Чем отличается реконструкция от перепланировки

Приветствуем Вас, уважаемый посетитель. В этой статье пойдёт разговор про Чем отличается реконструкция от перепланировки. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи. Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Видео: «Риски самовольной перепланировки»

Понятия

Реконструкция — это изменение технических свойств и параметров сооружения, но не изменяющее при этом планировку.

Это капитальный ремонт фасада или, например, остекление лоджий или балконов, обустройство оконных и дверных проемов, восстановление внешнего облика здания.

Реконструкция подразумевает проведение следующих работ:

  • может меняться этажность здания (например, устройство антресоли);
  • на фасаде убираются старые элементы или закрепляются новые;
  • восстанавливаются несущие конструкции;
  • могут делаться пристройки;
  • меняется или восстанавливается отделка фасада здания;
  • обустраиваются тамбуры входов и новые входы;
  • делается новый балкон или лоджия, уже имеющиеся застекляются;
  • производится замена инженерных сетей (в некоторых случаях меняется их расположение).

Все вышеперечисленные работы могут выполняться в комплексе или по отдельности, при этом несущие конструкции и фасад меняются частично.

Перепланировка подразумевает изменение конфигурации и размеров помещений, их функциональности, но работы по усовершенствованию фасада не ведутся (исключение составляют оконные проемы).

Основная цель перепланировки — улучшение качества помещения для более комфортной эксплуатации его в дальнейшем.

Работы, которые относятся к перепланировке:

  • устройство новых стен, снос старых или изменение их местоположения;
  • демонтаж или создание перегородок;
  • изменение расположения или конфигурации дверных и оконных проемов.

Реконструкция — более широкое понятие, нежели перепланировка и под ней подразумевается гораздо больший объем работ.

Перепланировка представляет собой одно из направлений реконструкции.

Ответственность за незаконные действия

Основное требование при проведении перепланировки — это безопасность жилого помещения и здания с технической точки зрения.

За самовольно проведенные работы предусматривается административная и уголовная ответственность.

  • Результатом сделанной незаконно (самовольно) перепланировки для собственника может стать штраф (2—2,5 тыс. рублей) и предписание Жилищной инспекции вернуть жилищу первоначальный вид.
  • В сложных случаях, когда ремонтно-строительные работы повлекли угрозу для здоровья и жизни окружающих для владельца предусмотрена уголовная ответственность.
  • Иногда возможна даже потеря права собственности на недвижимость.

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

Перепланировка и реконструкция имеют следующие отличия:

При реконструкции В результате перепланировки
Восстанавливаются несущие конструкции с целью достижения их изначальных характеристик, но перенос или изменение параметров не производится Подобные изменения возможны
Может коснуться фундамента здания Работы не затрагивают фундамент
Предполагает изменение площади помещений посредством пристроек, могут добавляться комнаты Все изменения производятся в границах уже имеющейся площади
Часто полностью заменяются коммуникации с использованием современных материалов (например, полипропиленовые трубы) Подразумевает замену инженерных сетей в редких случаях, например, чтобы они соответствовали новой конфигурации помещений
Наружная отделка может существенно меняться. Например, при отделке шлакового дома варианты фасада могут быть самыми разными Работы никак не касаются фасада здания (кроме окон)
Все остается на своих местах и соответствует первоначальному проекту, новый техпаспорт делать не надо. Для всех видов работ по реконструкции нужен проект, а чтобы объединить лоджии или балконы потребуется ещё и разрешение Москомархитектуры Меняется техпаспорт недвижимости, так как внутреннее расположение комнат и их размеры уже не соответствуют документации

Главное отличие состоит в том, что:

  • при перепланировке фасад здания не меняется;
  • при реконструкции может быть увеличена площадь помещения, что происходит за счет расширения внешних границ и изменения параметров, могут затрагиваться несущие конструкции здания.

Жилого помещения

Основания и порядок выполнения работ в жилых помещениях регламентируются гл. 4 ЖК РФ.

В соответствии с законодательством перепланировка может производиться только после согласования с уполномоченными органами.

После окончания работ изменения подтверждаются актом приемочной комиссии.

Нежилого

На нежилые помещения понятие самовольная перепланировка не распространяется, по этой причине все производимые в них изменения будут считаться реконструкцией.

Особенность реконструкции нежилых помещений заключается в изменении общей площади (чаще всего в сторону ее увеличения). А также в затрагивании несущих конструкций при выполнении строительно-ремонтных работ.

Переустройство регулируется ст. 25 ЖК РФ, где перечислены работы, относящиеся к этому понятию:

  • монтаж и замена электрического или санитарно-технического оборудования;
  • перенос, монтаж, ремонт инженерных сетей.

Виды переустройства

Понятие переустройство включает в себя внесение существенных изменений в систему электрооборудования, а также инженерного и технического.

Перепланировка предполагает демонтаж стен (например, если необходимо объединение двух квартир в одну), устройство новых перегородок и другие подобные работы.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ существует несколько разновидностей переустройства:

  • замена коммуникаций;
  • обустройство кухни, санузла (туалета и ванной)
  • замена электрическим оборудованием газовых плит;
  • изменение местоположения отопительных приборов, газовой и сантехнической системы;
  • замена устаревшего (при эксплуатации которого наблюдается увеличенное потребление водо- и энергоресурсов) либо установка дополнительного инженерного оборудования.

Под переустройством может подразумеваться ликвидация подводящих коммуникаций или инженерного оборудования.

Подобные работы могут выполняться, только если все стояки, по которым поступает вода и отводятся стоки остаются.

Вопросы и ответы

Чаще всего у владельцев недвижимости возникаю вопросы, каким образом оформить право собственности на уже сделанную пристройку.

А также, какие работы разрешается проводить, что делать запрещено и как согласовать перепланировку через суд.

Если сделана пристройка к жилому дому

Пристройка расценивается как реконструкция всего здания, даже если его внешний вид никак не изменился.

Пристрой к дому, согласно законодательству, не может быть самостоятельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности служит дом вместе со сделанной к нему пристройкой и будет поделен на правах долевой собственности между всеми владельцами (если их несколько).

Что разрешено делать

Разрешение администрации потребуется только на возведение жилого дома.

Без разрешения можно построить нежилые объекты недвижимости (сарай, баня, гараж).

Фасад многоквартирного дома является общим имуществом.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ и ст. 44 ЖК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, производится только с согласия всех владельцев.

Поэтому реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна выполняться на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

Разрешается:

  1. демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон;
  2. сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя;
  3. на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе);
  4. если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

Не надо согласовывать демонтаж встроенной мебели, косметический ремонт в комнатах и замену инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству.

Что запрещено

Существуют работы, проводить которые категорически запрещено на законодательном уровне:

  • располагать жилые помещения под санузлом или кухней соседей сверху;
  • делать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
  • замуровывать трубы отопления, канализации и водоснабжения в стенах;
  • обустраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления и водоснабжения, а также на балконах или лоджиях;
  • прокладывать шланги и трубы кондиционера снаружи и устраивать с этой целью каналы в железобетонных стенах;
  • ставить краны на стояки отопительной системы, а также водоснабжения;
  • подсоединять тамбуры, предназначенные для общего использования к площади своего жилища;
  • выносить батареи общедомовой системы отопления на лоджию (балкон);
  • объединять комнату с балконом (лоджией) без последующего монтажа дверей;
  • изменять внешний вид рам на окнах (например, их цвет);
  • обустраивать кухню без окна;
  • объединять кухню, в которой стоит газовая плита с жилой комнатой либо коридором;
  • делать вход из кухни или жилого помещения в туалет;
  • делать жилые помещения без окон;
  • площадь жилой комнаты должна быть больше 9 м2;
  • ширина жилого помещения не может быть меньше 2,25 м;
  • санузел не должен быть проходным;
  • обустраивать санузел или кухню на балконе (лоджии) или в тамбуре;
  • делать балкон (лоджию) на подъездном козырьке;
  • входная дверь, если она открывается наружу, не должна служить препятствием для соседей при выходе из их квартиры.

Нельзя в домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2021 года задевать ограждающие конструкции и несущие элементы.

Как согласовать через суд

Чтобы сделать законной перепланировку через суд, необходимо вместе с исковым заявлением предоставить документы:

  • свидетельство права собственности на недвижимость (копия и оригинал);
  • старый и новый техпаспорта (заказываются в БТИ);
  • планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
  • доверенность, заверенная у нотариуса на ведение дела на имя адвоката (если собственников несколько, то и доверенности должны быть от каждого из них).

Главные критерии, при которых можно сохранить жилище в переустроенном виде является отсутствие нарушений интересов и прав граждан, а также угрозы для их здоровья и жизни.

Чтобы подтвердить безопасность выполненных работ и их соответствие существующим нормам и правилам, необходима судебная строительно-техническая экспертиза.

Для ее проведения нужно подать в суд письменное ходатайство с перечислением вопросов для эксперта.

Как узаконить проект перепланировки нежилого помещения? Узнайте тут.

Какой существует порядок получения разрешения на перепланировку квартиры? Читайте далее.

Зная, какие отличия имеют перепланировка и реконструкция, собственник может определить, какую из этих правовых форм выбрать, если возникнет желание изменить потребительские свойства жилища.

Это позволит избежать неприятных сюрпризов в виде административной ответственности и финансовых потерь (штрафы, предписание вернуть жилище в исходное состояние за свой счет).

Видео: «Как узаконить перепланировку «

Как узаконить

Перепланировка квартиры или частного дома, которая была сделана без предварительного согласования, может быть узаконена через суд.

Для того чтобы сделать законной через суд самовольную постройку надо иметь разрешение от местных органов власти на ввод объекта в эксплуатацию.

В Градостроительном кодексе указано, что для проведения реконструкции необходимо получение разрешений, в противном случае произведенные работы приравниваются к самостроям.

Собственник, который сделал реконструкцию или самовольно построил объект, может получить на него права, только если суд в отношении этого вопроса примет положительное решение.

Для того чтобы оформить право собственности на самовольную постройку, а также реконструкцию, перепланировку, либо переустройство надо:

  1. чтобы участок, где возведено строение был частной собственностью;
  2. получить разрешения уполномоченных органов.

Разрешения необходимы только для постройки или реконструкции.

При этом перечень уполномоченных органов, чье согласование необходимо может быть разным. Какие документы нужно будет предоставить, зависит от особенностей местного (а также регионального) законодательства.

Например, возможно, понадобится:

  • разрешение от пожарной охраны и СЭС;
  • заключение эксперта по строительству;
  • согласование со службой электросетей и газовой, водоканала;
  • проект.

Администрация, перед тем, как отказать в признании права собственности на самовольную постройку (либо отказать в сохранении помещения в реконструированной форме), вправе потребовать другую документацию.

Без приложенных документов она просто не примет заявление о признании права собственности на незаконную постройку или о сохранении жилища в перепланированной (реконструированной, переустроенной) форме.

Сравнение

Самовольная реконструкция и перепланировка запрещается законом, однако процесс их проведения и согласования процедур – различный. Так, в процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие элементы, а в процессе перепланировки они переносятся. Реконструкция предполагает не только замену и добавление инженерных систем, но и добавление новых помещений. В результате площадь здания увеличивается за счёт пристроек и надстроек.

Перепланировка предполагает сохранение фактической площади здания. Новые помещения в соответствии с такими проектами добавляться не могут. В целом, реконструкция – глобальные изменения структуры здания, а перепланировка носит локальный характер. Она может являться частью реконструкции.

к содержанию ↑

Выводы TheDifference.ru

  1. Объём понятий. Реконструкция может предполагать перепланировку помещений.
  2. Несущие элементы. При реконструкции данные элементы сохраняются, при перепланировке – переносятся. В то же время, в процессе перепланировки сохраняется фундамент, который может усиливаться, а при реконструкции может заменяться или добавляться.
  3. Новые помещения. В процессе перепланировки площадь сооружения сохраняется, но могут быть объединены комнаты. После реконструкции могут возводиться новые помещения в виде пристроек и надстроек.

Ответы на вопросы владельцев недвижимости

У владельцев недвижимости часто возникают вопросы о том, как оформить право собственности на уже выполненную пристройку, а также какие работы можно проводить при реконструкции, чего делать нельзя и как узаконить перепланировку через суд.

Если выполнена пристройка к жилому зданию?

Пристройка является реконструкцией всего дома, даже если его внешний вид не претерпел изменений.

Любая пристройка не может быть отдельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности является весь дом вместе с добавленной к нему пристройкой. Такое здание будет поделено на правах долевой собственности между всеми владельцами.

Что можно делать?

Разрешение от администрации требуется для строительства жилого дома. Без такого разрешения возможно возведение технических помещений, таких как сарай, гараж или баня.

Фасад многоквартирного дома считается общим имуществом, поэтому, согласно ст.246 ГК РФ и ст.44 ЖК РЖ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности возможно только если все владельцы согласны с такими работами. Это значит, что реконструкция в многоквартирном доме должна проводиться на основании решения, которое принято всеми собственниками данного объекта.
Разрешено:

  • Сделать выход во второй санузел из спальни, если в квартире уже имеется один санузел.
  • Построить камин на верхнем этаже с обязательной установкой заводского дымохода и топки.
  • Демонтировать подоконник для строительства дверей без выноса общей отопительной системы на лоджию.
  • Построить в квартире сауну с дополнительной гидро- и пароизоляцией, а также вентиляцией. Объём парной может быть до 25 м3. Сауна должна быть в виде цельной кабинки и иметь сертификат качества.

Не нужно согласовывать косметические ремонтные работы, замену различных коммуникаций аналогичными новыми, а также разборку встроенной мебели.

Что запрещается делать?

Согласно закону строго запрещено:

  • Прокладывать коммуникации для кондиционера снаружи или устраивать для этого каналы в железобетонных стенах.
  • Выносить общедомовые батареи отопления на лоджии.
  • Соединять комнату с балконом без установки дверей.
  • Делать проходной санузел.
  • Строить жилые комнаты площадью меньше 9 м2 или с шириной меньше 2,25 м.
  • Обустраивать теплые полы и отопление на лоджии за счет общей системы отопления и подачи воды.
  • Устанавливать краны на стояки водоснабжения или системы отопления.
  • Присоединять общий тамбур к жилой комнате.
  • Объединять кухню с газовой плитой с коридором или жилым помещением.
  • Обустраивать вход в туалет из кухни или жилой комнаты.
  • Делать жилые помещения  или кухню без наличия в них окон.
  • Вносить изменения во внешний вид оконных рам.
  • Переносить туалет или кухню на балкон или в тамбур.
  • Располагать жилые комнаты под кухней или санузлом соседей сверху.
  • Строить балкон или лоджию на козырьке подъезда.
  • Переносить кухню или санузел над жилыми помещениями соседей внизу.
  • Устанавливать входную дверь, открывающуюся наружу так, чтобы она препятствовала свободному выходу соседей.
  • Располагать коммуникации для водоснабжения, канализации или отопления в стенах.
  • В домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2021 года, нельзя затрагивать ограждающие конструкции и несущие элементы.


Как произвести согласование через суд?

Узаконить выполненную перепланировку через суд можно при условии, что вместе с исковым заявлением будут предоставлены:

  • Заказанные в БТИ старый и новых техпаспорта.
  • Оригинал и копия свидетельство права собственности на данную недвижимость.
  • Полученные в БТИ планы квартир на верхнем и нижнем этажах.
  • Нотариально заверенная доверенность на ведение дела на имя адвоката. Если владелец не один, то доверенность нужно иметь каждому из них.

Условием, при котором можно будет оставить помещение в измененном виде, является отсутствие угрозы для здоровья и жизни граждан, а также нарушений их интересов.

Строительно-техническая экспертиза – необходимое условие для того, чтобы подтвердить безопасность и соответствие всем нормам произведенных строительных работ.  Для этого следует подать в суд прошение с перечнем вопросов для эксперта.

Знание отличий между перепланировкой и реконструкцией может помочь владельцу определить, какой вид работ ему лучше проводить, чтобы сделать свое помещение более комфортным. Это позволит собственнику избежать больших расходов и административной ответственности.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»

1 раз в месяц

Новости законодательства и финансов

Обновления видеоблога

Количество показов: 2021

02.10.2021

Возврат к списку

Различия между перепланировкой и реконструкцией

Данные работы имеют принципиальную разницу.

В процессе реконструкции

При перепланировке

Не производится перенос несущих конструкций или изменение их характеристик, выполняется лишь их восстановление для достижения первоначальных свойств

Изменения или перенос возможны

Работы могут затронуть фундамент

 Перемены не касаются фундамента

Может меняться площадь комнат за счет пристроек и дополнительных помещений

Изменения не выходят за границы фактической площади помещений

Полная замена коммуникаций с применением современных материалов

Замена инженерных сетей проводится крайне редко, только при необходимости их соответствия новой конфигурации здания

Может проводиться полная замена наружной отделки фасада

Ремонтные работы не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов

Первоначальный проект здания не меняется: ключевые объекты остаются на своих местах. Поэтому новый техпаспорт не оформляется. Для проведения реконструкции нужен проект, а для объединения лоджий или балконов – разрешение от городской архитектуры

Требуется замена техпаспорта недвижимости, по причине изменений площади и расположения помещений

Ключевым отличием между перепланировкой и реконструкцией является:

  • перепланировка не затрагивает фасад строения;
  • в ходе реконструкции можно увеличить или уменьшить площадь помещений за счет коррекции несущих конструкции, а также изменения внешних стен здания.

Ремонт в жилом помещении

Основания и порядок проведения ремонтных работ в жилых помещениях регулируются гл.4 ЭК РФ.

Согласно законодательству, перепланировка может осуществляться только после согласования работ с уполномоченными органами. По окончанию перепланировки, все изменения проверяются и подтверждаются актом приемочной комиссии.

Ремонт в нежилом помещении

В нежилых помещениях не может проводиться самовольная перепланировка. Таким образом все корректировки в таких зданиях автоматически приравниваются к реконструкции.

Реконструкции нежилых зданий включают в себя увеличение их полезной площади, а также внесение изменений в несущие конструкции.

Данные работы регулируются ст.25 ЖК РФ, где перечислены все работы, которые можно считать переустройством:

  • установка, перенос или ремонт инженерных сетей;
  • монтаж нового или полная замена старого санитарно-технического или электрического оборудования.

Виды переустройства


Переустройство – это внесение масштабных изменений в систему технического, инженерного, а также электрооборудования.   

Перепланировка включает в себя демонтаж стен, если, к примеру, нужно из двух отдельных квартир сделать одну, а также возведение новых перегородок.

Согласно ст.25 ЖК РФ есть несколько видов переустройства:

  • замена коммуникаций;
  • монтаж нового оборудования или изменение старого с целью экономии энергоресурсов и воды;
  • замена газовой техники на электрическую;
  • обустройство туалета, ванной и кухни;
  • коррекция расположения отопительной, сантехнической и газовой систем.

Также переустройством может быть полная ликвидация инженерного оборудования или подводящих коммуникаций. Это можно делать только при условии, что все стояки для подачи воды и отвода стоков остаются.

Как узаконить перепланировку

Если перепланировка дома или квартиры была сделана без изначального ее согласования, то ее последующее узаконивание может проводиться через суд. Для этого нужно получить от местных органов управления разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В Градостроительном кодексе написано, что для осуществления реконструкции нужно получить разрешение, так как без него все выполняемые работы являются самовольными, а объекты – самостроями.

Владелец, который произвел реконструкцию или самовольно возвел какой-либо объект, сможет получить права на него только если суд примет положительное решение по данному вопросу.

Для оформления права собственности на самовольно построенное помещение, либо на проведенную перепланировку, реконструкцию или переустройство, необходимо:

  1. Чтобы участок под возведение был частной собственностью.
  2. Получить разрешение от уполномоченных органов.

Перечень данных органов может варьироваться в зависимости от вида работ. Пакет требуемых документов зависит от местного и регионального законодательства.

Может понадобиться:

  • проект;
  • заключение строительного эксперта;
  • урегулирование вопросов с коммунальными службами;
  • разрешение от санэпидемстанции и пожарной охраны.

До того, как оформить отказ в признании права собственности на самовольное строение или в сохранении здания в измененном виде, администрация может потребовать предоставление и других документов.

Ответственность за противозаконные работы

Главным требованием при проведении перепланировки является обеспечение безопасности жилого помещения и здания с технической точки зрения.

За самовольно проведенные работы предусмотрена административная и уголовная ответственность:

  • потеря права собственности на недвижимость в некоторых случаях;
  • штраф за незаконную перепланировку в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей и предписание Жилищной инспекцией восстановить изначальный внешний вид здания;
  • уголовная ответственность может наступить в случае, если перепланировка стала причиной угрозы для здоровья или жизни окружающих.

Терминология

Реконструкция – это изменение технических характеристик здания без внесения корректив в его планировку. Реконструкцией считается капитальный ремонт фасада или изменение внешнего вида строения, остекление лоджий, облагораживание проемов дверей или окон и так далее.

Реконструкция может состоять из таких видов работ:

  • замена инженерных сетей или перемены в их расположении;
  • возведение пристроек;
  • строительство нового балкона или лоджии, либо остекление уже имеющихся;
  • восстановление или полное изменение отделки фасада;
  • реставрация несущих конструкций;
  • обустройство новых входов или их тамбуров;
  • демонтаж старых частей фасада и монтаж новых;
  • изменение этажности помещения, например за счет добавления антресоли.

Данные работы могут производиться как в комплексе, так и отдельно. Несущие конструкции и наружная отделка в процессе реконструкции меняются лишь частично.

Перепланировка – это изменение размеров и конфигурации здания и его функциональности. Работы касаются внутренней части строений и не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов.   

Ключевая цель перепланировки – улучшение качества помещений для того, чтобы после ремонта можно было более комфортно и эффективно ими пользоваться.

При перепланировке проводятся такие работы:

  • снос старых и строительство новых перегородок;
  • изменение положения и размеров оконных и дверных проемов;
  • демонтаж старых стен, изменение их положения или постройка новых.

Перепланировка – это одна из частей реконструкции, которая включает большее количество работ, являясь более многоплановым понятием по сравнению с перепланировкой.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: