Делай что хочешь, но с разрешения! Переустройство и перепланировка жилых помещений: Анализ судебной практики

Приветствуем Вас, дорогой посетитель. В этой статье мы обсудим следующее: Делай что хочешь, но с разрешения! Переустройство и перепланировка жилых помещений: Анализ судебной практики. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи. Надеемся, что информация Вам пригодится

Суды удовлетворяют исковые требования собственников жилых помещений о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состояниии, если последними представлены следующие доказательства:

основные несущие конструкции: стены, перекрытия, прочие конструкции, внутриквартирные инженерные сети и сантехническое оборудование находятся в работоспособном состоянии;
выполненная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности;
выполненная перепланировка не нарушает санитарно-гигиенических требований;
выполненная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью проживающих в доме и иных граждан;
квартира пригодна для дальнейшей эксплуатациисанитарно-гигиенических требований;
строительно-монтажные работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве», СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

Даже в случае, если работы по перепланировке и переустройству уже проведены, следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании переоборудования квартиры. Напомним, что орган местного самоуправления не лишен полномочий согласовать уже произведенную перепланировку и переустройство.

В случае получения письменного ответа об отказе в согласовании, следует обращаться в суд.

Несколько примеров из судебной практики:

1) Извлечение из решения Радужнинского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 07 сентября 2022 года по делу № 2-886/2012 об удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном и переустроенном состоянии.

Были произведены следующие виды работ:

замена деревянных оконных блоков и балконного блока на металлопластиковые с тройным остеклением
частичный демонтаж перегородки с дверным блоком между туалетом и коридором;
демонтаж перегородки между туалетом и ванной с целью совмещения санузла;
закладка одного проема в санузле кирпичом;
разворот полотенцесушителя вдоль стены;
устройство перегородки с дверным блоком в санузле под углом;
демонтаж старых сантехнических приборов и установка новых сантехнических приборов;
обшивка стен квартиры гипсокартонном ГВЛ;
устройство подвесного потолка;
замена полового покрытия с устройством гидроизоляции и выравнивания поверхности пола.

2) Извлечение из решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 23 июля 2022 года по делу № 2-1938/2012 , в соответствии с которым, исковые требования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном состоянии удовлетворены.

Были произведены следующие виды работ по перепланировке:

демонтирована перегородка между туалетом и ванной комнатой;
заложен дверной проем в ванную;
в помещении санузла возведен экран из кирпича и выполнена новая конструкция пола;
произведено остекление балкона.

3) Извлечение из решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 июля 2022 года по делу № 2-2282/12 г. — исковые требования нанимателем квартиры на условиях договора социального найма о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии удовлетворены.

Были произведены следующие виды работ по перепланировке и переустройству жилого помещения:

разборка ненесущей перегородки между прихожей и жилой комнатой;
устройство новой перегородки из гипсокартона по металлическому каркасу;
устроен встроенный шкаф с раздвижными дверьми;
в ванной комнате демонтирован полотенцесушитель;
установлено остекление балкона;
выполнено утепление ограждающих конструкций балкона;
демонтировано окно с дверным проемом между балконом и жилой комнатой;
на площади балкона устроено вспомогательное помещение.

Вернуться к оглавлению обзора: Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика, в том числе:

Исковые заявления о перепланировке квартиры. Образцы, примеры
Административные иски об оспаривании отказа в согласовании перепланировки

Рекомендуемые по теме публикации:

Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика
Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?
Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебная практика

Вследствие того, что переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные изменения технических характеристик жилого помещения, которые могут повлиять на несущие способности всего многоквартирного дома, а также могут затрагивать интересы третьих лиц, выполнение таких изменений допускается только с соблюдением требований законодательства и прохождения процедуры согласования ЖК РФ (гл. 4) [1]. ЖК РФ также регламентирует последствия несоблюдения такой процедуры.

Обзор судебной практики позволяет понять тенденции рассмотрения судами данной категории дел, обозначить новые вопросы, возникающие в судебной практике, изучить и распространить положительный опыт отдельных судов. Изучение судебных дел свидетельствует о том, что факты обращения граждан в суд для сохранения самовольной перепланировки (переустройства) имеют место достаточно часто. Как правило, судебная практика по данным спорам складывается в пользу сохранения жилого помещения в измененном виде. Однако из каждого правила есть исключения, а потому, рассмотрим нетипичные споры по вопросу перепланировки (переустройства) жилого помещения.

Первая категория нетипичных споров связана с разграничением перепланировки (переустройства) от смежных действий, требующих различных порядков согласования.

1. Действия по изменению технических характеристик жилого помещения, не требующие изменения в технический паспорт, не могут рассматриваться как перепланировка (переустройство) жилого помещения.

К примеру, в вопросе необходимости согласования остекления балкона (лоджии) одни суды ссылаются на пп. б п.15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме: в состав услуг и работ по обслуживанию и содержанию ОИ МКД не входят: утепление оконных и балконных проемов,…. не являющимися помещениями общего пользования [2]. Другие судебные решения содержат ссылки на пп. 1.7.2 п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, согласно которым не допускаются «переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств» [3]. Таким образом, установка стеклопакетов на лоджии не относится к переоборудованию и перепланировке жилых помещений.

2. Суды по-разному квалифицируют действия, связанные с изменением внешних границ жилого помещения. В одном случае они признаются перепланировкой жилого помещения, в другом случае – реконструкцией, что требуетприменение иного порядка согласования.

Так, признавая увеличение площади квартиры за счет объединения комнаты с балконом (лоджией, террасой) перепланировкой в жилом помещении, суды руководствуются следующим: законом прямо предусмотрено [4], что площадь балкона не может быть включена в общую площадь жилого помещения, а, следовательно, она относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и снос несущих стен между жилым помещением и балконом ведет к изменению параметров площадей всего дома, что требует внесения изменений в технический паспорт жилого дома, следовательно, проведенные истцом работы относятся к реконструкции [5].

Однако большинство судов приходят к выводу о том, что остекление балкона является перепланировкой квартиры, так как в результате возникает необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

3. В судебной практике встречается подмена понятий перепланировка (переустройство) и самовольная постройка.

Нередко в судебной практике встречаются дела, в которых истцы устроив пристройки с отдельным входом с улицы, пытались сохранить их выдавая за самовольную перепланировку (переустройство). Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходят из следующего: подобные изменения находятся за пределами использования квартиры, а, следовательно, имеет место создание нового объекта недвижимости, которое связано с нарушением первоначального проекта жилого дома как градостроительного сооружения [6].

Вторая категория нетипичных споров связана с процедурой согласования и отказа в согласовании перепланировки (переустройства).

1. По основаниям, не предусмотренными ЖК РФ.

Наиболее распространенной причиной отказа в судебной практике является ссылка на отсутствие полномочий по сохранению самовольно выполненной перепланировки жилых помещений, однако такое основание не предусмотрено ст. 27 ЖК РФ [7].

При этом нельзя признать незаконным решение органа местного самоуправления на том основании, что в отказе со ссылкой на несоответствие проекта требованиям законодательства не указано, в чем конкретно заключается несоответствие и какого законодательства [8].

2. Несмотря на то, что в некоторых случаях в результате произведенной перепланировки (переустройства) незначительно нарушаются санитарные и технические требования к жилым помещениям, самовольная перепланировка (переустройство) жилого помещения могут быть сохранены.

Суд сохранил технические изменения в жилом помещении, нарушающие СНиП «Здания жилые многоквартирные» в части месторасположения жилых помещений, приняв во вниманию, что в целом перепланировка произведена в соответствии со строительными нормами и правила и не нарушает права третьих лиц [9].

Следующая категория нетипичных споров условно связана с последствиями самовольной перепланировки (переустройства).

Заявителями по искам о приведении в прежнее состояние самовольно измененного жилого помещения могут быть и иные собственники помещений многоквартирного дома, и их объединения, хотя они и непоименованы в ст. 29 ЖК (Определение КС РФ от 16/12/2010 № 1581-О-О) [10].
Положения п. 7 ст. 14, ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройства и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии [11].

На этом основании суд признал Регламент согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в жилых домах, согласно которому для сохранения квартиры в перепланированном состоянии необходимо обратиться в суд, нарушающим права заявителя, а действия Администрации города в отказе в согласовании самовольно выполненной перепланировки жилого помещения неправомерными [12].

Исходя из анализа судебной практики, считается возможным сделать вывод о том, что мы сталкиваемся с проблемами в законодательстве, касающиеся перепланировки и переустройства жилого помещения.

Многие авторы сходятся во мнении, что во избежание огромного количества судебных споров необходимо упростить систему согласования уже существующей перепланировки (переустройства) жилого помещения, не нарушающих права и законные интересы других жильцов [13].

Считаем возможным присоединится к их мнению о порядке сохранения самовольной перепланировке (переустройства) жилого помещения: лицо, выполнившее самовольную перепланировку обращается с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование перепланировок, далее приемочная комиссия осматривает и дает свое заключение. В зависимости от результатов заключения орган местного самоуправления сохраняет перепланировку либо отказывает в связи с нарушениями действующего законодательства с установлением сроков. Целесообразно установить временные ограничения на возможность воспользоваться упрощенным порядком.

Так же представляется важным закрепление соответствующих полномочий муниципальных органов по сохранению переустроенных (перепланированных) жилых помещений в ст. 14, 26–29 ЖК РФ, что будет способствовать как устранению имеющихся доктринальных разногласий, так и стабилизации правоприменительной практики.