжения помещения;
                                                                                                                                                                                            • фотомонтажи;
                                                                                                                                                                                            • теплотехнический расчет;
                                                                                                                                                                                            • монтаж перегородок;
                                                                                                                                                                                            • схема демонтажа подоконного блока.

                                                                                                                                                                                            Отличие проекта от эскиза

                                                                                                                                                                                            У вас намечается перепланировка квартиры: проект или эскиз нужен вам?

                                                                                                                                                                                            Если в вашей квартире не планируется серьёзного переустройства, изменения простые, не затрагивающие несущих конструкций, то достаточно оформить эскиз перепланировки.

                                                                                                                                                                                            Его отличие от проекта в том, что на согласование представляется копия плана БТИ с пометками собственника.

                                                                                                                                                                                            Эскиз допустим только в тех случаях, если не планируется серьёзных изменений в плане квартиры. К примеру, переносится сантехника, но не меняется площадь санузла. По самостоятельно составленному рисунку можно перенести батареи в пределах одной комнаты. Исключение составляет перенос батарей на лоджию, такая перепланировка требует составления проекта.

                                                                                                                                                                                            По эскизу можно снести перегородки между ванной и туалетом, а вот устранение межкомнатных перегородок требует проекта и для согласования (образец должен быть заверен нотариально), так как меняет количество комнат в квартире.

                                                                                                                                                                                            Эскиз можно выполнять на копии поэтажного плана квартиры. Для этого требуется заказать в БТИ техпаспорт с планом. Главное условие, чтобы линии переносов были понятны.

                                                                                                                                                                                            Согласование изменений по эскизу проводится по упрощённой схеме, не требующей согласования в различных инстанциях. Такой порядок носит название «уведомительный».

                                                                                                                                                                                            Достаточно предоставить его в Жилинспекцию, приложив заявление на перепланировку, копии документов, удостоверяющих личность, документ на жилплощадь, технический паспорт квартиры. В современных условиях целесообразно воспользоваться «службой одного окна» МФЦ.

                                                                                                                                                                                            Образец заявления на проведение перепланировки.

                                                                                                                                                                                            Какие именно планы нужно нести в инстанции? Кто будет их чертить? А если делаю ремонт сам, без дизайнера: буквально один проем хочу прорубить и заложить другой, мне тоже нужно что-то чертить?
                                                                                                                                                                                            Объясняем!

                                                                                                                                                                                            Дизайн-проект не равно проект перепланировки
                                                                                                                                                                                            Чтобы согласовать любую перепланировку, потребуется её проект (планы, чертежи) — что конкретно планируется делать. На основании этих планов сотрудники жилинспекции дают либо не дают разрешение выполнять работы. Кто может нарисовать такие планы?

                                                                                                                                                                                            1. Рисуете сами как умеете
                                                                                                                                                                                            Делаете чертежи (можно воспользоваться одной из программ типа Remplanner, Planner 5D) и обращаетесь в МФЦ. В больших городах согласование, как правило, можно сделать в режиме одного окна, но подождать все равно придется: по закону, на утверждение перепланировки отводится до 45 дней.

                                                                                                                                                                                            2. Рисуете только черновик
                                                                                                                                                                                            После чего приходите в бюро, которое занимается перепланировками: это либо проектно-архитектурные организации, либо архитектурно-юридические (негласно в сети их называют «согласователи» или «перепланировщики»). При таких бюро обычно есть дизайнер, который сделает профессиональный чертеж перепланировки по вашему эскизу — разумеется, если ваша идея осуществима с точки зрения закона. Если нет, вам посоветуют, как можно изменить планировку, чтобы она была безопасной и ее можно было узаконить.

                                                                                                                                                                                            На иллюстрациях: чертеж демонтируемых перегородок (выше) и план монтажа с экспликацией помещений из проектной документации дизайнеров Zzburo. На основе таких чертежей можно подготовить чертежи для МЖИ, БТИ или управляющей компании

                                                                                                                                                                                            Получается, не обязательно нанимать дизайнера интерьера?
                                                                                                                                                                                            Да, в простейших случаях с планом справится и владелец квартиры — сам или при помощи «согласователей».

                                                                                                                                                                                            Юлия Клюева, дизайнер: «Так происходит довольно часто: из-за отсутствия средств на специалиста дизайнера или архитектора чертеж делает сам владелец квартиры и через МФЦ отправляет в жилинспекцию. Служба одного окна предполагает возможность утверждения выполненной любым удобным способом перепланировки в рамках закона. Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня».

                                                                                                                                                                                            Однако, если вы придумали что-то нестандартное, велик риск, что перепланировка не согласуема. И вот тогда, чтобы придумать законный вариант и воплотить все ваши пожелания, может понадобиться дизайнер.

                                                                                                                                                                                            Дмитрий Долготер, дизайнер: «Чтобы сделать чертежи для перепланировки, дизайн-проект с архитектором делать не обязательно. Достаточно прийти в любую организацию, которая занимается согласованием перепланировки и принести свой набросок. Но задумка должна быть “правильной” с точки зрения согласования, т.е. не нарушать действующие нормы. Если набросок будет НЕ согласуемый, согласователи вам об этом скажут и посоветуют пойти ещё подумать, т.к. никто за вас рисовать много вариантов не будет. И вот как раз в этот момент обычно подключается дизайнер интерьера. Который ищет и предлагает законные варианты правильной планировки — той, что в дальнейшем можно согласовать».

                                                                                                                                                                                            Как согласовать перепланировку в квартире «свободной планировки»?
                                                                                                                                                                                            Отдельная история — чертежи для ремонта в квартире, которая сдается застройщиком в свободной планировке, то есть без межкомнатных перегородок. Они намечены на полу, но до потолка не возведены.

                                                                                                                                                                                            Кажется, что в такой квартире можно делать все что угодно — на то ведь и слово «свободная» в названии формата жилья. Но на самом деле это не так: даже если квартира изначально была без стен, поставить свои, где хочется, — нельзя. Вы обязаны либо возвести стены их за свой счет так, как это задумано застройщиком, либо придумать и согласовать перепланировку на общих основаниях — будто бы в вашей квартире уже были стены.

                                                                                                                                                                                            ОБ ЭТОМ…
                                                                                                                                                                                            Вопрос: Свободная планировка — «могу делать, что хочу»?

                                                                                                                                                                                            Поэтому перед тем, как делать ремонт в квартире свободной планировки, нужно подать чертежи будущей планировки в свою управляющую компанию. Представители УК должны согласовать все мокрые зоны и проверить, чтобы, грубо говоря, на пятом этаже не сделали туалет там, где на четвертом — кухня.

                                                                                                                                                                                            После того как управляющая компания и застройщик поставят свою одобрительную визу, можно будет начинать ремонт. И только когда уже будут возведены все перегородки и поставлена сантехника, можно приглашать специалиста из БТИ, чтобы он сверил чертежи с реальным положением вещей и утвердил технический план квартиры.

                                                                                                                                                                                            Ксения Моспан, руководитель студии дизайна и комплектации:

                                                                                                                                                                                            «Если речь идет о застройщике, который работает четко по закону, он должен визировать все предварительные планы ремонтов и проверять, чтобы мокрые зоны по стоякам совпадали и не накладывались друг на друга. Кроме того, представители управляющей компании должны следить, как ведется ремонт, и если он идет без согласованного плана опечатать квартиру и потребовать от владельца чертежи и документы на ремонт».

                                                                                                                                                                                            Какие чертежи нужны, чтобы согласовать перепланировку?
                                                                                                                                                                                            Видов перепланировок — десятки, для согласования каждой требуется свой перечень документов. Уточнить его можно в профессиональном проектном или архитектурном бюро, а также у дизайнеров или юристов, которые специализируются на согласовании перепланировок.

                                                                                                                                                                                            Даже если речь идет о простейшем перемещении перегородок, чертежей должно быть минимум три:

                                                                                                                                                                                            • план помещений до перепланировки;
                                                                                                                                                                                            • план демонтируемых и вновь возводимых конструкций;
                                                                                                                                                                                            • план помещений квартиры после перепланировки.

                                                                                                                                                                                            Эти чертежи для жилинспекции и БТИ делаются на основе нескольких дизайнерских (или самодельных) чертежей: обмерного чертежа, плана демонтажа стен, плана монтажа стен и плана расстановки мебели.

                                                                                                                                                                                            Ниже — четыре чертежа по перепланировке квартиры, на основании которых согласовали присоединение коридора к кухне-гостиной. По этим дизайнерским чертежам были сделаны чертежи перепланировки для БТИ. План расстановки мебели, в частности, нужен для того, чтобы показать, что к жилой комнате присоединяется площадь коридора. Авторы чертежей —

                                                                                                                                                                                            «Архитектурно-проектная мастерская №1» (Москва).

                                                                                                                                                                                            План расстановки мебели

                                                                                                                                                                                            Если в квартире будет выполняться, например, частичное присоединение лоджии с помощью французского окна, перенос батарей и т.п., потребуются еще теплотехнический расчет, планы электрики и другие чертежи.

                                                                                                                                                                                            Юлия Клюева, дизайнер: «Чтобы согласовать перепланировку, недостаточно одного плана демонтажа. Нужен план перепланировки и согласование в управляющей компании переустройства, которое касается инженерных сетей (электричества и точек сантехники). Жилищный кодекс РФ один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. В 4-й главе всего пять статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение закона. Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009».

                                                                                                                                                                                            ПО ТЕМЕ…
                                                                                                                                                                                            Прочитать Жилищный кодекс

                                                                                                                                                                                            Дмитрий Долготер, дизайнер: «По одному плану демонтажа согласовать проект нельзя. Минимальный набор планов — больше. И помимо этих планов разрабатывается проект примерно на 2030 листов. Слева — пример содержания проекта перепланировки / переустройства квартиры».

                                                                                                                                                                                            Кто корректирует чертежи, когда в них что-то не так?
                                                                                                                                                                                            Чертежи корректирует дизайнер или архитектор. Иногда проект перепланировки приходится менять кардинально, особенно если речь идет о ремонте в домах дореволюционной постройки: в процессе согласования может выясниться масса особенностей дома.

                                                                                                                                                                                            План монтажа и демонтажа для жилинспекции чертится без особых подробностей — не так детально, как для строителей. А итоговый техпаспорт квартиры выдает инспектор БТИ, когда уже новые перегородки возведены — он приезжает для сверки и замеров.

                                                                                                                                                                                            Ксения Моспан, руководитель студии дизайна и комплектации: «Если производилась перепланировка существующего помещения, то после приемки комиссией Мосжилинспекции они должны направить акт в БТИ. В БТИ направляется план расстановки и монтажный план (со всеми размерами). Приезжает техник из БТИ и проверяет, соответствуют ли эти планы реальности + просит показать акт от Мосжилинспекции + разрешение на перепланировку».

                                                                                                                                                                                            Дмитрий Долготер, дизайнер: «Дизайнер корректирует чертежи до полного согласования с заказчиком, а затем уже передает их дальше, в работу согласователям. Тут важно, чтобы дизайнер знал все нормы и правила перепланировки — без этого не будет грамотных планировочных решений. Что касается планов демонтажа и монтажа, то мы передаем строителям планы из дизайн-проекта, т.к. они более информативны. Планы для МЖИ не нуждаются в такой точности».

                                                                                                                                                                                            Юлия Клюева, дизайнер: «Что-то не так — это когда появляются обстоятельства непреодолимой силы в виде скрытых несущих конструкций или сетей. Иногда приходится менять проект кардинально».

                                                                                                                                                                                            Сколько стоят чертежи и согласование проекта
                                                                                                                                                                                            Зависит от региона. Услуга согласования проекта перепланировки в Москве под ключ стоит в районе 70–100 000 руб. Если проект действительно сложный, например, будут вноситься изменения в несущие конструкции дома или самому дому потребуется усиление (допустим, вы захотели поставить себе ванну из оникса, которая весит больше тонны), проект должен рассчитываться в бюро, имеющем сертификат СРО.

                                                                                                                                                                                            Юлия Клюева, дизайнер: «Согласовать перепланировку можно по чертежам любого бюро и даже самого владельца квартиры, если это не требует проекта, затрагивающего несущие стены или расширение, перенос проемов. Во всех иных случаях требуется экспертиза и инженерный проект от компаний, зарегистрированных СРО».

                                                                                                                                                                                            Дмитрий Долготер, дизайнер, автор чертежа из проекта перепланировки на фото: «Проект переустройства / перепланировки помещения может выполнять только лицензированная компания, имеющая СРО. Дизайнер может сделать планы и передать их далее соответствующей организации, у которой есть допуск СРО».

                                                                                                                                                                                            Как долго действует разрешение на перепланировку?
                                                                                                                                                                                            Пока идет согласование (оно занимает от 15 до 45 дней), ремонтные работы начинать нельзя. Если перепланировка согласована, у вас есть один год на проведение ремонтных работ. Потом разрешение утрачивает силу. Продлить его можно только одноразово, на полгода. Дальше потребуется все начинать сначала.

                                                                                                                                                                                            Важно: правила постоянно меняются
                                                                                                                                                                                            Жилищный кодекс требует вносить в техпаспорт квартиры все перепланировки (действия, которые изменяют площадь помещений или их назначения) и переустройства (переделки вроде переноса газовой плиты, изменения вентканалов и т.п.). К самым частым относятся:

                                                                                                                                                                                            • разделение или объединение санузла;
                                                                                                                                                                                            • увеличение санузла за счет площади коридора;
                                                                                                                                                                                            • снос перегородки или перемещение проема между комнатой и кухней;
                                                                                                                                                                                            • изменение конструкции полов;
                                                                                                                                                                                            • установка электрической плиты вместо газовой;
                                                                                                                                                                                            • утепление лоджий.

                                                                                                                                                                                            При этом в каждом регионе могут быть свои нюансы согласования. Кроме того, время от времени появляются новые нормативы — вводятся одни технические ограничения и снимаются другие. Например,
                                                                                                                                                                                            недавно в московском регионе жестче стали трактовать норму о душевых трапах в квартире и почти перестали согласовывать присоединение лоджии без французской двери
                                                                                                                                                                                            . О текущих ограничениях вы можете узнать в формате разовой консультации (с почасовой оплатой) в архитектурном бюро или обратившись к «согласователям».

                                                                                                                                                                                            ПО ТЕМЕ…

                                                                                                                                                                                            ► Перепланировка квартиры: Что можно, а что нельзя
                                                                                                                                                                                            ► Хочу-могу: Допустимые и категорически запрещенные перепланировки кухни

                                                                                                                                                                                            ВАША ОЧЕРЕДЬ…
                                                                                                                                                                                            Среди наших читателей много практикующих архитекторов и дизайнеров. Расскажите, ваше бюро чертит планы для согласования перепланировки? Какие нюансы важны? Дополните нашу статью с учетом требований, актуальных для вашего региона [не забывайте указывать его в комментариях]

                                                                                                                                                                                            Понравилась статья? Поделиться с друзьями: