Необходим ли акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости?

Добрый день, уважаемый посетитель. Далее подробно описана тема Необходим ли акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости?. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь. Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Как правильно составить?

Типового бланка не существует и документ составляется в свободной форме. Желательно в печатном виде, но разрешено и заполнение от руки, четким, разборчивым почерком.

Что должен содержать?

  1. Название документа с указанием типа недвижимости и совершаемой сделки – «Акт приема-передачи при купле-продаже квартиры».
  2. Место и дата подписания.
  3. Информация о сторонах сделки:
    • Для физлиц – ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан, КП), адрес проживания.
    • Для юрлиц – полное наименование организации, правовой статус (ЗАО, ООО, АО и т.д.), ОГРН, также указывается ФИО лица, представляющего организацию и реквизиты документа, на основании которых он действует (Устав, доверенность).
  4. Отсылка на ДКП либо ДДУ (договор долевого участия при покупке в новострое), указывается номер и дата основного документа.
  5. Подробное описание передаваемой квартиры:
  • Общее состояние – есть ли трещины в стенах, затеки, следы затопления и т.д.
  • Состояние водопровода, канализации (работают ли все сливы), электрики (исправность розеток, выключателей).
  • Целостность замков, дверей, окон (если есть – состояние балкона, лоджии).
  • Если осуществляется продажа квартиры с мебелью и техникой – приводится ее полный перечень в акте приемке-передачи, все имеющиеся недостатки также указываются.
  • В зависимости от того, насколько покупатель удовлетворен состоянием квартиры, в акте делается пометка:
    • «Претензии сторон друг к другу отсутствуют».
    • Если обнаружены дефекты – они указываются по тексту, также описывается способ их устранения, например – «При приеме-передаче квартиры, была обнаружена трещина раковины, расположенной в ванной комнате. Продавец обязуется за свой счет и своими силами устранить дефект путем замены раковины на новую, до 25.02.2022г.».
  • Обозначается, что с момента подписания документа, риск случайной гибели имущества переходит под ответственность покупателя.
  • Если происходит передача каких-то документов, то приводится их перечень. Фиксируется факт передачи ключей.
  • Ставятся подписи сторон, если в сделке участвует юрлицо – требуется оттиск печати.
  • Обязательно ли нужен?

    Рассмотрим, нужен ли передаточный акт при покупке и продаже жилого помещения. Согласно 556 статьи Гражданского Кодекса РФ, факт передачи квартиры от продавца к покупателю обязательно должен быть зафиксирован в акте приема-передачи, либо в ином документе.

    Как правило в тексте ДКП отдельным пунктом прописывается условие, что подтверждением выполнения обязательств сторон будет считаться подписание акта приема-передачи. Документ при этом оформляют отдельным приложением к договору.

    Когда подписывается?

    Когда подписывается передаточный акт при покупке и продаже жилья? Это окончательный этап сделки. Подписывается в момент фактической передачи квартиры от продавца покупателю.

    На момент передачи имущества квартира может быть как полностью, так и частично оплачена (например, при условии оплаты в рассрочку, что отражается в тексте основного ДКП).

    Что делать если одна из сторон не подписывает?

    Продавец

    Если от подписи отказывается продавец – это можно рассматривать как уклонение от выполнения условий договора. Покупатель отправляет на имя продавца уведомление-претензию о передаче квартиры в оговоренные сроки. Если после месяца ожидания ситуация не изменилась – можно обращаться в суд.

    Далее варианты:

    • Судебным постановлением продавца обяжут подписать акт и передать квартиру.
    • На основании невыполнения обязательств одной из сторон, договор будет расторгнут и покупателю вернут деньги.

    Истец, особенно если в качестве ответчика выступает застройщик по ДДУ, вправе требовать выплаты неустойки.

    Покупатель

    Покупателю нет смысла затягивать сделку. Если он отказывается от принятия квартиры, то в 99% случаев были обнаружены значимые дефекты. О вариантах уже было написано выше.

    Что такое акт?

    Передаточный акт, либо акт приема-передачи квартиры выступает в качестве документа, который официально удостоверяет факт передачи недвижимости предыдущим собственником и ее приема новым владельцем.

    Может ли договор одновременно являться передаточным документом?

    Может, если это условие изначально будет прописано в тексте договора. Такой вариант практикуется, если ключи от квартиры фактически передаются покупателю в момент подписания договора.

    Формулируют следующим образом: «По соглашению сторон, данный договор является передаточным документом в соответствии с требованиями ст. 556 ГК».

    Ситуация законна, но не очень выгодна для покупателя. В тексте договора, как правило указываются общие характеристики квартиры – этажность, количество комнат, общая и жилая площадь. Необходимо также описывать: состояние электрики, наличие повреждений сантехники, качество окон и т.д.

    Если покупатель заметит новые дефекты после подписания – ему останется надеяться только на добровольную помощь продавца и собственные силы.

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

    Интересное видео

    Предлагаем посмотреть видео о передаточном акте к договору купли-продажи квартиры:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Законодательство

    В статье 556 ГК РФ существует формулировка «подписание соответствующего документа о передаче», что дает основание требовать оформления передаточного акта в письменном виде. В первой части этой статьи говорится, что передаточный акт является подтверждением исполнения продавцом своих обязательств.

    При этом, во второй части сказано, что если покупатель принял имущество, которое не соответствует характеристикам указанным в договоре – этот факт не является основанием для освобождения продавца от ответственности за неисполнение условий договора.

    В таком случае необходимо руководствоваться ст. 557 и ст. 475 ГК РФ и подробно описать в акте все выявленные дефекты, а также вариант их устранения:

    1. Работы выполняет продавец до четко оговоренной даты.
    2. Объект в надлежащее состояние приводит покупатель, при этом продавец обязуется оплатить ему расходы на материалы и ремонтные работы.
    3. Согласовывается уменьшение стоимости квартиры.

    Если стороны не придут к обоюдному согласию, то возможна инициация процедуры расторжения сделки.

    Требуется ли нотариальное заверение?

    Вопрос регламентируется 163 статьей ГК РФ. Сам ДКП квартиры, заключаемый между физическими лицами, не требует обязательного нотариального заверения. Но при обоюдном желании сторон работа с нотариусом возможна (оспорить законность договора с подписями нотариуса намного сложнее).

    Согласно ГК РФ, приложения к договору должны быть оформлены в такой же форме, как и сам договор. Если основной договор не был заверен нотариально, то и в заверении акта нет необходимости. А если договор был заверен нотариусом, то такое же заверение потребуется и для акта приема-передачи квартиры.

    Особенности при покупке жилья в новостройке: смотровой лист

    При покупке квартиры в новострое подписывается такой же акт приема-передачи, как и при покупке на вторичном рынке. Разница лишь в том, что покупатель принимает новую квартиру, а продавцом выступает непосредственно застройщик.

    Но перед подписанием акта покупатель должен расписаться в «Смотровом листе». Этот документ оформляется не позднее 2-х месяцев после того, как дом был принят государственной комиссией.

    Если недостатки были обнаружены и зафиксированы в смотровом листе, то покупатель (дольщик), основываясь на части 5 статьи 8 ФЗ №214 от 30.12.04г., имеет полное право не подписывать акт приема-передачи квартиры до полного их устранения.

    Для обоих сторон акт является документом, который служит подтверждением выполнения обязательств по договору – то есть фактической передачи квартиры покупателю.

    Заключение

    Акт приёма-передачи является важным документом при покупке жилья. Этот документ подтверждает, что продавец исполнил свои обязанности, и передача квартиры состоялась. Именно поэтому сторонам следует ответственно отнестись к составлению и подписанию передаточного акта.

    Комментировать

    1 026 просмотров

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

    Adblock
    detector

    Нужен ли и для чего?

    Что касается того, обязателен ли этот документ, то прежде всего нужно сказать: законодательство, регулирующее вопросы покупки и продажи, обязательное составление передаточного акта предусматривает не во всех случаях.

    Ст. ст. 456-458 ГК РФ, устанавливающие общие нормы передачи при купле-продажи, говорят лишь о том, что продавец обязан передать покупателю товар.

    Конкретно для недвижимости передаточный акт предусмотрен уже ст. 556 того же кодекса, но эта статья указывает лишь на подписание сторонами документа, фиксирующего момент исполнения обязательства. В результате вместо акта может быть использован и другой документ.

    Тем не менее в правоотношениях, возникающих при покупке квартиры, именно акт приёма-передачи удобнее всего. Этот документ служит инструментом, с помощью которого стороны:

    • констатируют, что обязанность по передаче жилья продавцом исполнена;
    • указывают на то, в каком состоянии была передана квартира (это важно на случай, если в дальнейшем возникнут споры о том, каково качество жилья и имелись ли у него явные дефекты и недостатки, и особенно актуально, если недвижимость приобретается на вторичном рынке).

    Последнее особенно важно. Ч. 2 ст. 556 ГК РФ указывает, что даже если покупатель согласился принять недвижимость, имеющую недостатки, это не освобождает продавца от ответственности. И в этом случае при дальнейших разбирательствах именно акт с указанием дефектов будет в суде одним из доказательств.

    Подписанием акта передача не ограничивается. Закон требует, чтобы жильё было физически передано – хотя бы путём вручения ключей от него. Если же акт подписан, но реально продавец препятствует пользованию квартирой – это повод для обращения в суд.

    Смотрим видео о том, что такое акт приема-передачи квартиры и для чего он нужен:

    Когда подписывается?

    Момент подписания акта приёма-передачи зависит от того, на каких условиях стороны заключили договор купли-продажи. Передаточный акт подписывается именно в момент, когда продавец исполняет обязанность и передаёт жильё покупателю, а это может быть:

    • сразу же после подписания договора, если покупатель производит расчёты, уже получив квартиру;
    • после получения первой части оплаты при платежах в рассрочку;
    • после внесения полной суммы.

    Здесь закон никаких требований не устанавливает и в силу принципа свободы договора стороны вольны сами определять, когда они проводят передачу жилья. Зависит это исключительно от жизненных обстоятельств и степени взаимного доверия друг другу.

    Возможна ли покупка без этого документа?

    Ст. 556 ГК РФ требует, чтобы передача квартиры осуществлялась с помощью акта или заменяющего его документа. Однако на практике можно обойтись и без него. Сделать это можно следующим способом: оговорить в договоре купли-продажи условие, согласно которому подписание самого договора подтверждает передачу жилья от продавца к покупателю.

    Такой вариант часто используется при нотариальном оформлении договора. Чтобы избежать споров с регистрирующим органом, иногда стороны договариваются о том, что сам договор и является актом. Тогда нет необходимости составлять отдельный документ.

    Тем не менее, этот вариант рискован. Покупатель может обнаружить в квартире не оговоренные продавцом дефекты, но после подписания документа зафиксировать их будет уже труднее и в суде будет одним доказательством меньше. Поэтому на практике обходиться без акта крайне не рекомендуется.

    Как правильно составить?

    В каком виде должен быть?

    Относительно того, в какой форме акт должен быть составлен, никаких указаний в законе не содержится. Есть лишь слово «документ», на основании чего можно сделать вывод о том, что акт готовится в письменном виде. Никаких обязательных форм, бланков и прочего официально не утверждено.

    Более того: даже если сам договор заверялся нотариально (согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» или по желанию сторон) – заверять акт у нотариуса не требуется.

    Согласно ст. 556 ГК РФ акт является отдельным документом, лишь фиксирующим исполнение продавцом своего обязательства по сделке. Никаких условий самого договора он не меняет, потому не может рассматриваться, как неотъемлемая часть сделки.

    Необходимо помнить, что стороны вправе заверять не только те документы, которые требуют отметки нотариуса, но и любые другие.

    Вопрос о нотариальной форме акта приёма-передачи однозначно в законе не решён. Поэтому если сам договор нотариально заверялся, сторонам лучше заверить и передаточный акт – на случай, если у Росреестра возникнут вопросы. Но это лишь дополнительная мера безопасности, а не обязательное требование.

    Обязательные сведения

    Также закон не содержит указания на то, какие сведения обязательно должны быть включены в акт приёма-передачи. Однако на практике в него обычно включается следующая информация:

    1. Название документа («Акт приёма-передачи»).
    2. Место и время подписания.
    3. Стороны, подписавшие документ с указанием их статуса по договору (кто именно продавец, кто покупатель). Для граждан лучше указывать также паспортные данные, а для организаций (если, например, квартира приобретается напрямую у застройщика) – правовую форму и регистрационные данные, а также сведения о том, кто и на каком основании подписывает документ (на основании устава, доверенности и т. д.).
    4. Описание квартиры с указанием её адреса или кадастрового номера.
    5. Факт наличия или отсутствия претензий сторон друг к другу.
    6. Подписи сторон.

    Ниже у вас есть возможность скачать бланк передаточного акта к договору купли-продажи и образец акта передачи квартиры по договору купли-продажи.

    • Скачать бланк акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи
    • Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры

    Как правильно описать жилье?

    Для того чтобы обезопасить себя от неосновательных претензий сторонам необходимо указать, в каком состоянии передано жильё. Как минимум должно быть указано:

    • Описание состояния, в котором находится само помещения. При наличии должны быть отмечены явные недостатки – следы протечек, треснувшая штукатурка и т. д.
    • Описание состояния канализации, водопровода, систем электро- и газоснабжения (при наличии).
    • Сохранность дверей и замков на них, окон и рам, исправность выключателей и розеток.
    • Описание предметов интерьера или обстановки квартиры, если они передаются вместе с жильём.

    Крайне желательно в акте указать также показания счётчиков. Это поможет избежать споров о наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам в дальнейшем.

    Видео о тонкостях передаточного акта:

    Нюансы

    Передаточный протокол по умолчанию заключается в 1 экземпляре. Однако можно составить несколько, чтобы каждая из сторон получила свой. Количество составленных актов должно быть прописано в самом документе. При этом все экземпляры — оригиналы. Они имеют одинаковую юридическую силу и должны быть подписаны сторонами сделки.

    В соответствии со ст. 556 ГК РФ продавец несет ответственность за предоставление товара, соответствующего качества. Это не означает, что дом и участок должны быть в безупречном состоянии. Покупатель может подписать приложенный файл в случае, если есть какие-то нарушения. Это означает, что данные недостатки замечены, но не повлияли на желание приобрести объект недвижимости.

    Внимание! При подписании протокола приема-передачи могут присутствовать свидетели. Закон ничего не говорит на этот счет, но при наличии сторонних лиц их можно вписать в документ для подтверждения добровольности сделки.

    Передаточный акт подписывается также при сдаче имущества в аренду. Но если арендатор захочет выкупить участок, то подписывать новый передаточный акт ему не требуется. Так как дом и участок уже фактически переданы в пользование, достаточно прописать в договоре купли-продажи, что покупатель не имеет нареканий к состоянию недвижимости. Проводить осмотр дома не требуется.

    Сроки действия

    В законе нет ограничений по сроку действия приложения. В большинстве случаев он составляется прямо во время заключения договора купли-продажи недвижимости.

    Однако не запрещено делать большие промежутки между подписанием документов.

    Ситуация. Покупатель и продавец подписали договор купли-продажи земельного участка с домом. Но у покупателя нет необходимой суммы, поэтому подписание акта приема-передачи недвижимости перенесли на несколько месяцев, в течение которых должна быть внесена вся стоимость участка.

    Отсрочить подписание протокола можно на неограниченный период времени. Однако такие нюансы рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи. В случае если передаточный протокол не будет подписан к указанному в соглашении сроку, сторона, которая не выполнила свои обязательства, понесет наказание. Оно также должно быть прописано в основном соглашении. Это может быть неустойка, штраф или расторжение сделки.

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

    Инструкция по заполнению

    Передаточный акт — короткий документ. Здесь всего несколько обязательных пунктов.

    1. Представление сторон. В документе должны быть прописаны те же данные продавца и покупателя, что и в договоре купли продажи, т.е. ФИО, серия и номер паспорта, дата его выдачи, кем выдан и код подразделения по желанию. Также рекомендуется прописать адрес проживания.
    2. Данные о недвижимости. В данном пункте достаточно прописать адрес и кадастровый номер объекта недвижимости. При продаже дома с участком данные о них прописываются отдельно, Нельзя написать обобщенно, необходимо максимально полно указать сведения о доме с участком. Эта же информация содержится в договоре купли-продажи. Так как передаточный протокол обычно составляется уже после соглашения о покупке, также в этом блоке необходимо указать информацию о договоре. Достаточно только даты подписания.
    3. Информация о приеме-передаче недвижимости. Это основной блок документа, часто здесь используется шаблонная фраза:

    Продавец передал дом с участком в качественном состоянии, покупатель — принял. Нареканий по объекту нет.

    Но при составлении индивидуального договора и передаточного акта основной пункт можно расширить. Более подробное описание поможет защитить права покупателя и продавца в спорной ситуации.

    Например, если заключения сделки выяснится, что у дома есть трещина в фундаменте, из-за которой может рухнуть стена. Это серьезный недочет и покупатель может потребовать аннулирования договора.

    Но если в документе нет информации о трещине, то продавец может оспорить аннулирование договора, ведь дефект мог появиться уже по вине нового пользователя. Хотя в данной ситуации сторонам придется обращаться в суд для решения спора, передаточный акт поможет установить, чьи интересы были нарушены.

    К передаточному протоколу можно приложить фотографии дома и участка. А в основном блоке указать все недостатки строения или нюансы. Например, если на приусадебном участке есть сад, можно перечислить количество плодовых деревьев.

    После основного блока можно вставить информацию о дате перехода права пользования, если есть необходимость отсрочить этот момент. В конце необходимо поставить подписи и дату.

    1. Скачать бланк передаточного акта к договору купли-продажи дома и земельного участка  
    2. Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи дома и земельного участка

    Когда подписывать?

    Оформить расписку о приеме-передаче недвижимости можно в любой момент: до закрытия сделки, т.е. до регистрации перехода прав собственности. Будущий покупатель должен быть ознакомлен с фактическим состоянием дома и участка, о чем и свидетельствует бумага.

    В приложении о передаче недвижимости могут содержаться уточняющие положения, в которых содержится информация о том, когда новый владелец получит землю. Это значит, что осмотр и оценка состояния участка происходят в один день, но окончательная передача земли осуществляется в другой.

    В документе должна быть прописана дата или условия, при которых документ вступит в силу. Например, земля будет передана после оплаты задатка. Если в документе нет уточняющей информации, покупатель получает право пользования участком и домом сразу после подписания акта. Заверять его у нотариуса без желания сторон не требуется.

    Обратите внимание! Хотя получения права пользования происходит после подписания передаточного акта, право собственности покупатель получит только после регистрации договора в Росреестре.

    Нужен ли документ при приобретении земли и дома?

    В соответствии с Гражданским Кодексом акт приема-передачи составляется всегда при сделках с недвижимостью, в том числе при ее продаже. Однако в Росреестре при подаче заявления на переход прав собственности не могут требовать передаточный бланк отдельным документом.

    Стороны могут включить основные положения этого документа в первоначальный текст договора купли-продажи. Однако для удобства его выделяют в отдельную бумагу, которая является приложением к договору.

    Протокол приема-передачи недвижимости подтверждает факт состоявшейся сделки. Однако он не может заменить договор купли-продажи.

    Бумага требуется при продаже любого типа недвижимости:

    • земля;
    • земельный участок с домом;
    • дом (на неприватизированном садовом участке, например).

    Часть положений перекликается с информацией из договора купли-продажи.

    Понятие акта приема-передачи

    Передаточный акт — это документ, который подтверждает факт получения недвижимости. Он составляется не только для сделки купли-продажи, но и для аренды. Упоминание об акте приема-передачи недвижимости содержится в ст. 556 Гражданского Кодекса России.

    Суть документа в передаче прав. В соответствии с законами покупатель становится владельцем после получения товара. Например, при покупке ноутбука гражданин получает товар на руки. Однако в случае с недвижимостью невозможна подобная передача прав. Поэтому ее заменяет документальное подтверждение.

    Заключение

    Передаточный акт — гарант предоставления недвижимости соответствующего качества. Хотя часто стороны сделки используют шаблон, рекомендуется составить собственный вариант расписки о приеме-передаче недвижимости. Чем больше нюансов указано в документе, тем лучше он поможет защитить права продавца или покупателя.

    Рекомендуем другие статьи

    • Справочный центр
    • Юридические документы
    • Тарифы и цены
    • Помощь
    • Реклама на сайте
    • Программа «Работаю честно»
    • Продвижение
    • Аукцион
    • Поиск на карте
    • Реклама ЦИАН на ТВ
    • Вакансии агентств
    • Ипотечный калькулятор

    Лидер онлайн-недвижимости России*

    Мобильное приложение ЦИАН:

    Cian.ru — достоверная база данных о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: