Дело NФ08-10011/2016 по делу N А32-39592/2015. О признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствия недействительности (ничтожности) сделки.

Здравствуйте. Тема сегодняшнего разговора Дело NФ08-10011/2016 по делу N А32-39592/2015.

О признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствия недействительности (ничтожности) сделки.

. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь. Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Недействительность договора аренды земельного участка

Что является основанием для прекращения действия договора аренды участка земли

Когда спорные вопросы между сторонами относятся к гражданско-правовым

отношениям, действует ст.619 Гражданского кодекса.

В ней речь идет об обязанности арендодателя в письменной форме уведомить арендатора о необходимости исполнения в разумные сроки принятых на себя обязательств. Если сторона не реагирует на предупреждение, договор аренды можно расторгнуть.

Одновременно с прекращение права аренды земельного участка должна быть погашена запись об аренде в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.По факту завершения отношений обратиться в ведомство с заявлением о погашении записи должен собственник недвижимого имущества. Независимо от оснований, по которым одна из сторон решила пойти на расторжение договора аренды земельного участка, намерение сделать это должно быть доведено до другой стороны в письменном виде.Его можно изложить в свободной форме, обязательно сославшись на те пункты договора аренды, которые были нарушены другой стороной, а также имевшие место быть факты выявленных нарушений.

Условия признания договора аренды земельного участка недействительным в 2021 году

16 Закона Украины «Об аренде земли» существенными условиями договора аренды земли являются:• объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер земельного участка);• срок действия договора аренды;• арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и просмотра и ответственности за ее неуплату;• условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;• условии сохранения состояния объекта аренды;• условия и сроки передачи земельного участка арендатору;• условия возврата земельного участка арендодателю;• существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного участка;• определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;• ответственность сторон;• условия передачи в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка.

Условия признания договора аренды земельного участка недействительным

176 ГК (сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности), ст.

м, строительный объем — 88,0 куб.

177 ГК (сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), ст. 178 ГК (сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения) либо по ст. 179 ГК (сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств).Не исключена возможность оспаривания договора аренды земельного участка и в связи с нарушением принципов добросовестности по ст.

10 ГК РФ.Разъяснения о порядке применения норм о недействительности сделок подробно изложены в п. п. 69 — 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

(далее — Постановление Пленума N 25).Представляется значимым разъяснение, содержащееся в п.

74 указанного Постановления,

Условия признания договора аренды земельного участка недействительным

Закон требует, чтобы оно заключалось в письменной форме.

Признание договора аренды недействительным

Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности (п.

71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е.

стороны возвращают друг другу все полученное по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное (п.

80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Как правило, это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее.

Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12).

Дело NФ08-10011/2016 по делу N А32-39592/2015.

О признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствия недействительности (ничтожности) сделки.

Администрацией не соблюден порядок (публичная процедура) предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, чем нарушаются права публично-правового образования, а также охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц (потенциальных претендентов на предоставление в аренду данного участка). Ничтожность договора аренды от 13.08.2014 N 8801000104 влечет применение последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс).К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Краснодарского края, ООО «Крестьянско-фермерское хозяйство Фатеева» (далее — общество), Дарменко А.В.Определением от 08.02.2016 производство по делу приостанавливалось до принятия кассационной инстанцией судебных актов по делам N А32-23850/2015 и N А32-23766/2015 (т.

1, л.д. 96)

vasiliybalanyuk

Определение ВАС РФ от 13.07.2009 N ВАС-8710/09 по делу N А60-17765/2008-С2. «Общество не обладало титулом арендатора на момент подписания договора субаренды, в связи с чем договор является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен с нарушением ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ». Определение ВАС РФ от 30.01.2009 N 17651/08 по делу N А40-49740/07-49-430.

«В заявлении о признании права аренды на земельный участок; признании договора аренды недействительным в части, обязании обеспечить изготовление кадастровой карты, утвердить проект границ отказано, так как истцами не доказано, что для осуществления производственной деятельности им дополнительно необходим земельный участок, кроме того, наличие оснований для признания договора аренды недействительным не доказано»

. Определение ВАС РФ от 08.12.2008 N 13686/08 по делу N А41-К1-3055/08. «Исковые требования о признании недействительными

Определение Верховного Суда РФ от 19.05.2017 N 305-ЭС17-2608 по делу N А41-13398/2016

м с кадастровым номером 50:58:100203:35, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г.

Серпухов, ул. Луначарского, для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории; поручил Комитету заключить с Обществом договор аренды земельного участка, а Обществу зарегистрировать договор и получить разрешение на строительство.Во исполнение указанного постановления Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земли от 26.11.2009 N 6068-I-1-2010 на срок до 31.07.2010.Администрация выдала Обществу разрешение N RU50317000-124 на строительство на указанном участке автостоянки с кафе и для благоустройства прилегающей территории (площадь застройки 53,79 кв. м, 1-этажное строение) сроком действия 31.08.2012.На основании подписанных сторонами дополнительных соглашений от 13.09.2010

Решение от 20 апреля 2021 г.

по делу № А07-3248/2016

с кадастровым номером 02:09:050202:863, месторасположение: РБ, Белебеевский район, Знаменский сельсовет, с.Знаменка (п.1.1 договора).Актом приема-передачи от 27.08.2015г. земельный участок передан арендатору.Договор заключен сроком с 15.08.2015г.

по 14.08.2025г. и прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.В соответствии с пунктом 4.3.2 указанного договора арендатор может сдавать участок в субаренду только с письменного согласия Арендодателя.Пунктом 6.5 договора при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению указанному в п.п.1.1 договора действие договора прекращается, а земельный участок изымается.В соответствии с 6.2 договора, договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда, а также в случаях, указанных в п.4.1.1.Считая пункты 4.3.2, 6.2, 6.5 договора не соответствующими требованиям действующего законодательства,

Условия признания договора аренды земельного участка недействительным в 2021 году

При себе арендатору следует иметь паспорт и сам договор. Необходимо отметить, что данные паспорта должны совпадать с информацией, указанной в договоре – в противном случае предоставляют свидетельство или справку о смене паспорта или фамилии. Происходит обращение в земельный отдел, где наниматель пишет соответствующее заявление на пролонгацию соглашения.

В документе указываются сведения, на основании чего был заключен договор ранее, а также его номер и сроки окончания действия. Далее следует указать намерение продолжить соглашение с администрацией и продлить договор аренды. В заявлении указывают «просьбу» продления действия договора без необходимого аукциона – при наличии подобных прав их следует указать.

К заявлению прикладываются необходимые для этого документы – здесь выделяют обязательную ксерокопию паспорта, заверенную у нотариуса (для физических лиц), или копии учредительных документов на имеющуюся организацию (для юридических лиц).

Условия признания договора аренды земельного участка недействительным

Как видно из условий договора N 2021 арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке (пункт 3.2) и по соглашению сторон (пункт 5.1). С учетом приведенных норм и материалов дела суды первой и апелляционной инстанций обоснованно установили, что ответчиками не соблюден предусмотренный договором и законом порядок изменения арендной платы. Соответствующее дополнительное соглашение сторонами не заключалось, а потому основания для изменения арендной платы в одностороннем порядке, предусмотренные пунктом 3.2 договора, на указанную в спорном письме дату (01.03.2011) отсутствовали.

Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору. Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин.

Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав.

Дело NФ08-8274/2016 по делу N А32-813/2016. О признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности ничтожной сделки, обременения в виде аренды отсутствующим.

Договор от 18.07.2000 N 4900001893 противоречит нормам действовавшего в момент его заключения законодательства и нарушает права (законные интересы) Российской Федерации.

Администрация не являлась собственником (не могла выступать в качестве арендодателя) спорного участка, договор аренды недействителен (ничтожен). Нарушенный интерес истца заключается в том, что право собственности муниципального образования на рассматриваемый земельный участок обременено записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), внесенной в отсутствие законных оснований, что ограничивает оборот спорного объекта, препятствует заключению договора аренды в целях получения прибыли в муниципальный бюджет.

Защита права путем истребования имущества из чужого незаконного владения невозможна, поскольку земельный участок передан для эксплуатации находящегося на нем недвижимого имущества (нежилых зданий).

1. Суд откажет в применении последствий недействительности оспоримой сделки, если сторона не конкретизирует, какие именно последствия следует применить

Общество с ограниченной ответственностью «ЛакТехПром», Общество с ограниченной ответственностью «Энергопроект», Общество с ограниченной ответственностью «Технопласт» обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу «Энергокомплекс — Генерация», Обществу с ограниченной ответственностью «Строй Гарант» о признании недействительной сделки — договора уступки прав (требований) от 14.03.2016, заключенного между ООО «Строй Гарант» и ЗАО «Энергокомплекс — Генерация», а также о применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2017 заявленные требования удовлетворены в части: суд признал недействительным договор уступки прав (требований) от 14.03.2016, заключенный между ООО «Строй Гарант» и ЗАО «Энергокомплекс — Генерация», в остальной части иска отказал.

Полагая, что договор уступки права является недействительным (являясь сделкой с заинтересованностью, он был заключен без надлежащего одобрения (ст. 45 ФЗ «Об Обществах с ограниченной ответственностью»), которое требовалось, поскольку члены Совета директоров ООО «Строй Гарант» — Пирогов Л.В. и Селезнев Л.В., — одновременно являлись членами Совета директоров ЗАО «Энергокомплекс — Генерация»), истцы обратились в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований в части признания оспариваемой сделки недействительной, поскольку собрание не созывалось, не проводилось, сделка не одобрялась при необходимости совершения указанных действий, что является существенным нарушением корпоративного законодательства.

Отказывая в применении последствий недействительности сделки, суды исходили из того, что истцы не указали, какие именно последствия должны быть применены (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2018 N Ф05-595/2018 по делу N А40-81043/17).

По другому делу (N А21-1431/2016) суд апелляционной инстанции не усмотрел нарушения судами статьи 166 ГК РФ, так как с учетом обстоятельств дела (в частности, стороны не ссылались на возможность применения реституции в просительной части иска) суд первой инстанции обоснованно не применил последствия недействительности договоров поручительства по собственной инициативе (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2016 N 13АП-23585/2016, 13АП-26200/2016 по делу № А21-1431/2016).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что право требования к банку согласно условиям договора цессии передается в соответствии с судебными актами по делу № А21-1434/2016, однако в рамках указанного дела о признании недействительными договоров поручительства требований о применении последствий недействительности не заявлялось и суд таких последствий не применял, судебными актам по указанному делу денежные средства не взыскивались, руководствуясь положениями статей 382, 384, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предмета уступки права требования и отсутствии в связи с этим оснований для удовлетворения иска (Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2018 N 307-ЭС18-9537 по делу N А56-12679/2017).

По делу N А41-8877/2015 иск предъявлен о признании договоров займа от 09.08.2013 N 1/08/2013, от 09.08.2013 N 2/08/2013 и от 09.10.2013 N 10-2013 недействительными сделками и мотивирован тем, что при заключении оспариваемых договоров займа обществом, участником которого является истец, не соблюдены требования к порядку одобрения сделок с заинтересованностью, установленные статьей 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Возражения заявителя, изложенные в настоящей жалобе, касающиеся неприменения судами последствий недействительности сделок, также подлежат отклонению, поскольку требования о применении последствий недействительности оспоримых сделок в настоящем деле не заявлялись (Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2017 N 305-ЭС16-1798 по делу N А41-8877/2015).

В рамках дела о банкротстве должника его конкурсный управляющий Терешкова Ольга Николаевна обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора уступки от 09.10.2013 N 1-вх/2013-Таш, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Кузбасстопливосбыт» (далее — общество) и должником.

Определением суда первой инстанции от 15.06.2015, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции от 18.08.2015 и округа от 26.10.2015, заявленные требования удовлетворены. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит обжалуемые судебные акты отменить и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Довод кассационной жалобы о неприменении судом последствий недействительности сделки подлежит отклонению, поскольку в счет оплаты по спорной сделке общество уменьшило свои требования к должнику на сумму 7 088 555,11 руб. по договору поставки угля. Однако сделка по зачету встречных требований не была предметом рассмотрения по настоящему обособленному спору, поскольку определением суда первой инстанции от 11.06.2015 отказано в объединении дел по оспариванию договора уступки от 09.10.2013 N 1-вх/2013-Таш и зачета от 20.11.2013. При этом до рассмотрения обоих споров вопрос о применении последствий недействительности сделки не представляется возможным решить.

Кроме того, требование о применении последствий конкурсным управляющим не заявлялось, а неприменение судом последствий по собственной инициативе не влечет незаконность судебного акта, сторона сделки не лишена возможности заявить о применении последствий недействительности сделки. (Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2016 N 304-ЭС15-7530(5) по делу N А45-684/2014).

В силу пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях.

Процессуальный порядок применения данной нормы, ограничивающей полномочия суда по применению последствий недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, предусмотрен в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому по смыслу статьи 65 АПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон, а в мотивировочной части судебного решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

При рассмотрении спора по существу в ходе судебного разбирательства требование о применении последствий недействительности спорной сделки истцами не было предъявлено, просительная часть искового заявления, уточненного в порядке статьи 65 АПК РФ, не содержит такого требования.

По смыслу части 1 статьи 178 АПК РФ арбитражный суд не вправе под видом вынесения дополнительного решения (апелляционного постановления) изменить содержание решения либо разрешить новые требования, которые не были предъявлены в ходе судебного разбирательства.

В то же время ограничение инициативы суда в применении пункта 4 статьи 166 ГК РФ обусловлено тем, что предъявление требований о применении последствий недействительности оспоримой сделки относится к субъективным правам сторон по сделке; реализация данных прав осуществляется этими лицами самостоятельно с учетом своих интересов. Иной подход влечет нарушение принципа диспозитивности арбитражного процесса.

Поскольку сделка признана оспоримой, а не ничтожной, и действующим законодательством не предусмотрены специальные нормы, позволяющие применить последствия ее недействительности по инициативе суда, апелляционный суд не вправе был применить последствия и в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 166 ГК РФ.

В связи с этим является ошибочным сделанный апелляционным судом вывод о возможности применения в данном случае последствий недействительности сделки независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

Учитывая указанные обстоятельства в их совокупности, суд кассационной инстанции полагает, что у апелляционного суда не имелось правовых оснований для принятия дополнительного постановления в порядке, установленном частью 1 статьи 178 АПК РФ, в связи с чем апелляционный суд, вынося дополнительное постановление, вышел за пределы своих полномочий и рассмотрел требование, которое не было заявлено к рассмотрению.

При таком положении кассационная жалоба является обоснованной, и поскольку судом апелляционной инстанции допущено нарушение норм процессуального права в соответствии с положениями статей 287, 288 АПК РФ дополнительное апелляционное постановление следует отменить, а поданное 24.11.2017 заявление о применении последствий недействительности договора от 26.10.2016 купли-продажи 100% доли в уставном капитале ООО «Уютный дом», заключенного между ООО «ТП-Инвест» и Терентьевым А.В., не подлежит удовлетворению по основаниям, указанным в настоящем постановлении, поскольку отсутствуют правовые основания для принятия дополнительного судебного акта (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.06.2018 N Ф07-4568/2018 по делу N А56-75695/2016).

Таким образом, анализ судебной практики показал, что при обращении с исковым заявлением о признании недействительной оспоримой сделки, истцу следует конкретизировать какие именно последствия недействительности сделки следует применить в случае, если она будет признана судом недействительной. В противном случае, суд вправе отказать в применении последствий недействительности сделки. Такая ситуация достаточно опасна и актуальна, когда срок на обращение с отдельным иском по последствиям недействительности сделки (например, с виндикационным иском) истек.

2. Суд не вправе применять по своей инициативе последствия недействительности ничтожной сделки, если это не является необходимым для защиты публичных интересов

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2017 признан недействительным договор подряда N 260514 от 26.05.2014, заключенный между ООО «ИНВЕСТФОН» и ООО «СтройТраст».

Обращаясь с заявлением о признании сделки недействительной, конкурсный управляющий указывал, что договор подряда от 26 мая 2021 года носит мнимый характер, поскольку подрядные работы ответчиком фактически не выполнялись.

В ответ на доводы апелляционных жалоб о том, что суд, признавая сделку недействительной, неправомерно не применил последствия недействительности сделки, суд апелляционной инстанции сослался на то обстоятельство, что требование о применении последствий недействительности сделок конкурсным управляющим должника не заявлялось, при этом последний не лишен права обратиться в суд с самостоятельным требованием о применении последствий недействительности сделки.

Конкурсный управляющий должника и ПАО «Сбербанк России» в обоснование доводов жалобы ссылались на то, что в пункте 29 Постановления N 63 разъяснено, что если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

Также заявители указали, что в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Что касается доводов конкурсного управляющего должника и ПАО «Сбербанк России» о том, что суд должен был по своей инициативе применить последствия недействительности сделки, поскольку в пункте 29 Постановления N 63 разъяснено, что если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки, то суд округа не может признать их основанием для отмены судебного акта.

Вышеуказанные разъяснения касаются сделок должника, признанных недействительными по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве.

В данном случае сделка признана недействительной на основании ст. 170 ГК РФ.

В таком случае суды обоснованно применили п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено конкурсным управляющим в самостоятельном порядке.

Ссылку на п. 79 вышеуказанного Пленума суд округа также не может признать состоятельной, поскольку согласно данным разъяснениям суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, тогда как в данном случае публичные интересы оспариваемой сделкой не затронуты (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2018 N Ф05-2663/2018 по делу N А40-46342/15).

Из указанного постановления следует, что, обращаясь с требованием о признании недействительной ничтожной сделки, истцу также, как и в случае с оспоримыми сделками, следует заявить о применении последствий недействительности в определенном виде. В случае, если о применении последствий недействительности не заявлено, истец не лишается права на обращение с отдельным иском, но при этом вопрос применения последствий недействительности сделки будет затянут, по сравнению с обращением с таким требованием при подаче иска о признании сделки недействительной.

3. При решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон

Процессуальный порядок применения нормы, ограничивающей полномочия суда по применению последствий недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, предусмотрен в пункте 79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому по смыслу статьи 65 АПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон, а в мотивировочной части судебного решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Марцинович Марине Александровне о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на торговый киоск, расположенный по адресу: г. Кызыл, рядом с жилым домом N 98 по ул. Кочетова, исключении записи о регистрации права собственности на торговый киоск из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП); о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105008:127, расположенный по адресу: г. Кызыл, рядом с жилым домом N 98 по ул. Кочетова, исключении записи о регистрации права собственности на земельный участок из ЕГРП.

В соответствии с частью 1 статьи 166 и частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При этом суд кассационной инстанции верно указал, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Признание сделки по отчуждению земельного участка недействительной и восстановление права публично-правового образования распоряжаться земельным участком позволит ему в последующем защитить свои права, нарушенные недостоверной записью в ЕГРП, и принять меры к освобождению земельного участка от находящегося на нем объекта.

Согласно пункту 79 Постановления N 25 суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса).

Суду первой инстанции следовало предложить сторонам уточнить заявленные требования в отношении спорного земельного участка, либо рассмотреть вопрос о возможности применения последствий недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, поставив указанный вопрос на обсуждение сторон (Определение Верховного Суда РФ от 19.02.2018 N 302-ЭС17-22887 по делу N А69-3992/2015).

Анализ судебной практики показал, что инициатива суда в применении последствий недействительности ничтожной сделки ограничена защитой публичных интересов. Полномочий применять по собственной инициативе последствия недействительности оспоримых сделок, в том числе уже аннулированных в судебном порядке, суду не предоставлено.

Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Мы расскажем о последних новостях и публикациях. Читайте нас, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

Дело N А32-39592/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Невретдиновым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2016 по делу N А32-39592/2015 (судья Мигулина Д.А.) по иску Прокуратуры Краснодарского края к главе крестьянского фермерского хозяйства Вараксину Денису Владимировичу, Администрации муниципального образования Абинского района, при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью «КФХ Фатеева», Дарменко Артема Витальевича,

при участии представителей: от истца — Суворов А.В.;

от ответчика Вараксина Д.В. — Асинцев И.В. (доверенность от 03.12.2015),

от администрации муниципального образования Абинского района, от третьих лиц — не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

установил:

Прокуратура Краснодарского края обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования Абинский район с исковым заявлением к ИП главе КФХ Вараксину Денису Владимировичу (далее арендатор), администрации муниципального образования Абинский район (далее администрация), в котором просит:

1. Признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования Абинский район и главой КФХ Вараксиным Денисом Владимировичем договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 4 268 854 кв. м с кадастровым номером 23:01:0601000:433 для сельскохозяйственного использования.

2. Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем обязания главы крестьянского (фермерского) хозяйства Вараксина Дениса Владимировича возвратить по акту приема-передачи администрации муниципального образования Абинский район земельный участок площадью 4 268 854 кв. м с кадастровым номером 23:01:0601000:433, расположенный в Абинском районе в плане границ СПК (колхоза) «Нива».

Иск мотивирован тем, что при совершении оспариваемой сделки нарушены нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее — Закон о фермерском хозяйстве). Заключением договора от 13.08.2014 нарушаются права собственника земельного участка, а также публичные интересы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Краснодарского края, общество с ограниченной ответственностью «КФХ Фатеева», Дарменко Артем Витальевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края в иске отказано. Суд указал, что истцом не доказано нарушение прав и законных интересов муниципального образования или неопределенного круга лиц, потенциальных арендаторов земельного участка, на приобретение участка в аренду, также не доказано причинение в результате оспариваемой сделки ущерба публичным интересам. При проверке доводов прокурора о совершении договора аренды с нарушением требований земельного законодательства суд исходил из того, что Законом о фермерском хозяйстве в спорный период (до 01.03.2015) был установлен специальный порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, для создания фермерского хозяйства (осуществления его деятельности). Указанный порядок не предусматривал опубликования сообщения о земельных участках, предполагаемых к предоставлению крестьянским (фермерским) хозяйствам. При предоставлении такого земельного участка проведение торгов не требовалось. Действовавшее в спорный период земельное законодательство не устанавливало обязанности по опубликованию информации о земельных участках, предполагаемых к передаче, при их предоставлении специальным субъектам (крестьянским (фермерским) хозяйствам), поэтому администрацией правомерно принято решение о предоставлении земельного участка главе хозяйства, который обратился в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением.

Прокуратура Краснодарского края обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что отсутствие публикации в средствах массовой информации не позволило заинтересованным лицам обратиться в орган местного самоуправления с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка. Судом не дана оценка правомерности предоставления ответчику земельного участка в отсутствие у него намерения осуществлять на нем сельскохозяйственную деятельность, что подтверждается заключением договоров субаренды с Афисовым Г.Е., КФК Фатеева. В заявлении ответчика о предоставлении спорного земельного участка не обоснован размер площади испрашиваемого участка, что влечет отказ в его предоставлении. В процессе судебного разбирательства обоснования площади предоставленного земельного участка ответчики не предоставили, что свидетельствует о ее определении в произвольном порядке.

Ответчик Глава КФХ Вараксин Д.В. в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению ответчика, до 01.03.2015 существовал упрощенный порядок предоставления земельных участков для создания фермерских хозяйств (расширения их деятельности), который главой хозяйства соблюден. Положения статьи 34 Земельного кодекса об обязательном предварительном опубликовании информации о предстоящем предоставлении публичных земельных участков на случаи предоставления таких участков для создания крестьянских (фермерских) хозяйств не распространялись. Нормы статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве не предусматривали необходимости опубликования сведений о предстоящем предоставлении земельных участков для создания (расширения деятельности) фермерских хозяйств. Эти нормы являлись специальными по отношению к общему порядку предоставления земельных участков, закрепленному в статье 34 Земельного кодекса, поэтому правомерно не применены судами при разрешении спора. Заявление подано главой хозяйства для расширения его деятельности, к нему прилагались соответствующие документы, в том числе «Бизнес-план на закладку интенсивного сада», которым обоснована площадь испрашиваемого земельного участка.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика Главы КФХ Вараксина Д.В. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Дело рассмотрено в порядке, установленном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования Абинский район от 13.08.2014 N 2021 «О предоставлении главе крестьянского (фермерского) хозяйства Вараксину Денису Владимировичу в аренду земельного участка, расположенного в Абинском районе в плане границ СПК (колхоза) «Нива», между администрацией муниципального образования Абинский район (арендодатель) и КФХ Вараксиным Д.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.08.2014, согласно которому последнему предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:01:0601000:433 площадью 4 268 854 кв. м для сельскохозяйственного использования.

Указывая, что договор является недействительным (ничтожным), поскольку земельный участок предоставлен главе крестьянского (фермерского) хозяйства Вараксину Д.В. без опубликования в средствах массовой информации сведений о его наличии; в заявлении главы крестьянского (фермерского) хозяйства Вараксина Д.В. о предоставлении спорного земельного участка не обоснован размер площади испрашиваемого земельного участка. Указанные нарушения, по мнению прокуратуры, являются основанием для признания сделки недействительной, в связи с чем Прокуратура Краснодарского края обратилась с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

Судом первой инстанции правомерно определена легитимация истца в соответствии с положениями части 1 статьи 4, части 1 статьи 152 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе».

При проверке доводов прокурора, основанные на положения пунктов 1 и 2 статьи 166, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации судом учтены разъяснения, данные в пунктах 74, 75 и 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Суд первой инстанции обоснованно указал, что спорный земельный участок предоставлялся главе хозяйства в полном соответствии с порядком (процедурой), закрепленным в статье 12 Закона о фермерском хозяйстве с учетом положений статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при этом нормы статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве, являясь специальными по отношению к статье 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации, до 01.03.2015, не предусматривали в качестве обязательного условия предоставления земельного участка публикацию сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка.

Действующее земельное законодательство (пункт 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации) установило специальный порядок предоставления земельных участков для отдельных категорий землепользователей, в том числе для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, определяемый Законом о фермерском хозяйстве, а также при предоставлении в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель).

В силу пункта 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки) для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданам, изъявившим соответствующее желание, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Таким образом, нормы статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки), регламентирующие процедуру предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, являются специальными по отношению к общим правилам передачи участков в аренду, установленным в статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В случае, если заинтересованными лицами в приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения являются граждане, изъявившие желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, следует применять порядок предоставления таким субъектам, регламентированный Законом о фермерском хозяйстве.

Вместе с тем Закон о фермерском хозяйстве, устанавливая порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения такому субъекту, не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае наличия конкурирующей заявки второго такого же субъекта или иной сельскохозяйственной организации.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствие в Законе о фермерском хозяйстве соответствующих положений, регулирующих спорную ситуацию (специальных норм), а также учитывая, что указанным лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения о предоставлении участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) в случае, если подано два и более заявлений.

Применение этой нормы вытекает также из статьи 2 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, распространившей действие данного Закона на крестьянские (фермерские) хозяйства. Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 N 308-ЭС14-1222).

Таким образом, при наличии нескольких заявок специальных субъектов (в данном случае — глав фермерских хозяйств) право на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения подлежит выставлению на торги.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что поскольку на момент обращения главы КФХ в администрацию с заявлением, на спорный земельный участок претендовал только один специальный субъект, следовательно, положения статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве при заключении ответчиками договора аренды нарушены не были, оснований полагать, что данная сделка является недействительной (ничтожной) не имеется.

В связи с чем довод об отсутствии заблаговременной публикации сообщения о предоставлении спорного земельного участка, предусмотренной пунктом 2 статьи 10 Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, не может быть принят апелляционным судом.

Доводы апелляционной жалобы о необосновании ответчиком размеров площади испрашиваемого участка в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 12 Закона N 74-ФЗ также исследовались судом первой инстанции, были отклонены правомерно, поскольку предприниматель является единственным членом крестьянского хозяйства и в своем заявлении в администрацию просил предоставить земельный участок для расширения (увеличения площади деятельности по выращиванию сельскохозяйственной продукции на землях сельскохозяйственного назначения). Суд учел, что на момент предоставления земельного участка в Краснодарском крае отсутствовало законодательно установленное ограничение по максимальному размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (статья 12.2 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» была введена Законом Краснодарского края от 17.02.2015 N 3121-КЗ и вступила в законную силу с 01.03.2015).

При обращении к администрации с заявлением о предоставлении спорного земельного участка главой КФХ к своему заявлению был приобщен «Бизнес-план на закладку интенсивного сада. Площадь 426 га. Срок реализации проекта 2014-2021 гг.», который содержал обзор проекта посадки и развития яблоневого сада и расчет капитальных и эксплуатационных затрат на реализацию этого проекта. Факт получения указанного документа был подтвержден администрацией при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Кроме того, при рассмотрении дела судом первой инстанции каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что размер предоставленного главе КФХ спорного земельного участка не соответствует экономическим возможностям хозяйства, видам осуществляемой им деятельности, и значительно превышает размер земельного участка, в действительности требующийся ему для ведения заявленной сельскохозяйственной деятельности, истцом предоставлено не было.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии намерений осуществлять деятельность крестьянско-фермерского хозяйства лично при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка подлежат отклонению.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Материалами дела подтверждается, что изначально главой КФХ планировалось начать осуществление проекта по закладке интенсивного сада с 2021 года. С учетом агротехнического исследования участка, проведенного ООО «ТД Холдинг», отбора проб и выводов по результатам их исследования, что почва спорного земельного участка недостаточно плодородна ввиду низкой насыщенности азотом, кальцием, другими микроэлементами и сильной засоренности многолетними сорняками, а, следовательно, выращивание плодовых (в том числе яблоневых) культур на данной почве является малоэффективным и крайне рискованным мероприятием, рекомендаций по улучшению плодородия почвы путем выращивания на данном участке зерновых и бобовых культур в течение пяти лет, Главой КФХ и ООО «КФХ Фатеева», основным видом деятельности которого является выращивание зерновых и зернобобовых культур (код ОКВЭД -01.11.1), 01.04.2015 года был заключен договор субаренды N 01/04-15 в отношении спорного земельного участка сроком на 5 лет. Апелляционный суд учитывает, что договор субаренды спорного земельного участка заключен на 5 лет, тогда как главе КФХ данный участок предоставлен в аренду на 49 лет, что подтверждает доводы ответчика о дальнейшем самостоятельном использовании земельного участка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2016 по делу N А32-39592/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий И.Н.ГЛАЗУНОВА

Судьи М.В.ИЛЬИНА Н.Н.МИСНИК


  • Основания для признания недействительным

    Сделка признаётся недействительной по решению судебного органа (оспоримая) или не зависит от факта признания в судебном порядке (ничтожная) вследствие нарушения законодательных норм на этапе совершения (ст.166 ГК РФ). Договор аренды признаётся недействительным, если:

    1. Нарушаются права третьих лиц или охраняемые интересы. Например, государственное предприятие при подписании арендного договора нежилого помещения должно иметь согласие собственника в лице муниципального образования.
    2. Осуществляется превышение полномочий арендодателем при сдаче имущества в пользование. Арендодатель обязан иметь зарегистрированное право собственности, а представляющее организацию лицо компетенцию на подобные действия.
    3. Подписывается недееспособным, ограниченным в дееспособности гражданином вследствие психического расстройства либо несовершеннолетним, не достигшим возрастной отметки 14-ти лет.
    4. Совершается сделка в «обход» прямого запрета или наложенного ограничения. Для предприятия – это деятельность, запрещённая уставными и учредительными документами, а для гражданина – отсутствие нотариально заверенного согласия, требуемого по нормам закона или финансовая несостоятельность (банкротство).
    5. Обнаруживается мнимость соглашения, не ставящего цель создать правовые последствия, или притворность договора аренды, прикрывающего другую сделку.
    6. Заключается в результате введения одной из сторон в заблуждение, под воздействием угроз или при использовании тяжёлых обстоятельств.

    По ничтожной сделке при обращении в судебную инстанцию заявитель должен указать на наличие противозаконных обстоятельств на этапе заключения, вследствие которого суд обязан удовлетворить требования истца. По оспоримой сделке решение принимается в результате разбирательств с равной вероятностью признания договора недействительным или отказа в удовлетворении иска.

    Как встать на биржу труда и на какие пособия можно рассчитывать в статусе безработного

      30. 11. 2021


  • Недействительность и «незаключённость» договора аренды

    В юридическом ракурсе недействительные и незаключённые соглашения считаются нетождественными, что способствует невозможности применения последствий недействительности к незаключённым сделкам. Договор признаётся заключённым, если участникам удалось достичь консенсуса по всем существенным условиям, предусмотренным для конкретного вида сделки (п.1 ст.432 ГК РФ). При заключении арендного договора следует предусмотреть:

    1. Объект аренды. В пользование могут быть переданы имущественные ценности, не теряющие натуральных характеристик в процессе эксплуатации. Для согласования в тексте должны быть прописаны сведения, позволяющие идентифицировать передаваемые материальные активы (ст.607 ГК РФ).
    2. Размер и периодичность арендной платы. Согласование не является обязательным условием, а отсутствие формирования цены и сроков внесения платежей позволяет применить подход к оценке на основании арендуемых аналогичных имущественных активов в сопоставимых обстоятельствах (п.1 ст.614 ГК РФ) за исключением аренды не менее годичного периода:
      • земельных участков (п.2 ст.26 ЗК РФ);
      • зданий и сооружений (п.2 ст.651 ГК РФ);
      • помещений ввиду тесной связи со зданиями и сооружениями (постановление Московского АС по делу № А40-107421/2016 от 18.05.2017 года).
    1. Выкупная цена для финансового лизинга недвижимости с первоочередным правом выкупа. В тексте основного или дополнительного соглашения может предусматриваться переход права собственности при внесении фиксированной стоимости или по завершении арендных сроков (ст.624 ГК РФ).
    2. Момент заключения, определяемый для арендных отношений (п.2,3 ст.433 ГК РФ):
      • фактом передачи имущества;
      • датой государственной регистрации в отношении третьих лиц при обязательности процедуры.

    Признаки незаключённости и недействительности не имеют чёткости в гражданском законодательстве. Например, несоблюдение требования об обязательной госрегистрации сделки приводит к её недействительности на основании п.1 ст.165 ГК РФ, а моментом заключения договора признаётся время фактической регистрации в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ. Анализ норм в тандеме позволяет признать недействительным незаключённый договор, что противоречит правовой природе соглашения.

    Неоднозначность определения понятий и противоречивая судебная практика приводит к сложностям в выборе способа защиты, призывая заявителей в суде требовать одновременно признать договор и незаключённым и недействительным, что взаимно исключает друг друга.

    Правовые последствия недействительности

    Если арендный договор признан недействительным, то стороны обязаны возвратить друг другу всё полученное от процесса пользования. При невозможности возврата в натуральном выражении допускается денежная компенсация в размере, устанавливаемом судом, если иные последствия не предусмотрены нормативно-правовыми актами (п.2 ст.167 ГК РФ).

    Двухсторонняя реституция применяется независимо от оспоримости или ничтожности сделки при принятии решения судом о её недействительности. Правовые последствия для каждого из участников следующие:

    1. Арендодатель обязан осуществить возврат денежных средств, полученных за предоставление в пользование имущества без наличия права.
    2. Арендатор обязан возвратить имущественный объект в приемлемом состоянии. Из арендной платы вычитаются средства за фактическое использование в размере, определённом судебным органом.

    Если на стадии заключения правовые нормы соблюдены, то сделка не может быть признана недействительной или незаключённой. Тогда в судебном порядке договор может подлежать досрочному расторжению при проявлении инициативы любой из сторон при наличии оснований.

    По требованию арендодателя прекращению подлежит соглашение, если арендатором (ст.619 ГК РФ):

    • нарушены условия пользования арендуемыми ценностями;
    • допущена просрочка платежей за аренду более двух раз подряд;
    • нанесен существенный ущерб имущественным ценностям;
    • не произведен капитальный или текущий ремонт при условии обязательности в соответствии с договорными условиями или законодательными актами.

    Арендатор может инициировать досрочное расторжение, если арендодателем (ст.620 ГК РФ):

    • не предоставлены активы в пользование, либо созданы искусственные препятствия для использования в соответствии с договорными условиями;
    • выявлены существенные недостатки, скрытые в момент передачи;
    • не выполнен обязательный капитальный ремонт;
    • переданы непригодные для использования по предусмотренному назначению материальные блага.

    Договор имущественного найма между гражданами или аренды при участии юридического лица должен заключаться в письменной форме. Отсутствие письменного документа прямо не свидетельствует о недействительности сделки, но накладывает ограничение на обращение в суд, поскольку ни одна из сторон не сможет указать нарушенные условия.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: